Quali sono le spese accessorie da considerare quando si chiede un mutuo

Quando si chiede la concessione di un mutuo ad un istituto bancario, si dovrebbe fare estrema attenzione non solo ai tassi di interesse o allo spread, ma anche alle cosiddette spese accessorie, che sono molte e, soprattutto, in grado di incidere notevolmente sul conto finale.

Quando si decide di chiedere un mutuo vanno considerati con estrema attenzione tutti gli aspetti collegati all'accensione di un finanziamento di questo tipo, in modo da poter mettere a confronto le varie proposte degli istituti finanziari e comprenderne la reale convenienza. Se molti si concentrano sull'aspetto rappresentato dall'importo della rata mensile tesa a ripianare il debito contratto e su indici importanti come il tasso di interesse e lo spread, andrebbe ricordato con grande forza come ci siano aspetti forse meno appariscenti, ma che concorrono in maniera molto rilevante al costo effettivo del mutuo. Il costo del finanziamento, infatti, non è limitato agli interessi del capitale e sottovalutare un aspetto così decisivo può esporre il mutuatario a sorprese di non poco conto, che potrebbero invero essere facilmente evitate operando una ricognizione puntuale della situazione complessiva.


Le spese accessorie vanno attentamente valutate

In particolare, oltre agli interessi del debito, il mutuatario deve corrispondere una lunga serie di voci di spesa che prese una per una, forse, potrebbero non sembrare in grado di incidere in maniera decisiva sull'operazione, ma prese nel loro insieme possono infine dare luogo a numeri importanti.

Le spese accessorie del mutuo vanno attentamente valutate

Proprio per questo motivo gli addetti ai lavori consigliano di verificare attentamente tutte le voci di spesa imputate dalla banca nell'operazione di mutuo. Inoltre sarebbe il caso di chiarire con puntualità se le spese in questione saranno detratte dal totale del finanziamento richiesto, in quanto all'atto pratico si potrebbe ottenere una cifra inferiore a quella che si era convinti di ottenere n partenza.


Le spese di istruttoria della pratica

La prima voce in proposito è quella relativa alle spese di istruttoria della pratica, ovvero della fase preliminare in cui la banca provvede a mettere in atto tutti gli atti necessari a stabilire l'opportunità o meno di concedere il finanziamento richiesto. In questa fase vengono ad essere vagliate con estrema attenzione le capacità di credito di colui che richiede il mutuo, viene acquisita tutta la documentazione necessaria, compresa quella relativa alla situazione reddituale e il possesso di eventuali immobili in grado di poter essere ipotecati. Si tratta di informazioni decisive al fine di stabilire il merito creditizio del richiedente e il cui costo può essere determinato in una misura fissa tale da oscillare tra i 180 e i 300 euro, oppure in misura percentuale ponendosi tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato.

Le spese di perizia

La perizia è quella operazione che viene effettuata da un tecnico di fiducia incaricato all'uopo dall'istituto bancario, il cui compito è proprio quello di andare a stabilire il valore dell'immobile che si intenda acquistare. In questa operazione è compito del perito stesso accertarsi che l'immobile non solo sia assolutamente esente da anomalie di costruzione, ma soprattutto che lo stesso non sia gravato da abusi edilizi. In questo caso le spese possono oscillare in una forbice tra i 100 e i 300 euro circa.


Le spese notarili

In questa categoria vengono a essere compresi gli onorari che spettano al notaio, i quali devono essere calcolati sulla base di appositi tariffari, e le imposte dovute allo Stato per l'attività di carattere contrattuale, con particolare riferimento all'iscrizione dell'ipoteca. Si tratta di spese che possono variare non solo a seconda del tipo di atto, ma anche dell'importo dell'ipoteca e dell'ente che provvede a erogare il finanziamento. Proprio a causa della variabilità dei vari fattori in gioco, sarebbe sempre consigliabile provvedere alla richiesta di un preventivo in grado di definire con una certa esattezza i costi notarili.

L'imposta sostitutiva

L'imposta sostitutiva, di registro, ipotecaria, catastale e bollo, viene richiesta sulla base di quanto disposto dal Dl 168 del 2004, in una misura dello 0,25% da calcolare sull'importo erogato nel caso in cui l'ente erogante sia una banca o una finanziaria parificata e si acquisti un'immobile ad uso abitativo per il quale sia possibile usufruire delle agevolazioni riservate alla prima casa.
Va poi presa in considerazione la Legge 191 del 2004 in cui si viene a stabilire che ove il finanziamento stesso non sia riferito all'acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, deve essere utilizzata l'aliquota del 2% in riferimento al valore complessivo dei finanziamenti.
Infine la Legge Finanziaria del 2008 ha provveduto a precisare che, anche nel caso di finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili "prima casa" si deve applicare l'imposta sostitutiva del 2%, ove la condizione di prima casa non risulti da una dichiarazione resa dal mutuatario, presente nell'atto di finanziamento o che sia stata ad esso allegata. 

I costi assicurativi

Altro capitolo che va attentamente soppesato è quello relativo ai costi assicurativi. In primo luogo l'assicurazione incendio, che viene richiesta obbligatoriamente dall'istituto erogante il finanziamento e il cui costo totale dipende dal valore dell'immobile, oltre che dall'importo e dalla durata del mutuo. In maniera assolutamente indicativa, possiamo dire che per un mutuo di 100.000 euro acceso per una durata tra i 15 e i 20 anni il costo totale può oscillare tra i 250 e i 400 euro circa. Non mancano però gli istituti di credito che per cautelarsi ulteriormente chiedono al mutuatario di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.


I costi relativi all'estinzione anticipata del mutuo

Infine va ricordato come l'articolo 7 della legge 40/2007, più nota come Legge Bersani, abbia provveduto a stabilire che per l'estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2febbraio del 2007 in poi, da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, non sia dovuta alcuna penale.

Le spese accessorie possono incidere in maniera significativa sul costo del mutuo

Un discorso che però non riguarda i mutui sottoscritti prima dell'entrata in vigore del provvedimento sulle liberalizzazioni. Per i mutui che siano stati stipulati prima del 2 febbraio 2007, l'Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni che raggruppano i consumatori tutelandone gli interessi, hanno provveduto a concordare delle penali ridotte secondo una schema temporale che considera vari periodi, come la prima e seconda metà del periodo di ammortamento, il terz'ultimo anno e gli ultimi due. Proprio dal periodo in considerazione può convenire o meno l'operazione in questione, coi relativi costi.

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Dott. Dario Marchetti

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