Mutuo cento per cento: cos'è e quali sono i limiti

Nel diffuso clima di incertezza legato alla crisi economica che ha investito tutti i settori, soprattutto quello immobiliare, la possibilità di accedere ad un credito è diventata una questione particolarmente sentita. Tra le considerazioni che sono state fatte, infatti, sembrerebbe che sa da un lato le Banche sono sempre meno propense ad accettare delle richieste di credito per qualsiasi scopo, dall'altro i cittadini tendono a non inoltrare le domande, consapevoli della difficoltà di ottenerli.
La sempre maggiore mancanza di liquidità è favorita anche dalla crescente inflazione a fronte di redditi sostanzialmente stabili negli ultimi anni. La necessità inoltre di attingere ai propri risparmi per poter far fronte alle spese quotidiane e alle tasse, con la conseguente minore disponibilità di denaro, ha portato gli istituti di credito a introdurre forme di finanziamento che vadano incontro alla mutata situazione sociale e di conseguenza ai clienti.
È nato quindi il Mutuo cento per cento pensato soprattutto per le giovani coppie o comunque per persone che non dispongono della liquidità necessaria per accendere un mutuo tradizionale.
Con Mutuo cento per cento si hanno le medesime caratteristiche e modalità di erogazione del capitale, lo stesso piano di ammortamento e uguali disposizioni e calcoli rateali. Si può, tuttavia, avere una maggiore disponibilità e mobilità della somma di denaro.

Il Mutuo  e il Loan to value

Il mutuo è quel contratto attraverso il quale il mutuante (qualsiasi istituto di credito) elargisce una somma di denaro o beni fungibili al mutuatario che si impegna a restituire successivamente attraverso delle rate concordate.

Il mutuo cosiddetto "ordinario" ha in genere un limite massimo per le operazioni di credito fondiario, cioè un Loan to value, solitamente stabilito fino all'80% del valore dell'immobile ipotecato. Il Loan to value (LTV) è un indicatore importante per le banche, a cui fanno riferimento nella concessione di un mutuo ipotecario. Esso indica il rapporto esistente tra il valore del bene posto a garanzia del prestito e la somma stanziata dal creditore.
Normalmente al diminuire del Loan to value migliorano le condizioni economiche offerte dalle banche: un LTV basso corrisponde a tassi di interessi contenuti, un LTV alto corrisponde a tassi di interesse consistenti.  Anche quando le banche decidono di finanziare il 100% del valore dell'immobile, di solito viene richiesto che l'indice non sia superiore all'80%. Esso di fatto rappresenta l'indicatore di rischio del finanziamento poiché fa riferimento proprio al valore stimato dell'immobile posto in garanzia.  La banca provvederà a soddisfare il suo credito dal ricavato dalla vendita dell'immobile in caso di inadempimento del debitore. Di conseguenza le probabilità di piena copertura del credito sono proporzionate alla quota finanziata dalla banca. Pertanto di fronte ad un indice elevato, l'istituto di credito può richiedere la sottoscrizione di una polizza assicurativa supplementare per tutelarsi dal rischio maggiore.

Mutui 100 per cento

Con l'espressione "Mutuo 100 per cento" si fa riferimento ad un prodotto offerto da alcuni istituti di credito che copre l'intero valore dell'immobile che si desidera acquistare. La banca in questione, quindi, eroga l'importo massimo, cioè fino al 100% della prima casa. Naturalmente a fronte di tale opportunità, vengono richieste maggiori garanzie rispetto al "tradizionale" mutuo.

Le garanzie richieste 

Data la natura del mutuo, le banche possono prendere in considerazione un finanziamento che copra un periodo più lungo e coperture  abbastanza rilevanti. Sono, quindi, richieste particolari condizioni tali da mettere al sicuro l'istituto erogatore.

I requisiti richiesti al mutuatario sono:

• un contratto di lavoro a tempo indeterminato
• l'ipoteca sull'immobile stesso
• una polizza fideiussoria a copertura della parte eccedente il limite di un mutuo classico.

La polizza assicurativa fideiussoria, quindi, deve coprire il rischio relativo all'importo eccedente l'80% (prescritta dalla Banca d'Italia), cioè la percentuale del valore dell'immobile in genere garantita dalla banca. Questo comporta un aumento del tasso applicato che va dallo 0,20% allo 0,50%. È imposta dalla Banca d'Italia in base alla delibera CICR del 22/04/1995. Senza di essa l'Istituto finanziario non può erogare somme che superino la soglia dell'80%. Il costo della polizza viene stabilito dalla banca: il calcolo avviene sull'importo da corrispondere in base al rischio di insolvenza e a un coefficiente di circa lo 0,20-5% del capitale garantito. Il mutuatario deve versare l'importo in un'unica soluzione insieme alle spese per la sottoscrizione del mutuo. In alternativa alla fideiussione, la banca potrebbe richiedere un pegno sui titoli di Stato per il corrispettivo valore del 20%.

Le banche tendono a privilegiare richiedenti che posseggono determinate caratteristiche:

• un nucleo familiare dove sono presenti due redditi
• il ricoprire una carica o ruolo importante all'interno dell'ambito lavorativo ( ad esempio: amministratore delegato, manager, direttore generale, ecc.)

I costi e i tassi di interesse

I mutui 100% hanno naturalmente costi più elevati rispetto ai classici mutui proprio per la presenza della stipula della polizza fideiussoria. I tassi di interesse, come detto,  possono avere un costo aggiuntivo che da un minimo dello 0, 20% ad un massimo dello 0,50%.  In questo caso si assiste ad un aumento degli spread applicati al prestito. Altra opzione potrebbe essere la richiesta del pagamento anticipato dell'intero premio, che solitamente è lo 0,20% calcolato sulla parte del mutuo accedente l'80% e moltiplicato per l sua durata. In questo caso si avrà un costo inferiore rispetto alla prima soluzione.

In sintesi i costi maggiori si hanno dallo spread più alto, utile a coprire il maggiore rischio corso dalla banca in caso di insolvenza. Di conseguenza anche gli interessi applicati sulla rata mensile siano più alti. A questo si aggiunge un costo superiore della polizza assicurativa rischio vita e impiego.

Per quanto riguarda il piano di ammortamento, il periodo di rimborso non può superare il vincolo imposto dall'età anagrafica del richiedente, ma se questa lo permette può variare e allungarsi fino ad un massimo di 30 anni.

I tassi di interesse variano a seconda del tipo di mutuo che può essere fisso, variabile, variabile con cap e misto. In sintesi, con il tasso fisso (secondo i criteri EURIRS e Spread) le rate sono le stesse per tutta la durata del finanziamento. Il tasso variabile (secondo i criteri EURIBOR e Spread ) invece varia a seconda dei tassi sui mercati finanziari. Il tasso con cap (cap rate) è variabile, ma stabilisce una soglia oltre la quale non si può salire.  Il tasso misto permette l'applicazione sia del tasso fisso che di quello variabile. Il tasso bilanciato si ha invece quando il rimborso è composto una parte dal tasso fisso e l'altra da quello variabile. 

La sottoscrizione di questa tipologia di mutuo consente di avere l'importo totale del costo iniziale dell'abitazione sommato ai tassi di interesse relativi o ad altre garanzie richieste (come l'ipoteca su un'immobile). In definitiva mutuo 100 permetterebbe di acquistare un'abitazione senza avere liquidità. Nel calcolo del capitale massimo erogabile vengono comprese tutte le spese accessorie e viene fatto dopo la perizia sul valore dell'immobile.