Surroga del mutuo: come funziona?

Surroga del mutuo: come funziona? Come si ottiene? Quali sono i costi a carico del cliente? Quali documenti sono necessari? Scoprine di più su Guida-mutui.it.

Hai aperto un mutuo per acquistare la prima casa ma vuoi prendere nuovamente in mano la situazione per cercare una soluzione più conveniente? Hai acquistato dei macchinari per la tua azienda ma vuoi risparmiare un po' sui tassi di interesse applicati al tuo finanziamento? In entrambi i casi è possibile avere una diminuzione della rata del prestito: la soluzione prende il nome di surroga del mutuo. Ma scopriamo insieme di cosa si tratta, come funzione e come si ottiene.

CHE COS'E' LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO?

Partiamo da un concetto piuttosto semplice che riguarda la rinegoziazione del mutuo. Questa procedura consiste nella modifica approvata da entrambe le parti, ossia il mutuatario e l'istituto di credito di riferimento, del finanziamento già esistente. Le cose che possono variare rispetto al contratto precedente possono riguardare la durata del prestito, la percentuale relativa agli interessi da corrispondere alla banca oppure la tipologia di tasso (da fisso a variabile o viceversa). 

Per procedere con la rinegoziazione del mutuo è necessario prendere appuntamento con un responsabile della filiale della banca dove è stato stipulato il contratto di mutuo e chiedere maggiori informazioni in merito. Questo procedimento può avvenire da entrambe le parti (secondo quanto riportato secondo la legge 244/2007). Non appena entrambi i soggetti protagonisti sono riusciti a raggiungere un accordo, non saranno costretti a riscrivere il contratto in toto, ma potranno provvedere alla firma di una scrittura privata dove dovranno essere riportate le migliorie pattuite.

CHE COS'E' LA SURROGA DEL MUTUO?

Alle volte, tuttavia, può capitare che al momento della richiesta di rinegoziazione del mutuo, la banca di riferimento decida di non appoggiare le richieste del cliente. A questo punto, quindi, il mutuatario può scegliere di cambiare il proprio istituto di credito. In quest'ultimo caso si dovrà procedere con la chiusura del vecchio mutuo e con la riapertura di uno nuovo che andrà ad utilizzare la stessa ipoteca del precedente.

La procedura di surroga del mutuo, o portabilità del mutuo, è stata resa possibile dalla legge 40/2007 e pone il mutuatario nella situazione di poter scegliere di cambiare la banca presso cui ha stipulato un contratto di mutuo e rinegoziare una o più clausole pattuite nel contratto precedente, siano riferite alla tipologia di tasso di interesse, la durata del finanziamento, l'importo di ogni singola rata, la percentuale di interessi o lo spread.

Che cos'è lo spread?

Quando si parla di SPREAD si intende quel margine lordo che l'istituto di credito applica al mutuo a cui andrà aggiunto il valore di Euribor ed Eurirs e che servirà ad ottenere l'importo esatto della rata mensile che il sottoscrivente del contratto andrà a pagare.

QUALI SONO I COSTI PER LA SURROGA DEL MUTUO?

Quando parliamo di cambiamenti di un contratto che prevede come soggetto partecipante anche un istituto di credito, è inevitabile anche informarsi in merito all'ammontare dei costi che la procedura che ci si appresta a seguire: di che cifre stiamo parlando? Vengono calcolate in base all'importo del finanziamento? Sono a carico del mutuatario oppure della banca? Esistono delle spese accessorie?

Nel caso della surroga del mutuo, il mutuatario si ritrova in una situazione molto vantaggiosa: se è vero che per sostenere questo cambiamento di banca è necessario sostenere delle spese, è pur vero che il cliente non dovrà sborsare una lira. Con questa particolare tipologia di contratto, infatti, sarà il nuovo istituto di credito ad accollarsi tutte le spese di istruttoria della pratica e i costi relativi alla perizia sull'immobile. Un risparmio non indifferente per noi comuni mortali, sia in termini economici che di tempo.

CHE VINCOLI HA IL CONTRATTO DI SURROGA DEL MUTUO?

