Tipi di mutuo: come scegliere il più conveniente tra tutte le varie tipologie

Acquistare un immobile è una decisione importante che comporta la sottoscrizione di un mutuo con una Banca. Orientarsi nella scelta della tipologia contrattuale richiede attenzione e una considerazione dei pro e dei contro di ogni offerta.

Se state pensando di sottoscrivere un mutuo per acquistare la vostra casa è bene ponderare questa scelta, valutare le offerte proposte dalle banche, confrontarle e soppesare tutti i pro e i contro. Informarsi aiuta a prendere la decisione giusta, in linea alle proprie esigenze e possibilità. Evitare di commettere errori nel tipo di mutuo che si va a stipulare, mette al riparo da perdite economiche e da futuri problemi con il pagamento delle rate, che possono metterci in una posizione difficile.

Come è noto, quando si parla di mutuo ci si riferisce a un contratto in base al quale il richiedente, chiamato mutuatario, ottiene da una banca, il mutuante, una certa somma di denaro da restituire nel lungo o nel breve periodo. La cifra erogata sarà soggetta a determinati tassi d'interesse. Questi ultimi possono essere di svariate tipologie e la scelta dell'uno o dell'altro, dovrà essere fatta tenendo in considerazione la propria situazione patrimoniale. Soprattutto, è fondamentale tenerlo a mente, quando si richiede un mutuo bisogna riflettere non sul presente ma farsi un quadro su come potrà evolversi la situazione finanziaria nei prossimi cinque, dieci, quindici o trent'anni. Solo così si potrà capire quale genere di mutuo conviene fare.

Bisogna ponderare bene la scelta del mutuo

Le forme di mutuo, dunque, a nostra disposizione sono variegate e oggi rispetto ai classici tassi fissi e tassi variabili, si sono aggiunte altre tipologie. Vediamole insieme, cercando di capire le differenze tra l'una e l'altra:

  • Mutui a tasso fisso: sono i mutui che avranno una rata identica per tutta la loro durata, senza variazioni di sorta;
  • Mutui a tasso variabile: sono i mutui in cui la rata mensile subisce modificazioni in relazione alle fluttuazioni del tasso d'interesse legato a determinati parametri di riferimento (Euribor o BCE);
  • Mutui a tasso misto: sono i mutui che permettono di passare da un'iniziale periodo a tasso fisso a quello variabile o viceversa;
  • Mutui a tasso capped rate (o CAP): sono i mutui in cui viene fissato il tetto massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà andare, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo;
  • Mutui a tasso variabile e rata costante: questi mutui avranno una rata fissa nel tempo e le oscillazioni del tasso d'interesse determineranno un cambiamento nella durata del contratto;
  • Mutui a rata crescente: sono mutui nei quali la rata aumenta nel corso del tempo, in relazione a quanto stabilito alla stipula del contratto;
  • Mutui a rata decrescente: sono mutui dove la rata diminuisce nel corso del tempo, sempre in base a quanto stabilito dal contratto.

In linea di massima, il mutuo a tasso fisso è adatto a chi non vuole essere sottoposto alle fluttuazioni del mercato finanziario. Quello a tasso variabile è adatto a chi ha un reddito medio-alto ed è disposto a rischiare. Quello a tasso misto è la scelta migliore per chi non riesce a decidere tra il tasso fisso o variabile e desidera poter adeguare il mutuo alle condizioni del mercato. Il mutuo con il tasso capped rate è ideale per chi vuole adottare il tasso variabile senza correre troppi rischi.

Oltre al tipo di tasso d'interesse, bisogna anche tenere in considerazione il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), ovvero l'indicatore che dà il costo effettivo del mutuo che stiamo sottoscrivendo. Infatti, il mutuo prevede sempre delle spese accessorie non trascurabili, in quanto vanno a pesare sull'ammontare totale del prestito.

