Mutui acquisto prima e seconda casa, quali differenze valutare?

Le condizioni applicate da una banca e ai fini fiscali su un mutuo per l'acquisto della prima o della seconda casa, sono molto diverse e portano ad un trattamento più agevole nei confronti soprattutto della prima casa, rendendo opportuno prima di una ulteriore richiesta per l'acquisto di una seconda casa, una valutazione su tali differenze.

Mutuo per l'acquisto di una casa, procedure comuni per l'approvazione del finanziamento

Il mutuo, è un contratto di finanziamento tra una banca e un privato per ottenere una parte della somma (di solito entro il 70% e l'80% del valore totale) necessaria per l'acquisto della casa. La banca, per erogare tale finanziamento, richiede diversi documenti del privato (come le garanzie per eseguire il pagamento o la disponibilità all'ipoteca della casa oggetto del mutuo come garanzia fissa) e sulla casa (come il contratto di compravendita per definire al meglio il valore della casa e decidere quale importo rilasciare sul mutuo). Inoltre, è affidato ad un tecnico, il compito di eseguire delle ulteriori verifiche e attestare il valore della casa per il riconoscimento della somma finale che la banca riconoscerà per il mutuo.

Tutte queste procedure ora elencate, sono le medesime da applicare sia nel caso di stipula di un mutuo per l'acquisto della prima casa e sia per la stipula di un mutuo per l'acquisto della seconda, mentre rispetto a quali differenze valutare tra le due modalità, occhio soprattutto ad elementi su:

• Spese aggiuntive al costo in senso stretto del mutuo.
• Imposta sostitutiva agevolata applicata.
• Agevolazioni fiscali su detrazioni degli interessi passivi sul mutuo o di richiesta di adesione a fondi di garanzia.
• Altre spese non bancarie, come quelle dovute nella fase di compravendita immobiliare, per la stipula dell'atto notarile e per una eventuale polizza sulla casa.

Mutuo per l'acquisto della prima casa o della seconda casa, differenze da valutare sui costi e sulle agevolazioni fiscali

Per prima casa, si intende l'abitazione principale del privato e del suo nucleo familiare, motivo per cui a livello di leggi, risulta essere molto tutelata rispetto al possesso da parte dello stesso privato anche di un ulteriore immobile. In particolare, laddove una casa si trova in uno stesso comune di residenza o vi è disponibilità a trasferire tale residenza entro i 18 mesi, non siano presenti diritti reali come proprietà o usufrutto su altro immobile dello stesso comune e laddove non si usufruisca già di agevolazioni su una prima casa, è possibile ancora rientrare nel concetto di prima casa.

Ecco quindi che una prima valutazione rispetto alla richiesta di un mutuo per l'acquisto della prima o della seconda casa, può essere valutato rispetto a tali requisiti e alla presenza di spese aggiuntive al costo in senso stretto del mutuo diverso tra le due tipologie. Una prima casa, infatti, presenta al suo attivo delle spese solo legate alla pratica di istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia del tecnico) e per le spese di gestione. Mentre ad una seconda casa, è da aggiungere anche un carico fiscale maggiore del 2% sulla cifra ottenuta dalla banca per finanziare l'acquisto.

Differenze da valutare su un mutuo per la prima e la seconda casa, anche sulle imposte sostitutive dovute e che nel caso della prima casa sono molto più basse e pari allo 0,25% dell'importo ottenuto a titolo di finanziamento, contro il 2% dell'importo ottenuto a titolo di finanziamento sulla seconda casa. Non esistono, particolari agevolazioni fiscali per la seconda casa e di conseguenza vantaggi sulla detrazione Irpef al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo o possibilità di adesione al fondo di garanzia, sono ad uso esclusivo solo della prima casa. Tuttavia, nel caso di valore più basso della seconda casa, potrebbe essere valutata anche una formula alternativa come il leasing immobiliare.

