Mutuo prima casa, le tre vie per abbandonare il vecchio finanziamento ipotecario

Quello attuale è il momento adatto per contrattare un mutuo, ovverosia per stipularlo per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile, che sia questo una prima o una seconda casa? Ed ancora, quello attuale è anche il momento giusto per rifinanziare un mutuo, stipulato in passato, attraverso la surroga? Ebbene, fermo restando che ogni proposta delle banche deve essere valutata con attenzione, è chiaro che attualmente i tassi di interesse in Italia come in Europa, grazie alla politica accomodante della Bce, sono ai minimi storici, e quindi rifinanziare un mutuo può rivelarsi un'operazione molto conveniente. Ma al riguardo, quali sono le vie per abbandonare il vecchio finanziamento ipotecario? Ebbene, secondo il CTCU, Centro Tutela Consumatori Utenti, sono tre le vie per abbandonare il vecchio finanziamento ipotecario: la rinegoziazione; la surrogazione dell'ipoteca; l'estinzione/sostituzione.   

Rinegoziazione mutuo prima casa 

Per quel che riguarda la rinegoziazione mutuo prima casa, trattasi di un'operazione che, senza che sia necessario un notaio, deve essere effettuata con lo stesso istituto di credito che ha concesso il finanziamento ipotecario. Basta infatti una semplice scrittura privata che il mutuatario va a sottoscrivere con la banca al fine di rivedere, a condizioni più favorevoli per i clienti, alcune caratteristiche del mutuo, dal tasso di interesse applicato allo spread e passando per la durata del piano di ammortamento. 

Per esempio, nel rinegoziare il mutuo, i cliente può ottenere il passaggio dal tasso fisso a quello variabile, o viceversa, oppure chiedere un allungamento della durata al fine di poter pagare una rata più bassa. Ed il tutto fermo restando che con la rinegoziazione del mutuo per la casa la banca non può richiedere alcun costo aggiuntivo. Anche per questo, trattandosi di un'operazione che non porta a vantaggi economici per la banca, gli istituti di credito molto spesso sono poco propensi a concedere al cliente la possibilità di andare a rinegoziare le condizioni su un mutuo in corso di pagamento.

Surrogazione mutuo prima casa 

La surrogazione dell'ipoteca sul mutuo prima casa, a differenza dell'operazione di rinegoziazione, deve essere invece fatta con un altro istituto di credito ed attraverso un atto notarile. Ed il tutto fermo restando che, così come prevede attualmente la Legge in Italia, per la surrogazione dell'ipoteca sul mutuo per la prima casa, nel passaggio dalla vecchia alla nuova banca, al mutuatario non possono essere addebitati dei costi di stipula. Allo stesso modo, con la surrogazione mutuo prima casa non ci sono costi per la concessione del nuovo mutuo, e non sono previste penali in quanto l'operazione di surrogazione è di trasferimento dell'ipoteca e non di estinzione.

Estinzione/Sostituzione mutuo prima casa 

Al pari dell'operazione di surroga, quella di estinzione/sostituzione del mutuo prima casa deve essere fatta allo stesso modo con un altro istituto di credito. Nel passaggio dalla vecchia alla nuova banca, l'operazione di estinzione/sostituzione è onerosa per il mutuatario mentre la surroga non prevede ad oggi costi a carico del cliente bancario così come previsto dalle norme attualmente in vigore.

Rispetto alla surroga, pur tuttavia, con l'operazione di estinzione/sostituzione del mutuo prima casa è possibile non solo strappare condizioni migliorative riguardanti la durata, lo spread ed il tasso di interesse associato al finanziamento ipotecario, ma è anche possibile chiedere ed ottenere un'aggiunta di capitale, ovverosia della liquidità aggiuntiva che può tornare utile per finanziare altri progetti di spesa.

Mutuo troppo caro? Ecco cosa fare 

Riferendosi ai mutuatari con una buona affidabilità creditizia, il Centro Tutela Consumatori Utenti, considerando che i tassi di interesse sono in caduta libera, raccomanda di rinegoziare con la banca erogatrice le condizioni del finanziamento per il vecchio mutuo. Nel caso in cui l'istituto di credito dovesse opporsi, allora si può percorrere la strada della surrogazione senza costi. Il CTCU al riguardo fa presente, non a caso, che per un mutuo ventennale da 200 mila euro, considerando i tassi di interesse attuali, si possono ottenere con la surrogazione risparmi fino a ben 20 mila euro.

Confronto offerte mutui, difficoltoso e lacunoso 

Il Centro Tutela Consumatori Utenti, tra l'altro, ha anche denunciato come il confronto delle offerte delle banche, riguardo ai mutui, sia comunque difficoltoso e lacunoso. Considerando il Trentino Alto Adige, in particolare, il CTCU ha reso nodo che molte banche operanti sul territorio non hanno comunicato su richiesta i dati relativi alle loro offerte sui mutui mostrando, di conseguenza, scarsa disponibilità nell'ambito della collaborazione a favore dei clienti-consumatori.