Mutuo a tasso misto, tutto quello che c'è da sapere

Quando ci si rivolge ad un istituto di credito o ad una società finanziaria per richiedere un mutuo finalizzato all'acquisto di una casa, tra le proposte illustrate dagli operatori ai futuri acquirenti c'è quella del mutuo a tasso misto. Una terza soluzione che viene solitamente presa in considerazione dopo aver vagliato e scartato le formule di finanziamento a tasso fisso e variabile, ovvero quelle classiche e più quotate sul mercato.

Mutuo a tasso misto: che cos'è e cosa prevede?

Il mutuo a tasso misto, così come già espresso chiaramente dalla sua denominazione, rappresenta la combinazione di due tipologie tradizionali di mutuo. Questa opzione nasce per andare incontro alle esigenze del soggetto richiedente e in base anche all'andamento del mercato.

Ci si può ritrovare di fronte a determinate condizioni previste dal contratto:

• Euribor a 3 mesi+Spread 1,50% per un piano di rimborso a tasso variabile
• Eurirs+Spread 1,70% per un piano di rimborso a tasso fisso.

Il passaggio da un piano di ammortamento all'altro può essere stabilito in fase iniziale di contratto o su richiesta del soggetto richiedente.

Tre possono essere i casi differenti quando la scelta viene regolamentata dal cliente:

1. Il passaggio può essere scelto successivamente ad un periodo iniziale, corrispondente generalmente tra i 2 e i 5 anni, con tasso predefinito da contratto;
2. Il passaggio può essere scelto come eventuale opzione di scelta alla scadenza del suddetto periodo iniziale con tasso prestabilito da contratto;
3. Il passaggio può essere scelto liberamente dal mutuatario una o più volte nel corso della vita del mutuo.

Il tutto però sempre a discrezione e secondo le condizioni dettate dall'istituto di credito erogante il finanziamento.

Facciamo un esempio pratico di mutuo a tasso misto

Ipotizziamo di voler accendere un mutuo a tasso misto alle condizioni di tasso d'ingresso variabile indicizzato Euribor e rinegoziazione in tempi brevi.

Prendiamo, ad esempio, come punto di riferimento l'offerta Deutsche Bank, che permette un tasso d'ingresso variabile e rivedibile ogni 2 anni, quindi con rinegoziazione in tempi brevi, con Spread al 2,60%.
Immaginiamo un caso con:

•  importo mutuabile di 140.000 euro;
• durata di 20 anni;
• LTV 70%;
• TAEG 3,33%

Si otterrebbe una rata mensile di 680 euro.

Mutuo a tasso misto, quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

La scelta di un mutuo a tasso misto è sicuramente conveniente per coloro che non godono di una situazione economica certa e che sperano di poter sfruttare l'iniziale convenienza garantita dal tasso variabile per poi passare alla formula della rata fissa e stabile nel tempo per evitare le oscillazioni di mercato e le sue conseguenze.

I PRO DI QUESTA FORMULA FINANZIARIA:

• La soluzione del mutuo a tasso misto consente di regolare il tasso applicato per i primi anni del mutuo. Dal momento che il piano di ammortamento applicato su ogni mutuo in Italia è "alla francese", ovvero prevede prima il pagamento degli interessi, poi il rimborso delle quote capitale, è possibile definire condizioni vantaggiose quando serve di più e dunque all'inizio quando si rimborsano gli interessi;
• Periodi successivi di ammortamento a tasso fisso possono effettivamente tutelare da oscillazioni inaspettate dei tassi di interesse.

I CONTRO DI QUESTA SOLUZIONE DI FINANZIAMENTO:

• L'opzione di switch tra tasso fisso a variabile o viceversa non rappresenta un'effettiva garanzia di risparmio data l'incertezza sugli andamenti futuri dei tassi;
• L'opzione di passaggio su diverse tipologie di tasso ha sempre un costo aggiuntivo da riconoscere alla banca, spesso non identificabile in quanto implicito negli spread. Infatti, gli spread applicati sui tassi di riferimento sia variabili (Euribor), sia fissi (IRS) sono generalmente più elevati rispetto alle formule tradizionali.

Mutuo a tasso misto, a chi si rivolge?

