Mutui, il notaio è una figura obbligatoria?

ZNel momento in cui decidiamo di comprare casa, dobbiamo prendere in considerazione non solo il prezzo dell'immobile ma anche una serie di costi aggiuntivi che fanno riferimento ad imposte varie e alle spese notarili. Le prime riguardano l'appartamento da acquistare e cambiano in base al valore della casa; variabile, però, anche la parcella del notaio per la cosiddetta "Legge Bersani" con cui la professione è stata liberalizzata nel 2007 e non presenta più tariffari standard nazionali. Prevista naturalmente un'indicazione di tariffe minime e massime stabilite dal legislatore.

È davvero indispensabile la figura del notaio per l'acquirente? Non si può fare a meno di questa intermediazione?

Procediamo per piccoli passi. Prima di tutto scopriamo chi è il notaio.

Comprare una casa e chiedere un mutuo, ma anche donarla ad uno dei figli, così come fare un testamento, sono tutte operazioni che nascondono insidie e rischi anche per i continui aggiornamenti legislativi e burocratici. La figura del notaio appare, dunque, indispensabile per tutelare i cittadini. Si tratta di un pubblico ufficiale che per legge deve essere super partes, ossia difendere tutte le parti coinvolte in egual misura. Il notaio è un dipendente dello Stato ed esercita la sua funzione da libero professionista. È legato ad una propria sede di assegnazione affinché possa garantire piena assistenza al territorio. Per svolgere questo ruolo lo Stato richiede al notaio un'elevata conoscenza giuridica, garantita dal superamento di un concorso pubblico gestito direttamente dal Ministero della Giustizia e sottopone il notaio a continui controlli effettuati da organi dello Stato. Il notaio diviene una garanzia nel controllo e nella valutazione dell'immobile in quanto assicura proprio la regolarità di acquisto di un'abitazione.

Di cosa si occupa il notaio?

Il notaio è un pubblico ufficiale a cui lo Stato affida il potere di attribuire valore di prova legale agli atti che stipula. Si parla anche di "pubblica fede" in quanto tutti devono presumere che sia vero quanto da lui attestato, fatta eccezione per casi in cui venga accertato il reato di falso. Il notaio si occupa di accertare personalmente la volontà delle persone che si rivolgono a lui e lo scopo che queste intendono raggiungere. Si tratta di elementi indispensabili per la preparazione di un atto che sia conforme alla legge.

Il notaio si occupa della redazione e sottoscrizione di atti notarili pubblici o scritture private autenticate: l'atto pubblico è redatto dal notaio; una scrittura privata può essere redatta da una qualsiasi altra figura che non sia un notaio.

Nel caso di scrittura privata è anche possibile che il notaio sia chiamato soltanto ad autenticare il documento. In questo caso la sua figura riveste, infatti, una particolare rilevanza in quanto esercita il controllo della regolarità della redazione dell'atto e del rispetto delle volontà di entrambe le parti. Il notaio non ha alcun l'obbligo di conservare una copia del documento, come è invece obbligatorio nella fase di redazione di un atto notarile pubblico. In questo caso il notaio ha il solo compito di rilasciare il documento in originale alle parti.

L'atto pubblico fa prova:

1. della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato;
2. delle dichiarazioni delle parti in esso riportate;
3. degli altri fatti che il pubblico ufficiale afferma essere accaduti in sua presenza o anche essere stati da lui compiuti.

Il notaio riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti, quali: imposte di registro, ipotecarie, catastali, eccetera, versando ogni anno, attraverso la propria rete informatica, un'enorme somma di imposte indirette e plusvalenze.

Il compenso del notaio: come richiedere un preventivo?

In base al Decreto Legge 24 marzo 2012 n. 27, che ha abrogato le tariffe professionali che i notai devono seguire per stabilire il costo di una parcella nel caso di redazione di un atto, non esistono più dei limiti minimi e massimi su cui basarsi per conoscere l'importo di un compenso. Il consiglio è dunque quello di richiedere un preventivo delle spese prima di ottenere consulenza ed assistenza da tale figura professionale.

Facciamo un esempio pratico:

Come già detto in precedenza non è più facile stimare una parcella "tipo" in caso di compravendita di un immobile. Bisogna considerare che subentrano anche altre variabili oltre all'onorario del notaio. Immaginiamo, comunque, una semplice transazione da singolo proprietario e singolo acquirente per un immobile del valore di circa 100 mila euro. La parcella notarile oscillerà intorno ai 1600 €; allo stesso modo se l'immobile avesse un valore di circa 500 mila euro, la parcella si aggirerebbe sui 3.700 €. In caso di numero maggiore di proprietari, la procedura istruttoria sarà sicuramente più complessa e di conseguenza tra carte e documenti da produrre e imposte di bollo raddoppiate, i costi potrebbero salire ulteriormente. Alla parcella deve aggiungersi l'IVA al 21% che va pagata a carico dell'acquirente. L'IVA si applica anche sulle altre imposte previste.

