Mutuo cento per cento per prima casa

Tra le novità degli ultimi anni nell'ambito dei prodotti finanziari c'è il cosiddetto "mutuo 100%" applicabile sull'acquisto della prima casa.

Questa tipologia di mutuo copre l'intero valore dell'immobile contro l'80% massimo di quello classico. Tuttavia la Banca d'Italia obbliga alla stipula di  una tipologia di polizza detta mortage insurance, cioè una polizza assicurativa fideiussoria che copra quel 20% offerto in più.

Comparsi in un periodo particolare del mercato italiano, con la crisi incombente da un lato e la spinta verso il mercato immobiliare dall'altro, i mutui 100% rappresentano una tipologia di finanziamento non prevista esplicitamente dalle leggi italiane. A causa dell'alto grado di rischio, questo prodotto è offerto sempre meno dagli Istituti bancari. Tuttavia è ancora possibile trovarlo, sebbene sia proposto a determinate categorie di persone che presentino specifiche caratteristiche. 
Generalmente il mutuo 100% è rivolto a chi vuole acquistare la prima casa e ai giovani che non superino in un certo limite anagrafico. Vengono solitamente proposti come "mutui per i giovani", ma nella sostanza si tratta di "mutui 100%".
Quando si sceglie di optare per una determinata tipologia di mutuo, ci sono molte considerazioni da fare poiché se da un lato certe offerte possono essere vantaggiose e risolvere alcuni dei problemi esistenti (come la mancanza di liquidità o di anticipi), dall'altro lato si devono valutare tutti i possibili aspetti negativi come le gravose difficoltà che si potrebbero incontrare nel caso si decidesse di cambiare banca, di dover fare una surroga o una sostituzione.

Alcuni esempi di Mutuo 100%

Le banche che propongono questa tipologia di mutuo solitamente si attengono a direttive comuni, per cui possono avere delle caratteristiche simili. È utile, tuttavia, fare un confronto fra i diversi Istituti di credito per potersi fare un'idea generale e trovare quello che più si addice alle nostre esigenze. Vediamo qualche proposta.

Intesa San Paolo prosegue l'offerta del Mutuo Domus offerta Superflash per la prima casa, che arriva a finanziare fino al 100% del valore dell'immobile. Per poter usufruire del prodotto, tuttavia, si devono possedere determinati requisiti. Il richiedente deve  avere massimo 35 anni (non compiuti all'atto del contratto). Deve essere intestato a tutti gli acquirenti (sull'immobile viene iscritta l'ipoteca) per un massimo di due intestatari.  

Il finanziamento prevede sia il tasso fisso sia variabile, con rate mensili e una durata che va dai 10 ai 40 anni (per un tasso fisso) o dai 10 ai 30 anni (per un tasso variabile). Naturalmente la banca richiede delle garanzie e dei costi aggiuntivi. È necessario, infatti, un'ipoteca di primo grado per un importo pari al 200% della somma mutuata e una valutazione dell'immobile da parte di un perito.  Inoltre il richiedente deve stipulare un'assicurazione sull'immobile ipotecato contro danni (causati da incendio, scoppio, fulmini, ecc.) per la durata del finanziamento. Tra le spese da aggiungere vi sono quelle di istruttoria.

Anche l'Unicredit prevede un mutuo che copre il 100% del valore dell'immobile che si intende acquistare. È chiamato  Mutuo valore Italia Giovani e grazie al "Fondo di Garanzia per i mutui Prima Casa" può erogare una somma fino a 250 mila euro. L'importo minimo si attesta ai 30 mila euro.  Tra i requisiti richiesti vi è l'età che non deve essere superiore ai 40 anni, indipendentemente dalla tipologia del contratto di lavoro.  Il tasso può essere sia variabile che fisso e in base anche ad esso la durata del mutuo può andare dai 5 ai 30 anni.

La Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza (CARIPARMA) offre GRAN MUTUO 100%, un mutuo non fondiario rivolto a chi desidera acquistare immobili ad uso abitativo, autorimesse e relative pertinenze. Il finanziamento va oltre l'80% del valore della perizia fino a raggiungere il 100% (viene preso in considerazione il minor importo tra il valore della perizia e il prezzo di vendita dell'immobile).  Come garanzia viene richiesta l'ipoteca anche di grado successivo al primo e con valore pari al 150% del valore dell'importo finanziato. Per quanto riguarda le caratteristiche del mutuatario, alla scadenza del finanziamento non deve aver superato l'età di 75 anni. La durata di ammortamento prevista da vai 5 ai 30 anni e si può scegliere tra un tasso fisso e uno variabile.  

La Banca popolare Emilia Romagna (Bper) prevedeva un mutuo 100% per l'acquisto della prima casa. Se si trattava invece di una seconda abitazione si scendeva al 95%. Chiamato "Pro-Tetto", poteva essere considerato come un mutuo 100% per importi pari a 350 mila euro con una durata da 5 a 30 anni. Lo spread era pari al 5% per un mutuo fino all'80%, mentre era di 5,80% per somme superiori. Da un punto di vista dello spread, quindi, non era molto conveniente, se si calcolava che il suo valore alto portava ad un cap al 6,9%, per mutui con LTV (Loan to value) sotto l'80%, e al 7,7% per quelli con LTV superiori.

Tra i costi accessori c'erano: l'istruttoria all'1% dell'importo del mutuo; la perizia (150 euro su valori fino a 100 mila euro, 450 euro per importi superiori a 250 mila euro fino ad un massimo di 8 mila euro su valori superiori ai 10 milioni di euro); la commissione di incasso rid di 2,77 euro; la commissione per la copia del contratto mutuo anticipatamente rispetto alla stipula di 150 euro.

Poiché le condizioni dei prodotti possono cambiare (come sembra sia successo per il Mutuo Pro-Tetto), è necessario non solo consultare il sito della banca per restare aggiornati, ma anche fissare un appuntamento nella filiale più vicina.

Caratteristiche principali del Mutuo 100% per l'acquisto di una casa

Il Mutuo 100% copre il 100% della spesa per l'acquisto della prima casa. Sono richieste maggiori garanzie come la stipula di una polizza fideiussoria che copra il 20% del finanziamento concesso, cioè quella parte in più rispetto al limite stabilito dell'80%.

È un tipo di mutuo pensato per coppie giovani ma anche per persone che non dispongono della necessaria liquidità di denaro utile a coprire la percentuale generalmente non colmata dal mutuo tradizionale e le spese aggiuntive (costi delle imposte, assicurazioni, spese notarili, ecc.).

Può essere richiesto:

• dai lavoratori autonomi
• dai dipendenti pubblici/statali
• dai lavoratori con contratto a tempo determinato secondo le direttive delle specifiche banche

Tra la documentazione necessaria, potrebbero essere richiesti il contratto di lavoro e la busta paga.
La durata del piano di ammortamento può essere superiore rispetto a quello relativo ad un mutuo tradizionale. Esso può arrivare anche fino a 40 anni.

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