Lease back, il canone di locazione e il riscatto: guida completa

Il lease back è una formula abbastanza controversa con cui le società possono vendere un bene, immobiliare o meno, per capitalizzarne il valore, senza però perderne il controllo, che può tornare indietro alla fine del contratto di leasing, dopo avere quindi assolto al suo compito.

A volte può accadere di avere a disposizione un bene che pure sarebbe ancora necessario, ma la cui vendita potrebbe assicurare denaro fresco molto prezioso, soprattutto ove ci si trovi a fare i conti con un momentaneo momento di difficoltà, dal quale non si abbiano strade alternative di uscita se non quella di venderlo. Tra le possibili soluzioni, c'è anche la vendita ad una banca oppure ad una società finanziaria, magari concordandone il ritorno sotto forma di leasing. Proprio questa formula, in definitiva, consente di mettere insieme i pezzi del puzzle, in quanto diventa possibile entrare in possesso di nuova liquidità, mantenendo però l'utilizzo del bene in questione e addirittura, in caso nel frattempo le cose fossero migliorate dal punto di vista economico ritornare in suo totale possesso al termine del leasing, esercitando il diritto di opzione di acquisto.
Questo tipo molto particolare di leasing ha un nome ben preciso, ovverolease back, che riesce a restituire bene i termini della questione, in quanto il bene venduto viene restituito in uso con un contratto di leasing. I beni che possono entrare in questa formula sono gli stessi del leasing tradizionale, sono quelli materiali ed immateriali, compresi quindi gli immobili, ognuno rispondendo poi a norme specifiche di durata contrattuale.

Qual e la reale finalità del lease-back?

Quali sono le reali finalità del lease back? In pratica questa formula permette di poter entrare in possesso di capitali grazie alla vendita di un oggetto che se da un lato costituisce un investimento, dall'altro può presentare una controindicazione ben precisa, ovvero l'immobilizzo di liquidità che potrebbe invece risultare preziosa ad esempio per la gestione della propria attività imprenditoriale.

Il lease back è una formula da valutare con estrema attenzione


Utilizzando il lease back, invece, nonostante la vendita, l'oggetto continua a restare nella nostra disponibilità per mezzo del pagamento di rate mensili (trimestrali, semestrali o di altro genere), per poi addirittura tornare in nostro possesso una volta scaduto il contratto di 
leasing.

Il caso della Regione Lazio

Va sottolineato però che non soltanto i privati possono utilizzare tale formula. Al proposito va infatti ricordato il caso della Regione Lazio, che all'inizio del millennio optò per la vendita delle proprie strutture ospedaliere per cercare di far fronte all'esplosione del debito sanitario. Una operazione che fu seguita e caratterizzata da roventi polemiche, in quanto grazie ad essa gli intermediari immobiliari riuscirono a realizzare grandi profitti, dando però origine ad una ulteriore esplosione del debito regionale, nonostante l'alienazione di ben 49 strutture sanitarie pubbliche. Al contempo, a margine dell'operazione fu anche intrapresa la compravendita di titoli del debito regionale, ricorrendo ai famigerati derivati, operazione in cui fu coinvolto anche il colosso Lehman Brothers, poi fallito nel corso della crisi dei mutui Subprime del 2008. I titoli che furono creati nelle operazioni, avevano infatti un interesse annuo del 10% circa, tanto da tramutarsi in un debito di circa 4 miliardi di euro per la Regione, costretta nel 2005, a dover fare i conti con attori della speculazione del calibro di Hogart Finance, CBI Factor e Credsec.

Una operazione da soppesare con attenzione

Il caso della Regione Lazio è emblematico di come il lease back vada considerato con molta attenzione, soppesandone pregi e difetti. Si tratta sicuramente di un tipo di contrattazione tale da poter assicurare notevoli vantaggi, soprattutto lper le aziende, cui spesso può risultare un notevole beneficio dal punto di vista fiscale.

Il lease back può servire a chi abbia bisogno di liquidità immediata


Basti pensare che nel caso di un immobile
l'attuale disciplina fiscale prevede un diverso trattamento, con l'imposizione diretta, per i pagamenti che fanno riferimento alle rate del mutuo rispetto ai canoni in leasing. Proprio la possibilità di abbassare la base imponibile IRES facendo leva sui costi connessi ai canoni, può spingere infatti a preferire il lease back rispetto al mutuo ipotecario

Quando può convenire il lease back

Per comprendere meglio la questione, sarebbe però opportuno considerare come il lease back vada infine a qualificarsi, rispetto al leasing tradizionale, per la presenza di due aspetti molto rilevanti:
a) la cessione del bene dal cliente alla società di leasing fa di solito emergere una plusvalenza imponibile o una minusvalenza deducibile da reddito, dovuta alla diversità tra il prezzo storico originario e quello di cessione alla società di leasing e/o in ragione del valore di libro del bene il quale va infine a ricadere sul cliente in ragione del processo di ammortamento;
b) la cessione del bene dal cliente alla società di leasing può infine comportare l'impossibilità di portare a termine l'originario piano di ammortamento.
Preso atto di questi due fattori, gli addetti ai lavori sono soliti concordare sul fatto che la soluzione ottimale, nel caso si opti per il lease back, ovvero la situazione di maggiore convenienza, si venga a realizzare quando il bene ha un valore storico originario più elevato rispetto al prezzo di cessione alla società di leasing e tale da risultare poco ammortizzato. Proprio tenendo conto di questo schema, le imprese dovrebbero dunque muoversi per dare vita ad una situazione tale da sfociare in uno schema di finanziamento particolarmente conveniente. Parlando da un punto di vista generale, la convenienza del lease back è quindi limitata a quei casi in cui il processo di ammortamento non abbia portato a costo una misura tale da eccedere il 60% del prezzo originario, mentre negli altri casi la plusvalenza risulta talmente forte da renderlo relativamente poco conveniente.

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Dott. Dario Marchetti

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