Mutuo ristrutturazione casa, tutto quello che c'è da sapere

Il mutuo ristrutturazione casa è quel tipo di finanziamento volto alla realizzazione di interventi nell'abitazione di proprietà. Tali opere possono riguardare sia gli ambienti interni che esterni dell'immobile. Questa formula finanziaria consente al futuro mutuatario di ricevere un capitale per finanziare interventi di varia natura che possono dunque avere sia una valenza puramente estetica che funzionale. In alcuni casi si può affrontare anche la costruzione ex novo di strutture abitative.

In cosa consiste il mutuo ristrutturazione casa?

Si tratta di un finanziamento che permette l'erogazione di un capitale fino all'80% del valore dell'immobile, ma non quello attuale. Il valore preso in considerazione per la valutazione dell'importo massimo erogabile è infatti il valore stimato dell'immobile al seguito degli interventi di ristrutturazione. Che significa? Il finanziamento sarà equivalente al valore reale che acquisirà l'immobile alla fine degli interventi di ristrutturazione. L'intento del futuro mutuatario è poter ampliare, migliorare o riqualificare un immobile già esistente che però ha delle criticità.

Facciamo un esempio pratico:

Ipotizziamo di vivere in un appartamento dal valore di 30.000 euro, il capitale massimo erogabile sarà equivalente al valore dell'immobile in seguito alla ristrutturazione e quindi bisognerà prendere in considerazione gli interventi che verranno realizzati al suo interno o esterno.

Mutuo ristrutturazione casa: quale documentazione bisogna presentare?

Quando decidiamo di avviare dei lavori in casa, il primo passo è fare richiesta al Comune in cui si trova l'edificio e per il quale si intende poi ottenere un finanziamento. Bisogna consegnare la Dichiarazione di Inizio Lavori (DIA), debitamente firmata da un tecnico esperto nel settore e autorizzato.

Quando ci rivolgiamo ad un istituto di credito per la richiesta di un mutuo ristrutturazione prima casa dobbiamo esibire alcuni documenti che sono tipici della richiesta di un finanziamento tradizionale, ma a questi bisognerà poi aggiungere la documentazione riguardante l'abitazione e gli interventi che si intendono portare avanti dal momento che il capitale massimo erogabile è valutato in base al valore che l'immobile avrà a conclusione dei lavori:

1. ultima busta paga;
2. preventivo spesa della ditta che eseguirà gli interventi di manutenzione ordinaria;
3. preventivo spesa, progetto edilizio e DIA della ditta che eseguirà gli interventi di manutenzione straordinaria;
4. preventivo spesa, permesso e contributo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere. 

Sotto la voce ristrutturazione possiamo trovare tre tipologie di interventi:

1. Ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole opere";
2.  Ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere";
3. Ristrutturazione con "grandi opere".

La distinzione tra queste tre categorie ha due conseguenze pratiche:

1. Le "piccole opere" (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) si realizzano senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune.
2. Le "grandi opere" prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

Mutuo e ristrutturazione casa: ecco come fare

Ottenere dalla banca un mutuo per ristrutturare la propria casa è semplice. Oltre ai vari documenti tradizionali da presentare per l'acquisto della casa, occorre raccogliere anche documentazione che dipende dal tipo di intervento di ristrutturazione programmato:

1. Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
2. Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
3. Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'amministrazione comunale.

Mutuo ristrutturazione casa: erogazione capitale finanziato

Una volta ottenuto il finanziamento di mutuo ristrutturazione per la prima casa, toccherà a noi scegliere la modalità di erogazione del capitale finanziato: 

1. unica soluzione;
2. stato di avanzamento dei lavori (SAL).

Quando scegliamo la soluzione di mutuo ristrutturazione con capitale erogato in un'unica soluzione, ci ritroviamo ad affrontare una modalità di pagamento uguale a quella di un prestito personale tradizionale. Ciò significa che l'importo della rata mensile da pagare viene calcolato in base alla propria retribuzione e alla durata del contratto. Questa formula di pagamento viene solitamente concessa per la realizzazione di piccoli interventi di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria. Il finanziamento arriva a coprire fino ai 70.000 euro circa.

Se optiamo per la soluzione di mutuo ristrutturazione erogato ad avanzamento dei lavori (SAL), scegliamo un finanziamento con capitale elevato in quanto in questa circostanza ci ritroveremo di fronte all'esecuzione di opere edilizie di grandi entità, al di sopra dunque dei 70.000 euro. Anche qui, come nella situazione precedente, il capitale finanziato viene versato direttamente sul conto corrente del soggetto beneficiario del mutuo ristrutturazione. Il mutuatario può usufruire della somma per gli interventi in modo del tutto indipendente, ma dovrà presentare la fattura e il pagamento, tramite bonifico, degli interventi di ristrutturazione previsti dal finanziamento.

Mutuo ristrutturazione casa: modalità di pagamento

La somma erogata dall'istituto di credito e versata sul conto corrente del soggetto beneficiario, fin dall'ottenimento del prestito, viene concessa dalla banca con importi che vanno a crescere in base allo stato di avanzamento dell'intervento di ristrutturazione dell'immobile. Cosa vuol dire? Naturalmente all'inizio degli interventi di ristrutturazione o di manutenzione gli importi presentano una cifra più bassa per poi man mano aumentare in base dunque allo stato di costruzione dell'immobile. Tale avanzamento dei lavori deve essere certificato da una perizia che dimostra ed assicura per ogni nuova erogazione il rispetto dell'esecuzione degli interventi di ristrutturazione L'obiettivo, ovviamente, è quello di scongiurare la richiesta di capitale per il pagamento di debiti non pagati ed evitare che gli importi finanziati vengano poi utilizzati per finalità diverse.

Il soggetto beneficiario del mutuo di ristrutturazione dovrà restituire il debito con una rata mensile corrispondente a 1/12 dell'interesse annuo degli importi ogni volta percepiti. Il tasso di interesse viene deciso in fase di stipula del finanziamento in banca. Quando si concludono tutti gli interventi preventivati, che solitamente presentano una durata fino ai 18 mesi, il soggetto beneficiario del mutuo ristrutturazione prima casa deve presentare la certificazione di fine lavori. A quel punto sarà erogata l'ultima parte del finanziamento.

Nel momento in cui l'istituto di credito eroga l'ultima somma da finanziare - che al contempo indica anche il termine degli interventi - si avvia il piano di ammortamento del mutuo di ristrutturazione. Qualora gli interventi di ristrutturazione non fossero terminati nei tempi richiesti e stabiliti in fase di stipula del contratto, il piano di rimborso sarà comunque avviato in ogni caso per le somme già percepite durante le fasi già iniziate degli interventi di ristrutturazione.

Ristrutturazione casa e detrazioni fiscali

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall'art. 16 -bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l'agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall'Irpef. La detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l'importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

Infine, fino al 31 dicembre 2015 è prevista una detrazione più elevata per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. La detrazione è pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015. L'ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l'importo di 96.000 euro.
Per quanto riguarda la detrazione per l'esecuzione degli interventi di riqualificazione energetica, l'agevolazione passa dal 55% al 65%: possono beneficiare del bonus tutti coloro che possiedono un immobile a qualsiasi titolo e che desiderino eseguire degli interventi di riqualificazione energetica dovranno inoltre essere effettuati su edifici già esistenti e non sarà applicabile su quelli ancora in costruzione.

Presentiamo un video riassuntivo con i passi sequenziali da rispettare per richiedere un mutuo di ristrutturazione a seconda delle casistiche: