Come scegliere il mutuo migliore cucito su misura per te: elementi da valutare

Se avete deciso di compiere il grande passo e di acquistare la vostra prima casa sottoscrivendo un mutuo con un istituto bancario, è bene valutare con estrema cautela e attenzione le varie tipologie di offerte presenti sul mercato, insieme ai relativi pro e contro di una simile decisione. Bisogna, infatti, tenere in considerazione svariati aspetti, in particolare tutte quelle voci che andranno ad incidere sulla situazione finanziaria. Mettersi sulle spalle una rata troppo elevata rispetto alle possibilità concrete in proprio possesso, può comportare gravi problemi economici.

Dunque, partendo dal presupposto che il mutuo è un contratto in base al quale il richiedente, denominato mutuatario, riceve da una banca, chiamata mutuante, una determinata somma di denaro da restituire in un periodo più o meno lungo, gli aspetti fondamentali da considerare sono le rate, la durata del prestito e il tasso d'interesse. Gli ultimi due aspetti citati sono quelli che incidono di più sull'importo da erogare a scadenza al mutuante.

Questo genere di mutuo è anche conosciuto come mutuo ipotecario, poiché come garanzia della sua accensione, viene data l'ipoteca sull'immobile stesso (un'ipoteca di primo grado). La durata del mutuo è variabile e va da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni, ma può anche arrivare a 40 anni. In relazione al tempo, la rata sarà più alta o più bassa, in altre parole minore sarà la durata del mutuo, maggiore sarà l'importo della quota. Va detto, che il mutuatario ha la possibilità di scegliere se pagare al mese, ogni tre mesi o ogni sei mesi. L'opzione da adottare dovrà tenere conto delle disponibilità economiche del cliente e dell'importo totale ricevuto dallo stesso.

Una buona rata mensile, in teoria, non deve superare un terzo dello stipendio ma se le spese abituali sostenute dal mutuatario sono notevoli, allora, la rata dovrà essere ancora più bassa. Ecco perché è importante studiare con accortezza il piano di ammortamento con l'istituto bancario scelto.

Il tasso d'interesse è l'altro elemento importante da valutare, un fattore che influenza le rate da pagare. Rispetto al passato, oggi a disposizione del cliente ci sono svariate tipologie di tassi che determinano anche il tipo di mutuo. Vediamo quali sono e in cosa consistono.

Tipi di mutui e tassi d'interesse

I tassi d'interesse offerti dalle banche sono svariati e optare per l'uno o l'altro dipende sempre dalla situazione economica del mutuatario. La valutazione, tuttavia, va anche fatta in modo lungimirante. In tal senso, è bene fare uno studio approfondito su quella che potrà essere la propria condizione finanziaria tra cinque, dieci, quindici anni, detrarre, inoltre, dal netto dello stipendio mensile tutte le spese fisse normalmente sostenute lasciando un margine per gli imprevisti. Fatto questo, dalla somma restante si potrà calcolare l'ammontare della cifra che si vorrebbe restituire alla banca con tranquillità, senza restarne strozzati.

Le tipologie di mutui tra cui scegliere sono:

• Mutui a tasso fisso: sono i mutui che avranno un identico tasso e, dunque, la medesima rata per la loro intera durata, senza alcuna variazione;
• Mutui a tasso variabile: sono i mutui in cui il tasso d'interesse subisce delle oscillazioni in relazione ai cambiamenti del mercato, o per meglio dire, dei parametri di riferimento (Euribor o BCE). Tali variazioni comportano cambiamenti anche nelle rate;
• Mutui a tasso misto: in questo caso, ci troviamo di fronte a una forma contrattuale "di mezzo", nella quale il richiedente può partire da un'iniziale periodo a tasso fisso, per poi passare a quello variabile o viceversa;
• Mutui a tasso capped rate (o CAP): tali mutui sono una novità in ambito di quelli a tasso variabile, in quanto viene fissato il tetto massimo oltre il quale la percentuale del tasso non potrà andare, anche se i tassi di mercato dovessero superarla;
• Mutui a tasso variabile e rata costante: a differenza di quelli classici a tasso variabile, questi mutui, in virtù delle variazioni dei parametri di riferimento, non muteranno l'importo della singola rata ma la durata del contratto;
• Mutui a rata crescente: questi mutui sono caratterizzati da una rata che cresce con il passare del tempo in base agli accordi contrattuali;
• Mutui a rata decrescente: sono mutui in cui si ha una diminuzione della rata con il trascorrere del tempo, sempre in virtù di quanto deciso in sede di sottoscrizione dell'accordo.

