Mutui e direttiva europea : cosa dobbiamo aspettarci?

Sul fronte dei mutui sembrano esservi delle novità, derivanti dalla Direttiva europea sui mutui recepita anche nel nostro Paese. Sono state molte le voci che si sono rincorse in questi mesi fino alle chiarificazioni giunte da Palazzo Chigi, le quali tuttavia sembrano non offrire quella trasparenza richiesta. Le ombre non sono ancora dissolte e restano molti dubbi sugli effettivi cambiamenti che ci saranno il prossimo anno.

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Lo scorso 2 luglio 2015 l'Italia ha recepito la Direttiva europea Mortage credit directive (MCD) attraverso una legge delega da straformare in decreto entro il 21 marzo 2016. La questione spinosa, che sta preoccupando i mutuatari e sta rimbalzando da una testata giornalistica e online all'altra, è quella relativa ai diritti di chi sottoscrive un mutuo, nello specifico sulla possibilità di estinguere anticipatamente il prestito e di cambiare banca senza essere soggetto a penali. Cosa succederà a marzo?

Il MCD si inserisce in un lungo e articolato processo iniziato proprio nel 2003 in Europa con lo scopo di offrire un quadro normativo uniforme in grado di garantire da un lato la stabilità in un settore in crisi e dall'altro una rinnovata fiducia dei consumatori verso i contratti di credito stipulati sui beni immobili.  In quell'anno, infatti, la Commissione Europea si era impegnata a trovare e valutare le barriere che ostacolavano il mercato interno sul fronte dei contratti di credito inerenti agli immobili residenziali. È nel 2007 che viene, quindi, ufficializzato il Libro bianco sull'integrazione dei mercati UE del credito ipotecario. Tra le diverse indagini, spiccava quella attinente alle politiche per l'informativa precontrattuale, l'ambito del credito, il TAEG (tasso annuo effettivo), la consulenza sui contratti di credito e le banche dati relative ai crediti.  La Commissione ha successivamente  costituito un Gruppo di esperti sulle informazioni storiche sui crediti, nella misura di 20 membri,  per elaborare un insieme di misure volte ad ottimizzare l'accessibilità, la comparabilità e la completezza dei dati sui crediti. È qui che sorge il Mortgage Credit Directive.

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Le novità introdotte sono tante. Tra queste troviamo: disposizioni sulle informazioni pre-contrattuali; informazioni sul periodo di vita del contratto; la protezione contro l'inadempienza; la disciplina delle operazioni di marketing e pubblicità.

Secondo i nuovi ordinamenti  ai mutuatari si dovranno offrire tutti i dettagli sul mutuo prima della stipula del contratto affinché si possano comparare con prodotti analoghi. Inoltre dovranno essere chiariti e mostrati sia il costo totale sia le conseguenze finanziarie. Viene previsto il diritto di recesso esercitabile entro sette giorni. Dal momento in cui il contratto entra in vigore, si può rimborsare il prestito senza pagare alcuna penale per l'estinzione anticipata. Il marketing e la pubblicità sui prodotti creditizi vengono regolamentati stabilendone dei limiti. Sono prescritte anche delle note riguardanti la gestione delle informazioni sul tasso di finanziamento.

Tensioni e dubbi sul decreto

A preoccupare gli italiani è la possibilità di retrocedere di ben dieci anni, nel 2007, quando era stato reso attuabile il decreto Bersani. Grazie ad esso, infatti, è stata eliminata gradualmente la penale a carico dei clienti  nel momento in cui si estingueva il mutuo anticipatamente. I costi, infatti, rappresentavano un ostacolo alla concorrenza e alla mobilità tra le banche, poiché il costo del capitale residuo per i contratti a tasso fisso poteva arrivare al 4% o 6%.

Si teme, in sintesi, che i provvedimenti, fatti passare come strumento atto ad armonizzare la norma a livello comunitario, finiscano per eliminare la possibilità di cambiare finanziamento e quindi condizioni più vantaggiose per il mutuatario e di eliminare facili surroghe.

