Mutui offset, tutto quello che c'è da sapere

Vediamo insieme le caratteristiche principali, le tipologie esistenti e la reale convenienza di questa particolare formula finanziaria.

Nel momento in cui ci rivolgiamo ad un istituto di credito per la richiesta di un mutuo finalizzato all'acquisto di un'abitazione, è quasi consuetudine, sebbene non sia un obbligo, l'apertura di un conto corrente presso la banca che eroga il finanziamento. Questa pratica permette, ad esempio, in base alle somme presenti sul conto corrente personale di trovare la soluzione giusta per ottenere un importo più basso delle rate mensili del prestito. Questa forma di finanziamento prende nome di mutuo offset.

Si tratta di un finanziamento molto utilizzato in Inghilterra e che sta vedendo ora la sua diffusione anche in Italia

Mutui offset, cosa sono?

Molto diffusi in Inghilterra, questi tipi di finanziamento stanno prendendo forma negli ultimi anni anche in Italia. Questi prevedono una formula capace di compensare il proprio debito residuo mediante il deposito su conto corrente ad esso collegato. Che significa? Più alta è la liquidità che abbiamo sul conto corrente annesso, inferiori saranno gli interessi sul mutuo. Il capitale presente sul conto servirà a mitigare, dunque, il carico di interessi legato al finanziamento e l'importo della rata sarà variabile in base alle giacenze a deposito. Il termine "off set" vuol dire appunto "compensazione". Parliamo di mutui a tasso variabile che vengono collegati a conto correnti, conti deposito o carte conto dei quali si considerano le giacenze medie ottenute in un determinato periodo di tempo. Solitamente gli istituti di credito prendono in considerazione una durata su base mensile.

Mutuo Offset, vediamo un esempio

Ipotizziamo che il titolare del mutuo avesse acceso un finanziamento pari a 100.000 euro e sul conto corrente bancario avesse un deposito medio mensile di 20.000 euro, gli interessi applicati al mutuo saranno calcolati sulla differenza tra i due importi, ovvero su 80.000 euro. Un mutuo offset permette, infatti, come abbiamo già detto in precedenza, il calcolo degli interessi sulla base della differenza tra la quota capitale residua e la giacenza media presente sul conto corrente. Più la somma depositata su questo sarà elevata, meno interessi graveranno sulla rata del finanziamento.

Una soluzione di mutuo offset può essere, inoltre, connessa a più conti correnti. Un esempio è quello di coniugi con conti separati, ma entrambi contribuenti al mutuo finalizzato all'acquisto di casa. I mutui con opzione "off set" non consentono la riduzione della durata o del tasso, ma permettono di agire solo sull'importo delle rate che potrà infatti avere un andamento estremamente variabile nel corso degli anni.

Mutuo offset, quanti tipi esistono?

Sono ben due le tipologie principali di mutuo offset:

  1. mutui a tasso fisso offset;
  2. mutui a tasso variabile offset.

I mutui a tasso variabile offset

I mutui a tasso variabile offset sono i più diffusi nel nostro Paese e si suddividono a loro volta in due categorie: mutui a tasso variabile indicizzati Euribor e mutui a tasso variabile indicizzati Bce.

Se confrontiamo il classico mutuo a tasso variabile a parità di importo e durata con la tipologia "offset", vediamo che il legame con il deposito in giacenza consente al mutuatario di pagare reti mensili più basse.

Mutuo offset, conviene? A chi si rivolge?

Si tratta di un'opzione in più che ci offre l'opportunità di scegliere se tenere i nostri risparmi sul conto legato al mutuo. Ovviamente si tratta di un tipo di finanziamento adatto a chi sa ben disporre di una certa liquidità sia in tempi presenti che in futuro. Invece coloro che già sono ben coscienti di non poter assicurare la presenza di denaro sul proprio conto corrente per spese o difficoltà lavorative, l'accensione di un mutuo offset non conviene assolutamente.

Se richiediamo un prestito di 50.000 euro, con un mutuo in modalità offset, e si hanno disponibili sul conto 10.000 euro gli interessi andranno calcolati sulla differenza, ossia su un capitale di 40.000 euro. Il vantaggio principale è che molti contratti prevedono anche l'abbinamento di diversi conti correnti, con la possibilità di stornare il capitale attraverso le diverse giacenze. E' il caso però di valutare ogni volta e sotto la discrezione delle banche.

Diverse le formule ideate per dare l'opportunità al cliente di collegare il mutuo ad un conto corrente. Tra queste figura l'offerta Mutuo Risparmio di Che Banca!, che consente infatti di unire al mutuo anche più di un conto corrente. In prima linea inoltre IW Bank che propone l'opzione Salvadanaio Offset da sperimentare con le offerte IW Mutuo Acquisto Variabile e IW Mutuo Acquisto Variabile BCE.

Mutuo Offset: ecco gli esempi più importanti

  1.  Il Mutuo Risparmio offerto da Che Banca! è a tasso variabile e può essere correlato fino a 4 conti correnti. Di questa formula il gruppo "CheBanca!" offre un esempio pratico, attraverso il proprio sito web, consistente in un finanziamento di 100.000 euro per 25 anni a interessi del 2,19%, con risparmio totale di 6.671 euro rispetto alla scelta di un mutuo a tasso variabile comune;
  2. L'opzione Rata Offset di IWBank, applicabile a qualsiasi IWMutuo per Acquisto, Surroga o Sostituzione e liquidità, offre invece la libertà di utilizzo del conto corrente senza vincoli di giacenza e riduzione rateale mensile calcolata sulla differenza tra il capitale residuo e la metà della giacenza media presente sul conto.

Un aspetto da non trascurare riguarda, però, i tassi. Infatti mentre Banco Popolare e IWBank mantengono inalterato lo spread sia per il mutuo variabile che per quello offset, "CheBanca!" aumenta lo spread dello 0,20% nel caso di mutuo offset.

Solitamente il mutuo Offset è in abbinamento al tasso variabile, solo IwBank consente di abbinarlo anche ad un tasso fisso. CheBanca invece ha il vantaggio di permettere di abbinare più di un conto corrente per consentire, ad esempio, a marito e moglie di compensare entrambi gli interessi del mutuo. Si possono abbinare fino a 4 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile. Nel momento in cui abbiniamo il conto corrente dobbiamo anche valutare se esso sia gratuito o se ci sia un canone annuale da dover pagare. Questo aspetto non è assolutamente da trascurare!

Sia "IWBank" che "CheBanca" hanno saputo rilanciare questo prodotto al momento opportuno. Negli ultimi anni in Italia padroneggia, infatti, una situazione di crisi nei mercati immobiliari, meno prestiti elargiti e meno compravendite. Probabilmente i mutui Offset, prima ignoti ai più, potranno trovare proprio ora la giusta considerazione nel panorama economico attuale.

Come e quando nasce il mutuo offset: un po' di storia

Il mutuo Offset nasce in Gran Bretagna nel 1998, e viene introdotto in Italia quattro anni fa dal Gruppo Banco Popolare di Verona che lanciò "Mutuo Alberto". La pubblicità partiva con l'immagine di Albert Einstein per mettere in risalto "la genialità" del prodotto, che però non ebbe tanto riscontro Poco dopo il Gruppo BPU, oggi UBI, lanciò il mutuo offset Twin, con uguale esito. La situazione economica attuale appare più favorevole alla diffusione di questi tipi di finanziamento che devono però essere correlati ad una certa liquidità su conto corrente. Il futuro mutuatario deve essere certo che quel capitale resterà in giacenza per evitare spiacevoli problemi.

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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