In generale, se non avete una grande disponibilità economica e non volete rischiare di trovarvi a pagare una rata superiore alle vostre possibilità, è preferibile optare per i mutui a tasso fisso. Invece, se al contrario il vostro reddito è medio-alto potete scegliere il tasso variabile usufruendo di oscillazioni a ribasso dei tassi di mercato e di rate molto agevoli o scegliere il Capped Rate (se non volete rischiare troppo). Infine, se non sapete decidervi sottoscrivete il mutuo a tasso misto.

Oltre a quanto detto fino ad ora, bisogna prendere in considerazione un altro elemento, l'indicatore che vi darà il costo effettivo del mutuo, comprensivo di tutte le spese accessorie. Questo indicatore è chiamato TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), non dimenticate di guardarlo e valutarlo prima di firmare qualsiasi contratto.

Spese accessorie

Come accennato poco sopra, all'atto della stipula del mutuo vi saranno una serie di spese accessorie da sostenere. Esse sono nello specifico:

• lo spread: è una percentuale fissa che si va ad aggiungere al tasso d'interesse e che stabilisce il guadagno dell'istituto bancario. Quello del tasso fisso è sempre più alto di quello del tasso variabile;
• le spese istruttorie della pratica: queste spese sono inerenti le operazioni effettuate dalla banca per valutare se il richiedente è un soggetto affidabile e al quale concedere il mutuo. Possono avere un costo dai 180 ai 300 euro;
• le spese di perizia: sono le spese sostenute dalla banca per effettuare la perizia sull'immobile e stabilirne il valore, oltre che la regolarità. I costi vanno dai 100 ai 300 euro circa;
• le spese notarili: sono le spese riguardanti gli atti notarili e dipendono dal tipo di atto da sottoscrivere e dal valore dell'ipoteca;
• i costi assicurativi: il mutuatario è obbligato a stipulare anche una polizza assicurativa, soprattutto quella antincendio, e l'ammontare della stessa è dato dal valore dell'edificio, dall'importo e dalla durata del mutuo. Tuttavia, il cliente non deve sottoscrivere la polizza per forza con il mutuante, può farla presso un altro istituto.

Va sottolineato, inoltre, che l'importo concesso dalle banche non supera mai l'80% del valore complessivo dell'immobile, di conseguenza occorre avere la liquidità necessaria per andare a coprire la cifra rimanente per l'acquisto.

Requisiti per ottenere il mutuo

Una volta stabilito il tipo di mutuo che si vuole sottoscrivere, la banca dovrà effettuare tutte le valutazioni per decidere se si è idonei o meno ad ottenerlo. I criteri presi in considerazione sono l'età, la cittadinanza e il reddito netto.

I documenti da presentare, nel caso dei lavoratori dipendenti, sono:

• una dichiarazione preparata dal datore di lavoro, dove verrà provato lo stato di anzianità di servizio dell'impiegato;
• il cedolino originale dell'ultimo stipendio accreditato e una copia del mod. 730 o del CUD o "Unico".

Invece, i lavoratori autonomi dovranno presentare questa documentazione:

• una copia del modello Unico;
• l'estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato;
• in caso il cliente sia iscritto a un albo di professionisti, dovrà portare anche l'attestato dell'iscrizione ad esso.

Entrambe le categorie di lavoratori, inoltre, dovranno dare alla Banca:

• il certificato di nascita;
• il certificato dello stato civile o di matrimonio, con segnalate le convenzioni patrimoniali stipulate dai coniugi;
• una fotocopia della cosiddetta "promessa di vendita" (una sorta di pre-contratto, nel quale le due parti interessate si impegnano a stipulare il contratto di vendita nel prossimo futuro);
• la planimetria dell'edificio;
• il certificato di abilità;
• la fotocopia dell'atto di acquisto della casa;

Se si tratta di un immobile ricevuto in eredità, l'istituto bancario dovrà ricevere anche il mod. 240 dell'ufficio successioni.

Conclusioni

Per sottoscrivere un mutuo conveniente, quindi, bisogna valutare ogni singolo aspetto e approfittare di eventuali occasioni date dalle banche per tassi d'interesse particolarmente bassi e informarsi su eventuali agevolazioni di cui si potrebbe usufruire. Di sicuro, i migliori contratti si ottengono se l'ammontare del finanziamento richiesto non oltrepassa il 50-60% del valore dell'immobile. Infatti, più alta è la quota richiesta, maggiore sarà lo spread. Sarebbe bene, di conseguenza, mettere da parte un capitale di partenza adeguato ad affrontare l'acquisto e richiedere, così, un mutuo inferiore all'istituto bancario.

Inoltre, se non disponete di un reddito elevato, per ottenere il finanziamento potete pensare di cointestare il mutuo con il vostro partner o coniuge. Considerate, infine, che i tempi di accettazione della pratica vanno dai 30 ai 60 giorni, tempistiche necessarie alla banca per capire la fattibilità del prestito e l'idoneità del mutuatario allo stesso.