Mutuo 100: coprire l'intero valore di acquisto della casa con il mutui al cento per cento

L'importo del mutuo da chiedere in banca per l'acquisto della casa è strettamente legato al valore di mercato dell'immobile da comprare dopo che è stata effettuata la perizia da parte di un esperto qualificato. In particolare, è ad esempio possibile acquistare una casa da 250 mila euro chiedendo un mutuo di 150 mila euro a patto però di avere 100 mila euro di liquidità a disposizione nel momento in cui occorre presentarsi per le firme dal notaio. Se invece l'esigenza è quella di chiedere un finanziamento ipotecario per coprire l'intero valore di acquisto della casa, allora il prodotto da scegliere è il cosiddeto mutuo 100. Il Mutuo 100 è infatti il finanziamento ipotecario concesso dalla banca per un importo pari al valore di acquisto della casa, il che significa che in tal caso il mutuatario non dovrà attingere alle proprie finanze per perfezionare la transazione immobiliare. 

Mutuo 100 tra domanda ed offerta 

In passato anche in Italia era possibile stipulare i mutui 100 andando semplicemente ad esibire alla banca o alla società finanziaria delle adeguate garanzie di reddito. Poi lo scenario, dopo lo scoppio della crisi finanziaria ed economica, è cambiato radicalmente in quanto gli istituti di credito e gli intermediari nel concedere il credito immobiliare fanno molta più attenzione a gestire ed a presidiare i rischi. 

Ed allora, al giorno d'oggi, la concessione di mutui 100 è di norma prevista solo quando il mutuatario, oltre al reddito, presenta pure delle garanzie reali. Il sistema bancario, o comunque la maggioranza di questo, attualmente non concede mutui per un importo che sia superiore all'80% del valore dell'immobile. 

Ne consegue che per comprare casa serve almeno il 20% di liquidità prima di presentarsi alle firme presso il notaio. E' inoltre prassi da parte delle banche applicare tassi più alti al crescere del cosiddetto loan to value, ovverosia del rapporto tra l'importo da erogare ed il valore dell'immobile. Il che significa, ad esempio, che a parità di tutte le altre condizioni è meno costoso un mutuo 50% rispetto invece ad uno che copre il 70-80% del valore dell'immobile.

Mutuo 100 per acquisto prima casa 

Di norma i mutui che coprono il 100% del valore d'acquisto dell'immobile vengono concessi solo ed esclusivamente per l'acquisto della prima casa, e solo quando rientrano, per i richiedenti, le condizioni per l'accesso e per l'intervento del Fondo statale di Garanzia per la Prima Casa. In questo modo soggetti come le giovani coppie possono acquistare casa senza anticipi grazie al mutuo che la banca concede comunque per importi non superiori ad un massimale prefissato, il che significa che non si possono comprare case grandi ma abitazioni ad uso residenziale aventi una superficie in metri quadrati idonea per una famiglia di 3-4 persone. La durata del mutuo 100 per acquisto prima casa, inoltre, può arrivare anche fino a 30 anni in modo tale che, con la formula del tasso fisso, o del tasso variabile, il mutuatario possa pagare una rata mensile avente un importo comparabile con un canone di affitto.

Mutuo 100 con polizza assicurativa fideiussoria 

In assenza di altre garanzie come quelle statali offerte dal Fondo statale di Garanzia per la Prima Casa, la banca con la sola busta paga in Italia, al giorno d'oggi, non erogherà mai un mutuo che copra oltre l'80% del valore d'acquisto dell'immobile. Per coprire la quota ulteriore del 20%, senza che il mutuatario debba avere la liquidità, la banca può concedere il finanziamento ipotecatario al 100% con la stipula di una polizza assicurativa fideiussoria. Il premio assicurativo da pagare può essere pagato dal mutuatario in un'unica soluzione, oppure la banca andrà ad includere il premio nel mutuo 100 attraverso un aumento dello spread applicato.

Mutuo 100, i requisiti per ottenerlo e costi

Come per i mutui erogati per importo inferiore al 100% del valore d'acquisto dell'immobile, pure per i mutui 100 l'iter, in banca o presso una società finanziaria, prevede l'avvio della fase di istruttoria dopo che l'intermediario creditizio avrà acquisito tutta la documentazione richiesta. In particolare, sebbene la banca accenda un'ipoteca sull'immobile da acquistare, per ottenere un mutuo 100 oltre alla polizza fideiussoria servono adeguate credenziali a livello creditizio a partire da un reddito che sia adeguato e tale che il pagamento delle rate mensili possa essere sostenibile nel tempo. In particolare, il rapporto rata mutuo non deve superare di norma un terzo del reddito netto mensile della famiglia o del privato che fa la richiesta di mutuo, ma ci sono anche istituti di credito che, nell'ottica del controllo e del presidio dei rischi, impongono un rapporto rata reddito più basso ai fini dell'erogazione del credito immobiliare.

Per quel che riguarda i costi del mutuo 100, la polizza fideiussoria, rispetto ad un mutuo fino all'80% del valore dell'immobile, influisce sul costo del finanziamento immobiliare nel suo complesso. Ed in ogni caso prima di scegliere un mutuo 100 rispetto ad un altro occorre valutare quelli che sono i costi standard quando e se previsti, dai costi di perizia alle spese di istruttoria e passando per le commissioni di incasso rata, ed i costi, sempre se previsti, per l'esercizio di opzioni di flessibilità se il mutuo 100 prevede per esempio di poter cambiare l'importo della rata, allungare il piano di ammortamento e/o cambiare il tipo di tasso di interesse. Come esempio di mutuo 100 sul mercato in Italia segnaliamo il 'Gran Mutuo 100%' che viene proposto con polizza fideiussoria da Cariparma, Istituto di credito del Credit Agricole.