Mutuo ed ipoteca sulla prima casa: tutto quello che c'è da sapere

I mutui sono quasi sempre ipotecari e dunque sostenuti da un'ipoteca. Quest'ultima rappresenta un diritto di garanzia in quanto permette al creditore di poter procedere, in caso di insolvenza, all'espropriazione del bene e alla sua vendita forzata.

 In caso di insolvenza il creditore potrà chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventarne proprietario in compensazione del credito.  Qualsiasi accordo del genere non sarebbe applicabile in quanto violerebbe il cosiddetto "divieto di patto commissorio" (Articolo 2744 del Codice Civile). 

L'aspetto positivo dell'ipoteca è che consente al debitore di non perdere la disponibilità dell'immobile e dunque nei casi in sui si pagano le rate, non ci accorgerà assolutamente della sua esistenza. L'ipoteca, inoltre, è caratterizzata dal diritto di sequela e dunque anche quando cambia il proprietario tale diritto segue il bene cu sui grava.

Quali sono gli immobili gravati da ipoteca fino al termine del regolare rimborso del pagamento?

1. Beni immobili con le loro pertinenze;
2. Beni mobili registrati;
3. Il diritto di usufrutto sul bene immobile;
4. Il diritto di superficie del bene immobile;
5. La nuda proprietà.

Quando stipuliamo un contratto di mutuo prima casa, l'ipoteca prevede l'iscrizione dell'immobile ai Pubblici Registri immobiliari tenuti dall'Agenzia del Territorio. Se non viene rinnovata entro 20 anni dalla sua accensione, l'iscrizione perderà la sua efficacia. 

Trattandosi di un diritto di garanzia, l'ipoteca è direttamente condizionata all'esistenza di un debito. Qualora mancasse il debito, andrebbe a mancare o ad estinguersi l'ipoteca.

In base al numero d'ordine e al momento in cui viene inoltrata questa pratica, l'ipoteca si definisce di primo grado, secondo grado e via dicendo. Lo stesso immobile potrebbe essere colpito, infatti, da più ipoteche ed è per questo che risulta necessario stabilire un ordine di priorità per la soddisfazione dei diritti vantati dai rispettivi creditori.  La prevalenza di un'ipoteca rispetto ad un'altra viene classificata con il "grado di iscrizione". Come già detto in precedenza, l'unico principio adottato per la definizione del grado dipende semplicemente dal momento dell'iscrizione. La data che fa testo è infatti quella in cui la richiesta viene presentata al Conservatore dei registri (ipoteche immobiliari), mediante la cosiddetta "Nota di iscrizione".  La questione è estremamente rilevante perché il creditore di grado successivo potrà utilizzare il ricavato della vendita del bene solo dopo che i creditori di grado anteriore saranno stati interamente soddisfatti. Sul piano legislativo un'altra importante questione collegata al grado di ipoteca è quella della disciplina sul credito fondiario, perché ad essa ci si può appellare esclusivamente nel caso di mutui garantiti da ipoteche iscritte in primo grado. 

L'iscrizione dell'ipoteca per l'ottenimento del mutuo è un atto pubblico che deve essere realizzato alla presenza di un notaio.

Tale documento, definito "titolo", può essere di vario tipo: ipoteca legale, quando deriva dalla legge; ipoteca giudiziale, quando ci sono provvedimenti giudiziari o arbitrali e ipoteca volontaria nel momento in cui si verifica una convenzione tra le parti.

Prima di procedere con la sottoscrizione di un mutuo prima casa, bisogna valutare l'immobile con una perizia in modo da stabilirne il valore. Qualora non venisse rimborsato il capitale finanziato, tale valore garantirà il recupero del denaro.

Il valore dell'Ipoteca nella sottoscrizione del mutuo

L'iscrizione ipotecaria è l'atto con cui materialmente il notaio iscrive l'ipoteca a favore della Banca o Società Finanziaria che ha concesso il mutuo al richiedente. Il valore è superiore al capitale erogato da un minimo del 150% ad un massimo del 300%. In sostanza quindi l'ipoteca non copre solo il capitale erogato dalla banca, ma anche gli interessi nella misura concordata, gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancati pagamenti, i premi assicurativi (ad esempio: incendio e scoppio sull'abitazione), gli oneri erariali, i tributi e le spese giudiziali che la banca, nel caso, deve sostenere per il recupero del credito.

La sottoscrizione del mutuo: la durata dell'ipoteca

L'ipoteca ha una durata pari a 20 anni e una volta terminati i due decenni si estingue in maniera automatica. Bisogna rinnovare l'atto qualora il mutuo per l'acquisto di un immobile sia superiore della durata contrattuale dell'ipoteca. Bisogna, ovviamente, fare attenzione che dopo aver rimborsato per intero il mutuo, venga cancellata l'ipoteca mediante una formale richiesta. In caso contrario l'ipoteca, sebbene estinta nel debito, rimane iscritta nel Registro degli immobili.

