Contratto di Leasing immobiliare, cos'è e come funziona

Esistono diverse tipologie di finanziamenti che possono essere richieste per un immobile ad uso non abitativo. Tra i mutui più diffusi vi sono quello chirografario e quello ipotecario.
Esiste, tuttavia, una soluzione alternativa per i possessori di partita IVA: il Leasing Immobiliare.
Questo contratto può essere stipulato sia per l'acquisto di immobili (industriali o professionali, nuovi o usati) sia per la loro costruzione o ristrutturazione.

Il leasing immobiliare : che cos'è

Quando si parla di leasing comunemente si fa riferimento a un contratto di locazione che offre la possibilità di godere dell'immobile (o altro bene), versando un canone periodico, e di riscattare l'immobile al termine della durata pattuita. La cifra per il riscatto è concordata in sede di sottoscrizione del contratto. Alla fine chi utilizza l'immobile può decidere di restituirlo o di diventarne proprietario a fronte del versamento della differenza tra quanto già pagato e il valore del bene.  

Si tratta quindi di una forma di investimento usato per acquistare o ristrutturare immobili nuovi o usati. Per la sua flessibilità, che consente di adattarsi più facilmente alle esigenze del cliente, è la più usata soprattutto dalle società immobiliari al posto del mutuo.

Diversi gli aspetti positivi di questo investimento: l'ammortamento dei canoni avviene in un periodo compreso tra i 96 e i 240 mesi, viene concessa una rata iniziale oscillante tra il 10% e il 30%.

La scelta per il leasing viene fatta in base alla disponibilità di liquidità iniziale e ad un equilibrio corretto tra tassi e ammortamento. Naturalmente più alta sarà la rata iniziale tanto più i tassi nei canoni mensili e il valore dell'importo finale saranno convenienti.

Da un punto di vista fiscale il leasing offre dei vantaggi alle aziende. Consente infatti di ammortizzare l'immobile acquistato nel periodo compreso tra gli otto e i nove anni contro l'ammortizzamento in trent'anni nei finanziamenti ordinari come i mutui.  Altro aspetto positivo è la possibilità di dedurre interamente i canoni se vengono ammortizzati per almeno otto anni.

Per i lavoratori autonomi o per i privati la convenienza è ridotta. Essi possono detrarre dal reddito complessivo solo il valore catastale del bene. Se l'immobile è ad uso abitativo la deduzione è applicata solo per la metà dell'importo complessivo.

Questo finanziamento è rivolto all'acquisto di immobili nuovi o usati, terminati o in via di costruzione purché non siano destinati ad uso abitativo. Devono, quindi, essere rigorosamente ad uso commerciale, industriale o professionale.

Se l'immobile è già costruito, il Leasing permette di acquistarlo in tempi rapidi e con decorrenza fiscale immediata attraverso, con il pagamento  dell'atto pubblico di vendita (rogito).

Il Leasing può avere sia tasso fisso sia variabile. La durata è di minimo 18 anni. La periodicità e il valore del canone sono variabili. Di solito, però, il riscatto va dall'1% al 30%.

La funzione è quella di consentire l'uso dell'immobile, che generalmente è a lungo termine, senza l'obbligo di acquisto, ma con il diritto di riscattarlo a fine contratto seguendo le condizioni stabilite al momento della sua stipula.

Questa forma di finanziamento ha avuto grande eco in Italia. I motivi del successo sono diversi tra cui la copertura totale del finanziamento, i tassi di interesse bassi, la velocità di erogazione e la flessibilità. Rispetto al mutuo, il Leasing immobiliare offre diversi vantaggi come ad esempio la possibilità di adattare alle propri esigenze le caratteristiche del contratto di locazione. Alcune peculiarità del Leasing immobiliare sono riunite tra loro. Esse sono:

• la durata dell'operazione
• l'importo dell'anticipo iniziale (di norma variabile da un 10% ad un 30%)
• la consistenza dei canoni per tutta la durata del contratto
• la possibilità di ammortizzare i costi dell'acquisto in un periodo che va da un minimo di 18 anni.

Legge di stabilità 2014: Leasing più vantaggioso per le imprese

Con la legge di stabilità del 2014 si è accelerato l'ammortamento fiscale dei beni in locazione finanziaria. Viene ripristinato un regime fiscale più favorevole per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2014. È, inoltre, stabilita la deducibilità dei canoni secondo determinate tempistiche:

• per i beni mobili un periodo non inferiore alla metà di quello di ammortamento; 
• per i beni immobili un periodo non inferiore ai 12 anni.

Nell'ultimo caso i canoni sono deducibili secondo una tempistica non legata al settore dell'attività dell'impresa.  

Le modifiche apportate al regime di deducibilità non hanno però influenzato l'Irap, poiché l'imponibile si basa sulle risultanze del conto economico. È deducibile integralmente l'intero canone addebitato nel bilancio secondo la durata effettiva del contratto (anche se inferiore alla durata fiscale).  

A fare da contrappeso alla riduzione della durata fiscale del leasing, è stato introdotto un nuovo articolo 8-bis alla tariffa del DPR 131/86 parte prima che immette  un'imposta di registro del 4% sulle cessioni da parte di coloro che impiegano i contratti di leasing su immobili strumentali.  Poiché le unità immobiliari sono classificate o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A10, gli immobili strumentali costruiti o da costruire devono essere riconosciuti in funzione di una delle categorie di appartenenza. L'imposta del 4 % va in sintesi calcolata sulla base del valore del mercato dell'immobile oggetto del contratto.

Si ripristina per i professionisti la piena deducibilità dei canoni di leasing immobiliare sugli immobili strumentali. Su quelli il cui utilizzo è eterogeneo la deducibilità è pari al 50%. Per le imprese a detrazione è fissata per un periodo non inferiore ai 12 anni. Tuttavia, nel caso in cui la durata contrattuale è maggiore, viene eseguita naturalmente una maggiore durata.   

Non cambia nel leasing di beni strumentali. Per i professionisti resta il periodo di deducibilità pari alla metà del periodo di ammortamento fiscale. la detrazione dei canoni sulle auto resta sul periodo non inferiore a quello di ammortamento fiscale. 

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