Cosa dice la direttiva europea: prime riflessioni

La direttiva europea in realtà non parla di "penale". Evidenzia, invece, da un lato il diritto del mutuatario di estinguere il mutuo prima dei termini pattuiti e dall'altro la possibilità di ricevere un giusto indennizzo da parte delle banche.

L'Europa, in definitiva, sembra non imporre il nuovo modello ma di prevedere comunque una sorta di penalizzazione per le chiusure anticipate. Il limite dato in Germania sembra essere quello dei 10 anni, ma l'Italia vorrebbe ridurre a 5 o 7 anni. Nel caso di un'estinzione anticipata o surroga nei primi 5 o 7 anni di contratto si vorrebbe prevedere un'indennità dell'1 all'1,5%. E, come viene evidenziato su Repubblica.it, questa linea non sarebbe tanto "leggera" per i mutuatari che si troverebbero a dover affrontare una spesa non prevista. Intanto le associazioni dei consumatori (tra queste Adusbef e Federconsumatori) hanno dato l'allarme e lanciato un Test su Testmagazine.it nel quale si cerca di bloccare questa regressione raccogliendo firme. Con la petizione si chiede di non fare propria la direttiva 20014/17, la Mortgage credit Directive, sebbene sia prevista la possibilità (e non l'obbligo) di introdurre gli indennizzi a favore degli istituti di credito.

(Credit foto: Pixabay/stevepb) 

Viene data, inoltre, la possibilità ai diversi Paesi membri di mantenere o introdurre delle disposizioni più astringenti per tutelare i consumatori.

Si parla anche dell'introduzione di alcune forme di bundling, cioè "commercializzare" i mutui abbinati a prodotti finanziari e di investimento. Per cui insieme al mutuo verrebbero offerti servizi quali conti di risparmio o di pagamento, prodotti pensionistici tesi a garantire il rimborso del finanziamento e simili.

Nella fase di recepimento, l'Associazione Banca Italiana (Abi) ha chiesto di operare insieme ad altri stakeholder, ovvero a coloro che sono interessati all'iniziativa. L'obiettivo è quello di realizzare delle linee guida europee. A partecipare al tavolo di lavoro anche Assovib (associazione che rappresenta le società che offrono al mondo bancario servizi di valutazioni dei collateral immobiliari prestati a garanzia nelle richieste di finanziamenti ipotecari), mettendo in risalto l'importanza dei professionisti nell'eseguire le perizie sugli immobili, sottolineando l'esigenza di autonomia e indipendenza dei valutatori  e dei controlli qualità sulle perizie.

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Per quanto riguarda la risposta del Governo, sempre Repubblica.it riporta le parole del sottosegretario alla presidenza del Consiglio, Claudio de Vincenti, secondo il quale il testo risulta chiarissimo:  all'art. 12 del disegno di legge di "delegazione europea" alla lettera q del comma 1 è sottolineato il diritto del consumatore all'estinzione anticipata, esercitabile senza applicazione di commissioni, indennità o oneri.  La testata riporta un "nodo" importante evidenziato dalla lettera di Altroconsumo al Ministro dell'Economia e delle Finanze nella quale si pongono all'attenzione due questioni: gli Stati possono disporre che il rimborso anticipato sia possibile solo se c'è un interesse legittimo da parte del consumatore;  gli Stati possono prevedere che le banche abbiano un indennizzo equo e obiettivo per costi connessi al rimborso anticipato (la compensazione non deve superare la perdita finanziaria del creditore). Si chiede, quindi, chi stabilirebbe la perdita, se la stessa banca  e con quali criteri. Vi sono costi che non possono essere monitorati dai consumatori.  Si chiede, quindi, più trasparenza, soprattutto nel termine "indennizzo equo e obiettivo".

Un cosa però è certa: gli Stati membro hanno tempo due anni dall'entrata in vigore della direttiva per adeguare l'ordinamento nazionale alle disposizioni comunitarie. Entro marzo l'Europa chiede di attestare cambiamenti già presenti negli altri paesi. 

Fonti: Mutui Online 
Repubblica.it / Sole24Ore

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