Mutuo variabile con Cap: ecco come si calcola

L'espressione mutuo variabile con "cap", o meglio "capped rate", indica un finanziamento a tasso variabile con un limite massimo prestabilito. Quest'ultimo aspetto è molto importante in quanto se pure dovesse verificarsi che i tassi di mercato superassero il tasso d'interesse applicato al mutuo (Tan), esso non potrebbe comunque mai salire. Nonostante, dunque, gli andamenti finanziari, l'importo della rata del mutuo non può oltrepassare un certo valore, grazie al tetto massimo imposto al Tasso Annuo Nominale.

A chi è consigliato il mutuo variabile con Cap ?

Coloro che scelgono un prodotto a tasso variabile con Cap lo fanno proprio per godere della certezza che esiste un tasso massimo applicabile a cui corrisponde una rata massima ammissibile. Si tratta di una formula adatta a chi intende usufruire delle possibilità di ribasso dei tassi di interesse e allo stesso tempo non vuole rischiare con le varie oscillazioni dei tassi verso l'alto, che infatti potrebbero portare a rate difficili poi da poter sostenere.

Quando si parla di mutuo con Cap, l'elemento più importante è sicuramente quello della rata massima che però non sempre viene affrontato in maniera chiara dagli istituti di credito e dalle società finanziarie. Solitamente, infatti, gli impiegati o i portali on-line forniscono al richiedente un importo sbagliato perché in difetto.

Il tema della rata massima da una parte tranquillizza il cliente sulla solvibilità delle rate, ma dall'altra è necessario fare attenzione alla diffusa disinformazione sul mutuo con Cap.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa particolare forma di mutuo variabile? Vediamoli: 

Tra i pro di stipulare un mutuo con Cap c'è sicuramente l'opportunità di poter usufruire di un finanziamento ad un tasso più basso rispetto a quelli a tasso fisso. Tale mutuo sembra, dunque, trasmettere una certa tranquillità al cliente. Il principale neo sta nel fatto che sia collocato ad un tasso più elevato rispetto agli altri mutui a tasso variabile. Quando ci rivolgiamo ad un istituto bancario la garanzia accessoria ha sicuramente un costo che si tramuta nell'aumento dello spread.

 Come possiamo calcolare la rata massima del mutuo variabile con Cap?

 Immaginiamo un mutuo variabile con Cap pari al 6,5% e tasso iniziale (euribor + spread) al 3,5%. Come si calcola l'importo della rata massima? 

Se facessimo tale operazione con una semplice calcolatrice, il risultato della rata massima sarebbe di 745,57 euro ma in realtà l'importo è sicuramente maggiore, in quanto bisogna effettuare un altro tipo di calcolo. Ogni prodotto con mutuo Cap si avvale di piani di ammortamento a quote capitale prefissate alla stipula. Che vuol dire? Significa che ad ogni variazione futura del tasso, la parte della rata che subirà il ricalcolo è la quota interessi e non la quota capitale. Mentre per gli altri prodotti a tasso variabile l'incremento del tasso riguarderà l'importo delle quote capitale. Con il mutuo variabile con Cap le quote capitale restano, invece, quelle presentate nel piano di ammortamento presente durante la stipula del contratto.

Se vogliamo calcolare la rata massima in maniera più precisa, il calcolo sarà dunque diverso rispetto a quello effettuato in precedenza con una semplice calcolatrice.

Il primo passo sarà quello di prendere in considerazione la quota capitale stipulata a cui poi bisognerà aggiungere la quota interessi calcolata al tasso Cap contrattuale.

Il piano di ammortamento stipulato con un tasso d'ingresso del 3,5% e del 6,5% si presenterà in questo modo.

Come già annunciato in precedenza l'importo della quota capitale della relativa rata resta invariato. Per calcolare l'importo di ogni rata dobbiamo calcolare la quota interessi al nuovo tasso applicato e poi sommare la quota capitale stipulata. Se ipotizziamo, ad esempio, di voler conoscere l'importo della rata massima ammissibile dopo un anno di ammortamento sulla rata 12, allora dobbiamo calcolare la quota interessi, prendendo in considerazione il debito residuo presente sulla rata precedente (rata 11) a cui bisognerà poi applicare il tasso del 6,5%. Un'operazione semplice: bisogna fare un calcolo di percentuale, applicando al debito di 96.782 euro la percentuale dello 0,54 ottenuta dal tasso applicato del 6,5% diviso 12.

 La quota capitale della rata 12 sarà di 297 euro.

 0,54% di 96.484= 523 euro= quota interessi rata 12

297+523=820 euro

La rata massima della rata 12 è di 820 euro e non 745 come visto in precedenza.

Uno degli aspetti principali da tenere d'occhio non è dunque il tasso di interesse massimo del Cap, ma quello di ingresso del mutuo che viene calcolato nel momento in cui stipuliamo il contratto. Da questo nascerà il piano di ammortamento e le quote capitale da dover corrispondere. Questo esempio vuole chiarire ai tanti clienti che le calcolatrici on-line così come spesso i funzionari di banca non forniscono un risultato corretto in quanto gli importi delle rate, qualora aumentasse il tasso, vengono sottostimati perché non si prendono in considerazione tutti i parametri.

Per capire quanto un mutuo variabile con Cap sia conveniente dobbiamo prendere in esame quattro aspetti:

1. Il Cap o tetto massimo deve essere applicato al TAN, non allo spread;
2. Il Cap deve avere valore ragionevole o di mercato tale da garantire una effettiva tutela al mutuatario. Un Cap troppo alto, non raggiungibile dal TAN, costa ed è inutile;
3. Nel contratto, unitamente al Cap, non deve essere presente un floor, ovvero una soglia minima ai tassi imposta dalla banca. Man mano che i tassi scendono, la rata deve continuare a diminuire di conseguenza;
4. Lo spread applicato deve essere poco superiore al caso variabile puro, nell'intorno di 0,30% - 0,50%. Spread più elevati rendono la protezione non conveniente.

Seppure i tassi di riferimento scendessero, il mutuatario godrebbe di una riduzione dell'importo mensile della rata, mentre in periodi caratterizzati ad esempio da alta inflazione, con i tassi di interesse in salita, il mutuatario usufruirebbe di una protezione, ossia che oltre un determinato valore imposto dal contratto la rata del mutuo non potrà salire. Il tesso massimo è possibile perché  la banca acquista una vera e propria assicurazione con cui si protegge dalle fluttuazioni dei tassi, il cui costo è di fatto ribaltato sullo spread applicato al mutuo. I mutui a tasso variabile con Cap presentano, infatti, uno spread maggiore rispetto ai mutui a tasso variabile puri, dal momento che  includono il costo dell'assicurazione.

In conclusione il mutuo tasso variabile con Cap a chi si rivolge? Perché sceglierlo?

Il mutuo tasso variabile con CAP può essere idoneo per i clienti che desiderano non rischiare e che intendono poter sfruttare condizioni favorevoli di mercato che possono tradursi in rate più leggere, senza danneggiare il bilancio della propria famiglia, con un'assicurazione sull'impegno mensile massimo del mutuo. In base ad una selezione, ognuno potrà valutare la sostenibilità della rata sul proprio reddito mensile, alle condizioni massime definite dal Cap.