Il mutuo fondiario: cos'è e chi può richiederlo e differenza con il mutuo ipotecario

L'acquisto di un immobile rappresenta una scelta importante e impegnativa sia per le giovani coppie appena sposate, che per i single o per le famiglie e, di conseguenza, richiede un'analisi attenta sulle proprie condizioni finanziarie e sul tipo di mutuo che si vuole stipulare. In virtù di ciò è bene conoscere la differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario, poiché nella maggioranza dei casi si pensa sia lo stesso tipo di contratto, ma non è così. Vediamo insieme che cosa s'intende per l'una e per l'altra tipologia di finanziamento, quali sono le caratteristiche dell'uno e dell'altro e le relative differenze.

Mutuo Fondiario

Il Mutuo Fondiario è un finanziamento di medio o lungo termine. Nello specifico, la sua durata va da un anno fino a un massimo di trent'anni e prevede la stipula di  un'ipoteca di primo grado sull'immobile a garanzia del credito da erogare. Quando si parla di ipoteca di primo grado ci si riferisce alla prima ipoteca iscritta sulla struttura. Bisogna, infatti, considerare che su uno stesso bene si possono accendere varie ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado e il grado stabilisce la priorità con cui i singoli creditori possono soddisfarsi sull'immobile. Naturalmente avrà la priorità colui che detiene l'ipoteca di primo grado.

La somma rilasciata dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l'80% del valore del bene ipotecato ma qualora il mutuatario avesse bisogno di una cifra maggiore, pari al 100% del valore dell'immobile, potrà ottenerla solo se fornisce all'istituto bancario un'ulteriore garanzia (ad esempio fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Inoltre, se all'atto della richiesta di mutuo vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell'80% dovrà andare a coprire il capitale rimanente del precedente finanziamento e quello nuovo.

Il mutuo fondiario è regolamentato dalla Banca d'Italia che sancisce il massimo importo delle somme da concedere, determinato in base al valore del bene ipotecato o in relazione ai costi dei lavori di ristrutturazione da eseguire sullo stesso. Va sottolineato anche un altro aspetto importante di questa tipologia di contratto, ovvero il fatto che può essere stipulato solo se si deve procedere all'acquisto della prima casa.

Ma quali sono i vantaggi derivanti da un mutuo di questo genere? Prima di tutto i tassi d'interesse passivi molto vantaggiosi. La loro percentuale si aggira sul 3-6%, di molto inferiore a quella applicata ai prestiti personali o a consumo fermi sull'8-13%. Ricordiamo che gli interessi passivi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta. Costituiscono, dunque, il guadagno di quest'ultima. Di norma per mettere a confronto le varie offerte bancarie dei mutui bisogna guardare a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. È il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario avrà spese notarili ridotte e la durata lunga del finanziamento consente di godere di un regime fiscale agevolato. In aggiunta, i mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l'opportunità di ridurre la somma ipotecata. Infine, possono estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l'ipoteca sull'immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

Ricapitolando quando detto fino ad ora, per ottenere un mutuo fondiario occorrono i seguenti presupposti:

• il contratto deve essere stretto con una banca;
• la durata del mutuo deve essere a medio o lungo termine;
• la garanzia è rappresentata dall'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile;
• la domanda del finanziamento deve riguardare l'acquisto della prima casa;
• l'importo richiesto non può superare l'80% del valore dell'immobile. In ragione di quest'aspetto, di solito, chi vuole sottoscrivere un mutuo fondiario dispone di una somma da versare alla banca in anticipo.

Da considerare che l'ipoteca da accendere sul bene va fatta parallelamente all'erogazione del mutuo fondiario, ossia sono due operazioni da far procedere in contemporanea.

Mutuo ipotecario

Il Mutuo Ipotecario è un finanziamento di medio o lungo termine. La sua durata può andare da un minimo di cinque anni a un massimo di vent'anni. Il nome deriva dal fatto che il mutuatario offre come garanzia del finanziamento richiesto un'ipoteca sull'immobile. Il suddetto bene può essere lo stesso per il quale si è fatta domanda di finanziamento.

A differenza di quello fondiario, questo tipo di mutuo è sottoscritto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità.