Assenso alla cancellazione d'ipoteca

L'atto di assenso a cancellazione di ipoteca è un atto unilaterale che ha origine dalla Banca. L'istituto di credito, una volta che il mutuo risulta estinto, dichiara il proprio assenso alla cancellazione dell'ipoteca che grava sull'immobile in oggetto. Sarà poi il notaio ad autenticare il consenso alla cancellazione di ipoteca da parte dell'Istituto di credito e procedere alla cancellazione definitiva dell'ipoteca dai Registri Immobiliari.

Cancellazione d'ipoteca

La cancellazione dell'ipoteca mutuo è un atto notarile e consiste nella sua estinzione e nella sua rimozione dai registri immobiliari.

A stabilire tale atto notarile è il codice civile con l'articolo 2878, che ha definito quali sono le motivazioni possibili per poter cancellare l'ipoteca mutuo, ovvero:

• se l'iscrizione viene annullata o non più rinnovata nelle tempistiche previste;
• se si conclude il rimborso del finanziamento associato o se vengono meno i le condizioni che hanno portato all'ipoteca mutuo;
• se l'oggetto di ipoteca mutuo viene a mancare (ad esempio distruzione, incendio..)
• se il creditore acconsente all'estinzione dell'ipoteca mutuo;
• se il tribunale espropria il bene e annulla l'ipoteca mutuo.
• Il Decreto Bersani ha semplificato notevolmente questa operazione introducendo la cancellazione automatica dell'ipoteca mutuo una volta che sono passati 30 giorni dal rimborso integrale del finanziamento.
• Rimane comunque in vita l'approccio "tradizionale" che prevede:
• la raccolta del consenso alla cancellazione dell'ipoteca mutuo della Banca mediante atto notarile;
• la cancellazione materiale dell'ipoteca mutuo dai Registri Immobiliari ad opera dell'Agenzia del Territorio.
  

  Consolidamento ipoteca

  Quando la Banca concede un mutuo, richiede l'iscrizione di un'ipoteca mutuo come garanzia. Qualora il mutuatario non restituisse il capitale preso in prestito maggiorato dagli interessi, l'ipoteca mutuo consentirebbe all'istituto di credito di rivalersi sull'immobile preso a garanzia. L'ipoteca mutuo deve essere necessariamente registrata nei pubblici registri e richiede l'intervento di un notaio. L'ipoteca mutuo diventa effettiva solo dopo 10 giorni dalla sua iscrizione. È in questa circostanza che si parla di consolidamento dell'ipoteca mutuo. Ad essere il beneficiario dell'ipoteca mutuo, una volta consolidata, è dunque la Banca che stanzia l'importo condiviso certa di possedere una garanzia a fronte del finanziamento. Nel caso di surroga o sostituzione del finanziamento, il beneficiario dell'ipoteca mutuo diviene ovviamente il nuovo Istituto di credito che decide di subentrare nel finanziamento alla Banca che ha inizialmente concesso il mutuo.

  Datore d'ipoteca

  Quando viene stipulato un finanziamento, il datore di ipoteca è colui che consente l'iscrizione dell'ipoteca mutuo sul bene. L'atto mira a generare una garanzia sul debito assunto. Il datore di ipoteca è dunque il mutuatario che decide di acquistare un'abitazione mediante il mutuo ed acconsente ad iscrivere un'ipoteca mutuo sull'immobile in oggetto. Il terzo datore d'ipoteca, invece, consente l'iscrizione di un'ipoteca mutuo su di una sua proprietà a garanzia sul debito assunto da un altro soggetto, ovvero il debitore. Il caso del terzo datore di ipoteca si verifica con un mutuatario la cui Banca finanziante ha attribuito un merito creditizio insufficiente per l'effettiva erogazione del mutuo; la concessione del prestito avviene, però, per l'intercessione di un terzo, che può essere ad esempio un parente stretto, che acconsente all'iscrizione di una seconda ipoteca mutuo a beneficio della Banca su di un proprio bene immobile. Nel caso il debitore non riesca ad adempiere ai suoi obblighi di restituzione del capitale, l'istituto di credito si rivarrà sulla proprietà del terzo datore d'ipoteca.

  Grado ipotecario di un immobile

  Su di un bene immobile possono essere iscritte più ipoteche mutuo. Per questo motivo ogni ipoteca mutuo è individuata dal grado ipotecario d'iscrizione. Questo è assegnato in base all'ordine temporale di iscrizione che si deduce dalla data di registrazione dell'ipoteca. Il grado primo è assegnato alla prima registrazione, a cui seguono quindi il grado secondo, il grado terzo, ecc. Il creditore con il numero d'ordine primo è soddisfatto prima di tutti gli altri creditori dal ricavato della vendita dell'immobile nel caso di inadempienza del debitore. Successivamente può essere soddisfatto il creditore con grado secondo e così via. Nel caso di mutuo per l'acquisto di una casa la Banca è sempre il creditore di grado primo. Questo significa che l'Istituto di Credito accetta in genere di erogare il finanziamento solo se è il primo soggetto ad iscrivere un'ipoteca mutuo sull'immobile. La successiva iscrizione di ulteriori ipoteche sull'immobile non spaventa in alcun modo l'Istituto Finanziatore che appare, infatti, tutelato dal grado primo: ciò gli consente la prelazione nell'esercizio del diritto di esproprio del bene conseguente alla sua ipoteca mutuo.