Come accade per ogni tipologia di contratto, anche la surroga del mutuo ha i suoi limiti. Affidandosi ad una nuova banca, infatti, il mutuatario ha la possibilità di ottenere delle condizioni più favorevoli sui tassi di interesse, la durata o la tipologia dei tassi rispetto a quanto accadeva nell'accordo precedente. Tuttavia, il cliente ha un vincolo non indifferente, che riguarda l'importo residuo ancora da rimborsare: il capitale che verrà preso in considerazione sarà lo stesso. Questo significa che il nuovo istituto di credito non farà sconti sui soldi che si devono ancora pagare, ma cercherà di andare incontro alle richieste e ale esigenze del cliente quanto più possibile.

QUALI OSTACOLI SI POSSONO INCONTRARE?

Non è tutto oro quel che luccica, diceva un famoso detto popolare. E anche nella surroga del mutuo vale. Prima di procedere con le carte, infatti, è consigliabile analizzare attentamente la propria situazione economica e tutti i dati relativi al proprio finanziamento già in essere. Al momento della richiesta della surroga, infatti, bisogna valutare quali siano gli importi minimi e massimi che la nuova banca è disposta a finanziare. E, ovviamente, anche la compatibilità con i servizi che vengono già forniti al mutuatario dal vecchio istituto di credito: alle volte il processo di chiusura delle procedure da una parte e la riapertura delle stesse da un'altra può creare una serie di disagi all'utente finale in termini di tempistiche di passaggi, procedure burocratiche e servizi offerti dalla nuova banca per cui non vale assolutamente la pena perderci del tempo.

QUALI SONO I COMPITI DEL MUTUATARIO?

Nel momento in cui il mutuatario ha fatto tutte le analisi del caso, non ha ottenuto una rinegoziazione del proprio prestito dalla banca di riferimento, ha richiesto il preventivo a diversi istituti di credito e a deciso di procedere spostando in blocco oneri e averi da un'altra parte, prima di firmare qualsiasi tipo di documenti, ha il compito di comunicare la propria decisione alla propria banca.

Guida-mutui consiglia di comportarsi sempre seguendo questo modus operandi per un motivo principale: utilizzando questo sistema, infatti, il vecchio istituto di credito del cliente potrebbe sempre ritornare sui propri passi e decidere di fare una controproposta piuttosto vantaggiosa. A quel punto, la decisione rimbalzerebbe nuovamente nelle mani del soggetto che dovrà decidere se rimanere dove era prima oppure cambiare.

Nel caso in cui, invece, la vecchia banca non faccia alcun tipo di controproposta, il cliente può sentirsi libero di estinguere il mutuo con essa. Facciamo presente che cambiare il proprio istituto di credito attraverso un contratto di surroga del mutuo è una cosa del tutto legale e, pertanto, nessuno potrà appellarsi negando platealmente questa richiesta. 

QUALI SONO I COMPITI DELLA VECCHIA BANCA?

Al momento della firma del contratto di surroga del mutuo e alla comunicazione da parte del proprio cliente della decisione di cambiare, la vecchia banca avrà il compito di entrare in contatto con il nuovo istituto di credito scelto dal mutuatario e accordarsi con esso in merito alle pratiche burocratiche e alle tempistiche necessarie per completare la procedura. A tale proposito vi vogliamo ricordare che la vecchia banca è obbligata ad accettare insindacabilmente la richiesta di surroga da parte del cliente mentre è a discrezione del nuovo istituto di credito decidere di concedere la portabilità del mutuo (oppure no).

QUALI SONO I COMPITI DELLA NUOVA BANCA?

La nuova banca, una volta accordatasi con la vecchia, dovrà procedere con l'avvio della pratica secondo le richieste precedentemente pattuite con il nuovo cliente nelle modalità e nelle tempistiche previste secondo contratto. Al momento della chiusura definitiva dei "rapporti" tra il mutuatario e la vecchia banca, tuttavia, l'istituto di credito che deve subentrare non hanno alcun obbligo di offrire il mutuo di surroga ma, al suo posto, potrebbe proporre come soluzione alternativa la sostituzione del mutuo. Quest'ultima soluzione prevede un'estinzione vera e propria del precedente prestito e la stipula di un nuovo mutuo che, in parole povere, può prevedere dei costi aggiuntivi a carico del cliente come l'iscrizione ex novo di un'altra ipoteca.

 

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Dott.ssa Giulia Ceschi

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