Qualora il mutuatario venisse meno al pagamento delle rate secondo il piano di ammortamento stabilito con la banca, quest'ultima ha il diritto di mettere in vendita l'immobile ipotecato, al fine di recuperare la parte di credito non restituita dal cliente. Se il mutuatario mancasse di corrispondere una sola rata, l'istituto bancario applicherà una mora sugli interessi da sostenere, ovvero applicherà una percentuale aggiuntiva sugli stessi.

Caratteristiche in comune tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Sia con il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario, la banca, detta mutuante, e il cliente, denominato mutuatario, stipulano un contratto in base al quale la prima rilascia al secondo una determinata somma di denaro.

Il debitore s'impegna a restituire il capitale ricevuto secondo un piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate a un certo tasso d'interesse. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali o annuali e il tasso d'interesse fisso, variabile o misto.

Sia nel caso del mutuo fondiario che di quello ipotecario, se il cliente non riuscisse più per un motivo o per un altro a restituire la somma ricevuta, la banca ha il diritto di valersi sull'immobile, vendendolo.

Ricordiamo che il tasso fisso permette di avere una rata fissa e uguale per l'intera durata del mutuo, dunque, è ideale per chi non vuole essere sottoposto alle fluttuazioni del mercato. Il tasso variabile, invece, può comportare variazioni nell'importo delle rate legato al cambiamento del tasso d'interesse o, se fosse previsto dal contratto, un aumento del numero di rate da pagare. Il mutuo a tasso misto, invece, prevede, sempre in base a quanto stabilito dall'accordo, il passaggio da un tasso fisso a uno variabile o viceversa.

Il nostro consiglio è sempre quello di valutare con attenzione i vantaggi e gli svantaggi di ogni tipologia di tasso, tenendo in considerazione non solo la situazione economica attuale ma anche quella in cui si prevede ci si troverà tra cinque, dieci, vent'anni per evitare di fare scelte avventate e sbagliate.

Mutuo fondiario Prima Casa Acquisto Ristrutturazione e Costruzione Efficiente

Interessante è la nuova tipologia di mutuo studiata da Banca Etica che prevede condizioni vantaggiose per chi è intenzionato ad acquistare, costruire o ristrutturare un'immobile classificabile come prima casa nell'ottica dell'efficienza energetica e, dunque, del rispetto ambientale.

Nello specifico, questo mutuo fondiario ha una durata medio-lunga, superiore ai diciotto mesi, inerente le finalità dette sopra, e richiede come garanzia un'ipoteca di primo grado sul bene. Quest'ultima comprenderà l'intero valore del finanziamento più una percentuale volta a coprire le spese e gli interessi in caso di escussione (l'espropriazione forzata dell'immobile se si verificasse la mancata restituzione del debito).

L'ammontare massimo della somma è sempre fissato all'80%, con l'opzione di portarla al 100% nel caso in cui il mutuatario possa fornire alla banca garanzie aggiuntive, come fideiussioni bancarie e polizze assicurative. La scelta del tasso è tra fisso, variabile e misto. Tuttavia, tale mutuo è rivolto solo a clienti che non svolgono attività commerciali, imprenditoriali, artigianali ed esclude le abitazioni di lusso.

Scendendo più nel dettaglio, il Mutuo Fondiario Prima Casa Acquisto Ristrutturazione e Costruzione Efficiente viene concesso per uno dei seguenti interventi:

• acquisto o costruzione di un immobile che abbia un fabbisogno energetico massimo di 50 kwh al metro quadro per anno, quindi, è rivolto a un edificio a risparmio energetico, comprovato da apposita documentazione;
• acquisto con ristrutturazione di un immobile rispondente a criteri di efficienza energetica. In questo caso, il totale del finanziamento deve essere così ripartito: il 50% della somma va a sostenere le spese di ristrutturazione e tali costi sono indirizzati a rendere l'edificio ecologico. Qualora il mutuo prevedesse solo la ristrutturazione dell'immobile, la spesa per la riqualificazione energetica dovrà essere pari al 50% dell'importo totale del capitale erogato dalla banca.

L'innovativo mutuo di Banca Etica è rivolto ai soci dell'istituto di credito e il richiedente non deve essere protestato.