Rinegoziazione, sostituzione o surroga di un mutuo: ecco come scegliere

Acquistare la casa dei nostri sogni è un traguardo ambito da tutti. Negli ultimi anni la forte crisi economica e l'incremento del tasso di disoccupazione hanno, però, infranto molti cuori. L'accesso al mutuo, finalizzato all'acquisizione di un immobile, non è facile per tutti in quanto bisogna studiare bene come procedere con il pagamento delle rate. Il futuro mutuatario deve, infatti, capire se potrà sostenere il piano di ammortamento concordato con la banca o la società finanziaria che eroga il finanziamento.

Alcuni istituti di credito, per mettere le mani davanti dato l'aumento dei casi di insolvenza del debito, hanno deciso di aprire le porte a determinate procedure che riguardano la ritrattazione del mutuo. Il debitore, quando sopraggiunge una certa difficoltà nel pagamento delle rate (mensili, trimestrali o semestrali) può scegliere tra varie soluzioni: la rinegoziazione del mutuo; la sostituzione del mutuo e la surroga del mutuo.

Mutuo: che cos'è la rinegoziazione?

Una delle formule adottate quando si fa riferimento alla ritrattazione di un mutuo è sicuramente la rinegoziazione. Questa strada permette di poter rivedere tutte le condizioni del contratto unitamente all'istituto di credito che ha erogato il finanziamento. L'intento è quello di poter stabilire una soluzione che sia in linea con l'impegno preso in precedenza.

La rinegoziazione del mutuo, quali sono i vantaggi?

Questa formula rappresenta una giusta soluzione sia per il soggetto beneficiario del mutuo che intende non ritrovarsi nella condizioni di non poter rimborsare le rate mensili, sia per l'istituto bancario che non finisce per recedere il contratto né per vendere forzatamente l'immobile ipotecato ai fini di recuperare il capitale erogato all'atto della sottoscrizione del contratto.

I punti a favore di questa soluzione conveniente sono l'assenza di costi aggiuntivi e il fatto che non sia prevista la presenza di un notaio a cui viene corrisposto un compenso quando si sottoscrive un atto pubblico o quando avviene l'autenticazione di un documento che prevede la sottoscrizione del contratto come spesso succede nella richiesta di surroga. La rinegoziazione può essere eseguita, infatti, anche mediante uno scambio di corrispondenza tra la banca e il soggetto mutuatario: le due parti si accordano sulle nuove condizioni del contratto.

La rinegoziazione del mutuo: quali sono le modifiche principali?

Per rinegoziazione del mutuo si intende la modifica delle condizioni contrattuali che fanno riferimento al piano di ammortamento; all'importo della rata e al tasso di interesse applicato:

1. allungamento del piano di rimborso;
2. riduzione dell'importo della rata mensile, trimestrale o semestrale;
3. applicazione del sistema di rimborso con rata fissa e durata variabile;
4. il tasso applicato resta variabile.

Rinegoziazione, ecco come ridurre gli interessi

È possibile ridurre gli effetti della nuova applicazione degli interessi del mutuo, quando scegliamo la strada della rinegoziazione, mediante il Conto di Finanziamento Accessorio.
Questa soluzione prevede, infatti, il calcolo mensile della rata da rimborsare senza aver effettuato la rinegoziazione del mutuo. Cosa vuol dire? Dall'importo di questa rata si sottrae la somma della rata fissa convenuta che si verserebbe nel caso in cui si ottenga la rinegoziazione del mutuo.

La differenza tra i due importi delle rate viene addebitata sul Conto di Finanziamento Accessorio: la somma produce interessi debitori al tasso del mutuo o al tasso di interesse calcolato in base all'IRS 10 anni + 0,50% se inferiore a questo criterio. Qualora la rata mensile con l'applicazione degli interessi e dell'allungamento del piano di rimborso avesse un importo inferiore rispetto alla rata fissa da corrispondere, la stessa differenza pagata in eccesso verrebbe accreditata sul Conto di Finanziamento Accessorio.

L'operazione deve sempre avvenire in comune accordo tra le due parti contraenti. Nessuna modifica deve essere imposta ad una delle due parti.

In base alla Convenzione tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell'Economia e delle Finanze che introduce il Decreto Legge 93/2008 è stato stabilito che gli Istituti bancari devono rendersi disponibili alla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile per acquisto, costruzione o ristrutturazione prima casa stipulati prima del periodo del 29 maggio 2008.