Atti immobiliari

1. da euro 5.000,00 a euro 25.000,00 - valore medio: euro 15.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell'immobile forbice: aumento sino al 16%; riduzione fino al 5,99%;
2. da euro 25.001,00 a euro 500.000,00 - valore medio: euro 262.500,00 - percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell'immobile forbice: aumento sino al 5,990%; riduzione fino allo 0,653%;
3. da euro 500.001,00 a euro 1.000.000,00 - valore medio: euro 750.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,653%; riduzione fino allo 0,410%;
4. da euro 1.000.001,00 a euro 3.500.000,00 - valore medio: euro 2.250.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,410%; riduzione fino allo 0,160%;
5. da euro 3.500.001,00 a euro 5.000.000,00 - valore medio: euro 4.250.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell'immobile forbice: aumento sino allo 0,160%; riduzione fino allo 0,120%.

Atti mobiliari (inclusi mobili registrati)

1. da euro 10.000,00 a euro 200.000,00 - valore medio: euro 105.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,62% - forbice: aumento sino all'1,790%; riduzione fino allo 0,350%;
2. da euro 200.001,00 a euro 700.000,00 - valore medio: euro 450.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,200% - forbice: aumento sino allo 0,350%; riduzione fino allo 0,143%;
3. da euro 700.001,00 a euro 2.500.000,00 - valore medio: euro 1.600.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,069% - forbice: aumento sino allo 0,143%; riduzione fino allo 0,048%;
4. da euro 2.500.001,00 a euro 4.500.000,00 - valore medio: euro 3.500.000,00 - percentuale riferita al valore medio: 0,038% - forbice: aumento sino allo 0,048%; riduzione fino allo 0,033%.

Quali altre imposte sono legate all'acquisto di un immobile?

Esistono altre imposte e spese correlate all'acquisto di una casa e anche in questo caso variano a seconda del valore dell'immobile. Se ipotizziamo che l'appartamento abbia un costo di circa 150 mila euro e che sia oggetto di agevolazioni fiscali sulla prima casa, le imposte avranno su per giù tale valore:

1.  Imposta di registro (ca 4500 €);
2.  Imposta catastale da 168 €;
3. Imposta ipotecaria da 168 €;
4. Bollo da 230 €;
5. Tassa di archivio (40 €);
6. Visura ipotecaria (ca 130 €)

Torniamo al nostro primo interrogativo: si può fare a meno del notaio?

La redazione di atti notarili necessita obbligatoriamente della figura di un notaio. Non è possibile affidare ad altri la redazione di tale documento di compravendita.

Può capitare di non essere d'accordo con il suo compenso?

Alcuni clienti potrebbero non essere favorevoli all'importo della parcella del notaio perché considerata troppo onerosa. In questo caso è possibile richiedere l'intervento del Consiglio Notarile Distrettuale competente per il territorio in cui si sottoscrive un atto. Qualora non venisse raggiunto alcun accordo tra le due parti, a stabilire il compenso del notaio sarà il giudice in base a quanto recitano i parametri stabiliti dal Regolamento del Ministro della Giustizia 20 luglio 2012, n.140:

Art. 5 Determinazione del valore della controversia

1. Ai fini della liquidazione del compenso, il valore della controversia e' determinato a norma del codice di procedura civile avendo riguardo, nei giudizi per azioni surrogatorie e revocatorie, all'entità economica della ragione di credito alla cui tutela l'azione e' diretta, nei giudizi di divisione, alla quota o ai supplementi di quota in contestazione, e nei giudizi per pagamento di somme, anche a titolo di danno, alla somma attribuita alla parte vincitrice e non alla somma domandata. In ogni caso si ha riguardo al valore effettivo della controversia, anche in relazione agli interessi perseguiti dalle parti, quando risulti manifestamente diverso da quello presunto a norma del codice di procedura civile o alla legislazione speciale.

Il notaio e il mutuo: la sua figura è obbligatoria

Durante la fase di compravendita di un immobile con la sottoscrizione di un mutuo, la figura del notaio è obbligatoria in quanto svolge la funzione di controllo di insussistenza di vincolo sul fabbricato che potrebbe invalidare la vendita. Assolve inoltre la funzione di garante per entrambe le parti nella corresponsione della caparra e dei costi dovuti per l'acquisto dell'immobile stesso; esegue la redazione e la registrazione degli atti notarili a norma di legge. Il notaio ha un ruolo molto importante per il controllo della regolarità degli atti, nell'esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolgendola in forma professionale.

Il ruolo del notaio è quello di un mediatore nella fase di colloquio tra le parti durante una compravendita. Egli si occupa delle differenti attività di controllo e di valutazione della regolarità dell'immobile e della volontà reale delle parti di sottoscrivere un accordo. Subito dopo l'accordo il notaio ha il compito della redazione dell'atto notarile con clausole e menzioni previste dalla normativa, includendo il risultato delle ispezioni ipotecarie e catastali, le ricerche di regolarità e fattibilità di acquisto in altri pubblici registri e l'individuazione del regime fiscale e delle imposte e tasse dovute all'atto della redazione, sottoscrizione e registrazione dello stesso atto. In questo caso la figura del notaio è obbligatoria ed il suo ruolo non può essere assolto da altri.

Ricapitoliamo: quanto conta la figura di un notaio?

In ogni fase di acquisto di un immobile la figura del notaio appare indispensabile in quanto garantisce la regolarità della sottoscrizione del contratto e della registrazione del documento in modo da impedire che il venditore possa vendere ad altri l'abitazione mentre è in corso la trattativa. Nel periodo della scelta della casa e per la redazione di una prima scrittura privata è necessario rivolgersi a questa figura professionale.