Come cambiare banca con mutuo in corso?

Se non siamo più soddisfatti dell'istituto di credito in cui anni fa abbiamo aperto il nostro conto corrente in quanto riteniamo che le condizioni non siano più vantaggiose sul piano economico, possiamo cambiare facilmente banca con un'operazione che sia sicura e molto semplice. Il primo passo da fare sarà quello di trovare una banca che soddisfi le nostre esigenze familiari e richieste. In che modo? Bisognerà fare una ricerca capillare, facendoci aiutare anche dai tanti siti presenti ormai online. Dobbiamo analizzare per bene le proposte di ogni istituto di credito in maniera dettagliata per scoprire i vantaggi rispetto alla vecchia soluzione. Andare di fretta non apporterà alcun vantaggio. La scelta va fatta in maniera oculata per evitare di incappare in errori e di non ottenere alcun miglioramento rispetto alla situazione precedente.

Che succede se dobbiamo finire ancora di pagare il mutuo?

In questo caso esiste la procedura della surroga, nota anche con l'espressione di "portabilità del mutuo".

Con questa operazione il mutuatario interrompe l'accordo preso in precedenza con la vecchia banca e si affida ad un nuovo istituto di credito. L'obiettivo è poter ottenere una formula più concorrenziale e vantaggiosa.

Quali sono le fasi principali di questo passaggio?

La procedura di surrogazione per volontà del debitore comprende determinati momenti:

1.  firmare un contratto di mutuo con un nuovo istituto di credito;
2.  stipulare un nuovo mutuo, detto anche di "scopo", che abbia come finalità principale quella di ottenere la liquidità necessaria ad estinguere il vecchio mutuo;
3. utilizzare i soldi ottenuti dall'apertura di un nuovo prestito per estinguere il mutuo precedentemente stipulato;
4. richiedere alla vecchia banca dove era stato acceso il mutuo di estinguere il prestito. Ciò significa comunicare all'istituto di credito che tale procedimento può essere fatto solamente mediante i soldi che arrivano dall'apertura di un nuovo mutuo;
5. richiedere al vecchio istituto di credito di ricevere una quietanza di estinzione del vecchio mutuo. In questo documento dovrà essere specificato che il cliente ha provveduto ad ottenere un nuovo mutuo e che mediante tale finanziamento si trova ad affrontare una situazione finanziaria che gli permette di estinguere il prestito precedentemente stipulato;
6. firmare l'atto di surrogazione che prevede la richiesta da parte del debitore di sostituire la vecchia banca con una di nuova mantenendo le garanzie concordate nel precedente contratto.

La pratica della surroga del mutuo permette al mutuatario di "portare" il finanziamento da una banca all'altra senza dover pagare spese aggiuntive e soprattutto senza perdere i benefici fiscali.

Surroga mutuo, quali sono i soggetti coinvolti?

L'atto della surrogazione presenta tre soggetti attivi: la banca surrogata, quella surrogante ed il debitore. Il numero tre ricorre inoltre anche nelle fasi principali di questa operazione: stipula del mutuo nuovo; rilascio di una quietanza di pagamento da parte della banca surrogata; atto di surrogazione.

Rispetto alla legge n. 40 del 2007, la finanziaria del 2008 ha apportato modifiche necessarie proprio a semplificare il passaggio dei mutui ipotecari e degli immobili:

• prevedendo oltre la nullità di ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione del mutuo prevista dalla legge medesima, anche la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata;
• prevedendo l'effetto della surrogazione quale il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o di altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

L'atto di surroga del mutuo deve essere inserito regolarmente nei registri immobiliari ed autenticato dal notaio. Non sono previsti, dunque, costi per il trasferimento ma in alcune occasioni bisogna sborsare un certo importo per la redazione dell'atto notarile che accerti il passaggio del mutuo da un istituto di credito all'altro.

Scegliere la surroga del mutuo significa potersi trovare anche di fronte a tre strade diverse. Valutiamole insieme:

1. La firma di un unico documento dove è richiesta la presenza di tutte le parti, ovvero il debitore, il vecchio istituto di credito e la nuova banca. E' la soluzione migliore perché è la più semplice da affrontare in quanto prevede un unico contratto;
2. La firma di tre contratti che è, invece, la pratica più complessa in quanto bisognerà prima premunirsi del contratto relativo al nuovo mutuo, dell'atto di quietanza stipulato con la vecchia banca e di quello di surrogazione;
3. Il procedimento intermedio è quello che prevede due firme, ossia la stipula di un nuovo mutuo e la firma di un documento che presenti sia l'atto di quietanza che la richiesta di surrogazione.

Ma come facciamo a sapere che si tratta della scelta giusta? Come capire quando cambiare istituto di credito?

Prima di procedere alla "portabilità" del mutuo, ovvero al trasferimento del finanziamento dal vecchio istituto di credito ad uno nuovo, dobbiamo prendere in considerazione determinate regole:

• Controllare prima le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando. Dobbiamo esaminare il tasso, le spese,le rate, la durata e il capitale residuo;
• Capire vantaggi vogliamo ottenere con la sostituzione di mutuo ;
• Prima di scegliere, vagliare le proposte di un gran numero di banche per scegliere quelle più adatte alle nostre esigenze;
• Per non commettere errori si consiglia la consulenza di un operatore professionista indipendente che esamini i vari aspetti delle proposte e faccia un confronto.

Per avere un quadro più preciso su cosa voglia significare il procedimento della surroga, detto anche "portabilità del mutuo", consigliamo la visione di questo filmato informativo.

Se il discorso non dovesse essere ancora chiaro, vi proponiamo di seguito un esempio concreto di surrogazione del mutuo.

Ipotizziamo di aver stipulato un mutuo a tasso fisso (un finanziamento con tasso applicato a 5,30%) per l'importo di 120.000 euro e per la durata di 20 anni. Immaginiamo che ogni mese paghiamo una rata mensile di 820 euro e che la somma che ci resti da pagare sia pari ad 80.000 euro.

Ora se volessimo avvalerci della possibilità di effettuare la portabilità del mutuo, potremmo decidere di "trasferire" il contratto di mutuo per l'importo residuo di 80.000 euro, ad una seconda banca in quanto magari quest'ultima applica un tasso d'interesse del 4,80%, anziché 5,30%. Che risultato possiamo ottenere da tale procedura? Il pagamento di una rata mensile di importo leggermente inferiore pari a 760 euro (non più a 820 euro). Se pensiamo che ogni rata debba essere moltiplicata per l'intero lasso temporale di mutuo, questa scelta ci apporterà un risparmio sicuramente notevole.