La formula del tasso misto è suggerita, a detta degli esperti, a due diverse tipologie di persone:

1. I mutuatari che al momento dell'accensione del mutuo, sia per condizioni di mercato o macroeconomiche instabili, sia a causa di proprie situazioni reddituali non definite, si trovano in una condizione di incertezza, non riuscendo a comprendere quale tipologia di tasso si adatti meglio alle proprie necessità. In questo caso il mutuo a tasso misto offre la possibilità di rinviare la scelta definitiva. Oggi, con la surroga del mutuo, tale condizione perde importanza, in quanto è più facile sostituire a costo zero il mutuo di cui non si è più soddisfatti.
2. Persone con una buona conoscenza su temi relativi al mercato e alla macroeconomia, in grado di avere una ragionevole previsione degli andamenti dei tassi futuri, in grado comunque di assorbire temporanei aumenti della rata di rimborso. Con molta attenzione, questi mutuatari possono, periodo per periodo, adeguare il mutuo alle condizioni di mercato vigenti.

Sarebbe consigliabile, dunque, che a scegliere un mutuo a tasso misto fossero persone competenti della materia o soggetti con spiccate capacità in termini di investimenti e rischi.

Mutuo a tasso misto: il confronto con gli altri tassi d'interesse

Quando si decide di accendere un mutuo e si fa richiesta ad un istituto di credito perché venga erogato il finanziamento finalizzato all'acquisto della prima casa, il primo aspetto da valutare è sicuramente la scelta tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile. Per capire bene cosa sia un mutuo a tasso misto, dobbiamo prima conoscere la differenza tra le due tipologie di mutuo tradizionali.

Nel primo caso il tasso d'interesse resta lo stesso fissato per tutta la durata del contratto ed è proprio questo aspetto a costituire una garanzia nel caso di rialzi del mercato. Ma dall'altra parte c'è la mancata possibilità di poter fruire delle eventuali riduzioni dei tassi di interesse. Il tasso di interesse variabile prevede, invece, delle rate differenti in base al variare del tasso di mercato o della politica monetaria con il rischio di un aumento non sostenibile delle rate o della riduzione vantaggiosa delle stesse qualora gli andamenti dovessero avere un rialzo. Chi sceglie questa formula finanziaria deve essere ben cosciente che le oscillazioni di mercato provocheranno un cambiamento dell'importo della rata da pagare.

Ecco allora che arriva la terza scelta, ovvero il tasso di interesse misto che consente al mutuatario di poter passare a un tasso fisso a un tasso variabile con scadenze fisse o in base a determinate condizioni stabilite nel contratto iniziale.

Questa formula finanziaria si presenta suddivisa in due parti: una con tasso fisso e l'altra caratterizzata dal tasso variabile. Il mutuatario si troverà a fruire degli stessi punti di forza, ma anche svantaggi, tipici dei due tradizionali tipi di mutuo.

Il tasso di interesse di un mutuo viene calcolato in base a dei parametri finanziari e monetari. A questi la banca, che eroga il finanziamento, aggiunge un nuovo importo, noto a tutti come spread, che dipende dalla differenza tra il parametro di riferimento e il tasso di interesse che viene applicato. Se parliamo di un mutuo a tasso fisso, il parametro di riferimento è l'Eurirs, mentre quando il finanziamento presenta un tasso variabile il parametro di riferimento sarà l'Euribor o anche il tasso ufficiale stabilito dalla Banca Centrale Europea. Ogni tipo di interesse che viene pagato dal cliente per il proprio mutuo ipotecario sarà detraibile dall'Irpef.

Abbiamo detto che il mutuo a tasso misto altro non è che la combinazione giusta tra mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile.

Facciamo un breve approfondimento di queste due tipologie di mutuo. Vantaggi e svantaggi del mutuo tasso variabile:

I vantaggi della formula finanziaria con tasso variabile sono:

• In un primo periodo il tasso variabile, rispetto a quello fisso, è più conveniente;
• Quando l'inflazione diminuisce, il mutuatario ne trae vantaggio in quanto la rata andrà a diminuire.