La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo rappresenta sicuramente una scelta più drastica allo scopo di ottenere un risparmio a lungo termine, ma deve essere chiaro a tutti che in realtà si tratta dell'opzione più onerosa. Con questa soluzione si procede all'estinzione del vecchio mutuo a favore dell'accensione di un mutuo completamente nuovo e a condizioni migliori.

Quali sono i vantaggi della sostituzione del mutuo:

1. E' possibile sostituire un tasso variabile con un tasso fisso;
2. Possiamo aumentare o diminuire l'importo finanziato;
3. Possiamo aumentare o diminuire la durata del mutuo.

Tra gli svantaggi ci sono invece i costi dell'operazione che saranno abbastanza elevati.

Sostituzione del mutuo, quali sono i costi?

1. Il pagamento di un'eventuale penale di estinzione anticipata;
2. I costi bancari per la stipula del nuovo finanziamento;
3. L'imposta sostitutiva;
4. L'atto notarile.

Se prevista dal mutuo originario, allora sarà possibile la detraibilità degli interessi mentre potrà risultare necessaria la cancellazione di un'eventuale precedente ipoteca sull'immobile.

La surroga del mutuo

Se una banca differente da quella presso cui abbiamo sottoscritto il finanziamento ci propone condizioni più vantaggiose ed adeguate alle nostre esigenze, possiamo intraprendere la strada della surroga del mutuo. Questa viene definita come una sorta di alternativa positiva della sostituzione del mutuo in quanto le sue particolarità prevedono una sorta di portabilità del finanziamento. Quando si sceglie questa opzione il mutuo vien trasferito ad un altro istituto di credito prescelto mantenendo inalterati garanti e intestatari secondo spese assenti o irrisorie. Tasso e durata potranno essere contrattati, mentre naturalmente la somma finanziata dovrà essere pari al debito residuo del mutuo precedente.

L'opzione della surroga viene presa in considerazione anche quando non si è soddisfatti di un'eventuale e antecedente richiesta di rinegoziazione. L'intento è poter beneficiare di rate maggiormente contenute senza aggravi dovuti a spese aggiuntive.

In base alla legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani, la surrogazione non prevede di costi per il soggetto beneficiario del mutuo permettendo di trasferire il mutuo verso un altro Istituto bancario in base alle proprie esigenze. Non sono previsti costi nel trasferimento, ma spesso sono richiesti importi per la redazione dell'atto notarile per autenticare il passaggio del mutuo da una banca all'altra.

Attenti a con confondere la surroga con la sostituzione

Se intendete procedere con la surrogazione del mutuo, ovvero il trasferimento del proprio mutuo in corso con un altro mutuo, si ha la possibilità, come abbiamo visto precedentemente, di mantenere l'ipoteca sull'immobile che era stata stipulata con il primo mutuo. Alcuni Istituti bancari sono soliti proporre anche la sostituzione del mutuo che però non è assolutamente la stessa operazione della surroga o portabilità, ma presenta una condizione di gran lunga differente che riguarda proprio l'ipoteca sull'immobile.

La soluzione di sostituzione del mutuo prevede, come abbiamo già visto, l'estinzione del finanziamento precedente con la sottoscrizione di un nuovo mutuo presso la loro stessa banca con la stipula di una nuova ipoteca che prevede dei costi maggiori rispetto alla portabilità del mutuo che non prevede questa operazione.

In base, però, alla Legge 40/2007: "Qualora per esigenze di liquidità servisse maggiorare l'importo del mutuo, si dovrà stipulare un contratto indipendente e complementare le cui spese resteranno tutte a carico del cliente". In questo caso, dal momento che la surroga del mutuo può prevedere liquidità aggiuntiva al nuovo mutuo, gli esperti consigliano di valutare un'operazione di surrogazione del mutuo con la sostituzione in quanto i costi complessivi dell'importo finanziato sono più o meno gi stessi e il tasso di interesse applicato potrebbe essere lo stesso. Lo stesso procedimento non è però economico nel caso di mutuo per la seconda casa o mutuo per la ristrutturazione casa: l'imposta maggiorata al 2% rende vantaggiosa la surrogazione piuttosto che la sostituzione.  Ogni cliente deve, dunque, valutare in base alla propria situazione reddituale e personale.