Le citate detrazioni Irpef, richiedono come requisito obbligatorio che la casa sia adibita ad abitazione principale prima di poter procedere alla richiesta di tali agevolazioni fiscali. E dove a fronte di un limite recentemente salito a 4000 euro, vi è una detrazione massima fino a 760 euro su tutte le spese affrontate nell'anno fiscale sugli interessi passivi del mutuo o sugli oneri accessori come spese di istruttoria bancaria o perizia di un tecnico. Il fondo di garanzia, invece, riguarda una delle ultime sperimentazioni del governo per aiutare i giovani precari con un fondo di circa 650 milioni di euro, rivolto alle giovani coppie per finanziare l'acquisto di una casa e dove ancora una volta, vige l'obbligo di abitazione principale tra i requisiti della prima casa (ed esclusione della seconda casa).

Spese da valutare sulla compravendita immobiliare

Tra le spese da valutare come differenze tra il mutuo per l'acquisto della prima o della seconda casa, sono da menzionare anche quelle non bancarie dovute nella fase di compravendita. Anche in questo caso, infatti, le imposte statali sono più basse per la prima casa adibita ad abitazione principale e pari a:

• Imposta di registro del 2%.
• Imposta Ipotecaria di euro 50,00.
• Imposta catastale di euro 50,00.

Mentre per la seconda casa, è l'imposta di registro a variare notevolmente e a raggiungere una percentuale del 9%.

La valutazione anche di queste spese, che in prima battuta sembrano non essere collegate alla fase di mutuo alla banca, sono in realtà importantissime in tale fase e decisive per la scelta del privato sulla richiesta del finanziamento per l'acquisto della casa. E' da considerare, infatti, che la banca non copre tutta la cifra per la compravendita in fase di mutuo, poichè nella maggior parte dei casi è coperta solo una percentuale tra il 70% e l'80% del valore dell'immobile. Di conseguenza, il privato deve disporre di una cifra aggiuntiva a copertura sia della restante percentuale e sia delle spese sulla compravendita immobiliare.

L'atto di compravendita della casa, deve essere registrato da un notaio e rientra sempre tra le spese da calcolare per la fase totale di mutuo e compravendita immobiliare (con cifre in media richieste attorno ai 2000 euro). Spese facoltative, ma spesso richieste da molte banche ad ulteriore garanzia sul finanziamento della prima o della seconda casa, riguarda delle polizze assicurative contro danni che possano ridurne il valore economico.

Spese principali da valutare per un mutuo prima o seconda casa, un riepilogo

Ma allora come valutare le differenze tra prima e seconda casa in funzione della richiesta di un mutuo? Confrontando tutte queste spese con la propria situazione finanziaria, soprattutto se si tratta di seconda casa con spese più alte rispetto alla prima casa e che vi ricordiamo essere:

• Somma massima erogata da una banca su un mutuo per l'acquisto della prima casa compreso tra il 70% e l'80% e che nel caso della seconda casa, potrebbe essere anche più basso.
• Imposta sostitutiva agevolata più bassa sul mutuo della prima casa e pari allo 0,25% contro il 2% sulla seconda casa.
• Agevolazioni fiscali come le detrazioni degli interessi passivi sul mutuo e sugli oneri accessori come spese di istruttoria o per la perizia tecnica e di richiesta di adesione al fondo di garanzia, valide solo nel caso di mutui sulla prima casa.
• Spese ulteriori come quelle sulla compravendita immobiliare, maggiori nel caso della seconda casa. E' infatti dovuta una imposta di registro del 9% (sulla prima casa è del 2%) oltre che imposta ipotecaria e catastale sui 50 euro.

Inoltre, le garanzie richieste da una banca per l'approvazione di un secondo mutuo sono ancora più rigide in funzione della presenza di un altro finanziamento (come appunto quello sulla prima casa) e comportano nella fase di istruttoria, una maggiore tempistica sulla valutazione e approvazione, oltre che presentazione di maggiori documenti sulla situazione patrimoniale e reddituale del privato sulla effettiva capacità di coprire economicamente tale impegno anche sulla seconda casa, ulteriori garanzie economiche e dati sul possesso di altri immobili (quale appunto la prima casa).