Gli svantaggi del mutuo con tasso variabile sono:

• Il tasso variabile è adatto a chi non ha paura di rischiare: se il tasso d'inflazione aumenta anche la rata ne sarà influenzata e il suo importo salirà.
• Il valore della rata, sia in positivo che in negativo, dipenderà in ogni caso dalle oscillazioni del mercato.

A chi si rivolge il mutuo a tasso variabile? Chi può scegliere questo tipo di finanziamento?

Questa soluzione è sicuramente adatta a coloro che desiderano ottenere vantaggi economici in base alle dinamiche di mercato. Le persone che sottoscrivono questo tipo di mutuo a tasso variabile sono sicuramente flessibili in quanto sono ben coscienti che una situazione sfavorevole del mercato provoca un conseguente aumento della rata, ma non temono tale rischio. A prediligere i mutui tasso variabile sono, dunque, maggiormente persone che vantano un reddito medio/alto e al contempo una certa possibilità economica in grado di sostenere rate improvvise per un aumento dei tassi di riferimento.

Mutuo a tasso fisso, scopriamo i suoi vantaggi e svantaggi

I punti a favore di un finanziamento con un tasso di interesse fisso sono:

• Le rate saranno identiche dal primo all'ultimo mese;
• Il tasso costante consente di poter avere una precisa pianificazione delle uscite economiche in quanto nulla potrà modificare la rata.
  
  Gli svantaggi di una soluzione finanziaria che prevede un importo costante e fisso per tutte le rate del mutuo:
• I mutui a tasso fisso non possono usufruire delle agevolazioni che il mercato può offrire in alcuni periodi.

A chi si rivolge un mutuo a tasso fisso?

Questa formula finanziaria è solitamente indicata per i lavoratori dipendenti e per coloro che preferiscono non avere spese impreviste, ma beneficiare di una certa serenità d'animo. La sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso appare ideale per chi non vuole rischiare e vuole conoscere con precisione, già prima della firma effettiva del contratto, il valore delle rate e l'ammontare complessivo del debito. Naturalmente questi finanziamenti sono consigliabili quando è prevista una crescita dell'inflazione che causerà dunque un aumento del costo del denaro.

Mutuo a tasso misto, consigli e considerazioni

Per sintetizzare ed avere un quadro più chiaro sui vari tassi d'interesse applicati ai finanziamenti per l'acquisto della prima casa, dobbiamo tener presente che un mutuo a tasso misto che stabilisce un periodo iniziale di ammortamento a tasso fisso ed il restante periodo a tasso variabile è sicuramente meno conveniente e più rischioso di un piano che stabilisce subito un tasso variabile per poi passare al tasso fisso per la restante vita residua. Dovendo considerare l'incertezza sugli andamenti futuri dei tassi, e quindi il rischio che aumenta negli anni, in questo secondo caso il mutuatario ha effettivamente la possibilità di sfruttare all'inizio la convenienza del tasso variabile, unita alla garanzia futura di una rata stabile e fissa nel tempo.

Ma ovviamente, anche in questa seconda ipotesi, è bene verificare che nei periodi successivi possa essere confermato il tasso fisso stabilito in partenza dal contratto, senza aggiornamenti dovuti alle mutate condizioni di mercato e costi aggiuntivi. Questa nostra premura potrà scongiurare una spiacevole sorpresa, come quella di vedere la rata di rimborso superare il valore massimo stabilito al momento dell'accensione del mutuo. Potrebbe, infatti, accadere che la banca dopo qualche anno adegui l'IRS di periodo alle nuove condizioni. Il vantaggio del mutuo fisso in questo caso svanirebbe completamente.

Qual è l'opzione migliore da scegliere in caso di mutuo a tasso misto?

L'opzione migliore offerta al mutuatario, in caso di tasso misto, è quella che prevede il passaggio da una tipologia di tasso all'altra secondo un set di scadenze libere o predefinite durante il piano di ammortamento. Che vuol dire? Il cliente può stabilire in più occasioni, nel corso degli anni, che tipo di tasso applicare per la fase che segue il piano di rimborso. Questa opzione lascia effettiva libertà di scelta al cliente. La concreta convenienza della formula mista risiede comunque, al di là degli spread applicati la cui validità può essere verificata da un confronto di mercato, nella tipologia di modifica offerta nella misura degli interessi sulla base delle aspettative di evoluzione del costo del denaro.