Oltre ai tassi d'interesse bisogna tener conto delle spese accessorie quando si sottoscrive un mutuo

Spese accessorie

Le spese accessorie a carico del cliente riguardano numerose voci. Nello specifico abbiamo:

  • Lo spread: è una percentuale fissa che la banca va da ad aggiungere al tasso d'interesse e che determina il guadagno della banca stessa. Di solito, lo spread sul tasso fisso è maggiore di quello del tasso variabile;
  • Le spese istruttorie della pratica: l'istruttoria riguarda le operazioni eseguite dalla Banca per decidere se può o non può accettare la richiesta del mutuo. Il loro costo può andare dai 180 ai 300 euro;
  • Le spese di perizia: riguardano la perizia da effettuare sull'immobile da un esperto nominato dalla Banca per assicurarsi che la proprietà sia in regola e per stabilirne l'effettivo valore. I costi, in questo caso, possono oscillare da un minimo di 100 a un massimo di 300 euro;
  • Le spese notarili: sono le spese inerenti le attività notarili e variano in relazione al tipo di atto e all'importo dell'ipoteca;
  • I costi assicurativi: tutti i mutuatari devono sottoscrivere una polizza assicurativa, in particolare quella antincendio e il suo ammontare dipende dal valore dell'immobile, dall'importo e dalla durata del mutuo. Il mutuatario, comunque, può stipulare la polizza presso un altro istituto e non necessariamente in quello dove ha sottoscritto il mutuo.

Va tenuto presente che se il cliente decide di estinguere il mutuo anticipatamente non dovrà pagare nessuna penale, questo per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007. Per i mutui sottoscritti prima della suddetta data, invece, è stata decisa una riduzione delle penali.

La portabilità del mutuo o surrogazione, consistente nel trasferimento del proprio mutuo a una banca diversa rispetto a quella iniziale, non prevede il pagamento di penali e di altri oneri per l'espletamento della pratica.

Non si devono pagare penali se si estingue il mutuo in anticipo

Requisiti per ottenere il mutuo

Una volta valutati tutti gli aspetti sopraelencati e scelto il mutuo adatto a noi, la Banca, presso la quale vogliamo sottoscriverlo, dovrà stabilire se siamo idonei o meno per ottenerlo. In altre parole, l'istituto bancario valuterà i nostri requisiti di finanziabilità. Terrà conto dell'età, della cittadinanza e del reddito netto. Di norma, la rata del mutuo non deve essere superiore a un terzo del reddito familiare netto mensile del cliente.

 A livello di documentazione, il lavoratore dipendente dovrà presentare alla Banca:

  • una dichiarazione rilasciata dal datore di lavoro che attesti l'anzianità di servizio dell'impiegato;
  • il cedolino originale dell'ultimo stipendio ricevuto e una copia del mod. 730 o "Unico" o del CUD.

Il lavoratore autonomo, invece, dovrà presentare alla Banca:

  • una copia del modello Unico;
  • l'estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato;
  • se si tratta di un professionista, dovrà fornire anche l'attestato d'iscrizione dell'albo al quale appartiene.

In aggiunta a questi documenti, sia il lavoratore dipendente che quello autonomo saranno tenuti a fornire alla Banca:

  • il proprio certificato di nascita;
  • il certificato dello stato civile o il certificato di matrimonio, nel quale dovranno essere indicate tutte le convenzioni patrimoniali sottoscritte dai coniugi;
  • una copia della "promessa di vendita" (ossia del contratto preliminare in base al quale le due parti s'impegnano alla stipula del futuro contratto di vendita);
  • la planimetria dell'immobile;
  • una copia del certificato di abilità;
  • una copia dell'atto di acquisto dell'immobile;
  • se l'immobile è stato ereditato dovranno presentare il mod. 240 o 4 dell'ufficio successioni.
Quando si richiede un mutuo bisogna presentare una determinata documentazione tecnica

Le garanzie

Nel momento in cui viene sottoscritto il mutuo, la Banca richiede delle garanzie per porsi al riparo da eventuali insolvenze del mutuatario e di solito la garanzia migliore è rappresentata dall'ipoteca sullo stesso immobile. Essa, in sostanza, conferisce all'istituto bancario un diritto di prelazione sul bene.

L'ipoteca, nel momento in cui il mutuo si estingue, cessa. Di norma, ha una durata di vent'anni ma se trascorso questo periodo di tempo il mutuo è ancora in essere, dovrà essere rinnovata.

L'ipoteca consente alla Banca di espropriare l'immobile in caso di mancata restituzione della cifra erogata. È costituita tramite iscrizione ai Registri Immobiliari e solo dopo l'iscrizione l'istituto bancario rende disponibile al cliente la somma richiesta. Da ricordare che l'ipoteca ha un valore superiore al finanziamento, in quanto deve coprire gli interessi, le more, la mancata corresponsione delle rate, le spese giudiziali e i vari oneri.

Un altro tipo di garanzia è la fideiussione. In pratica, una parte si assume la responsabilità di restituire la cifra rilasciata dalla banca, qualora il mutuatario non possa più farlo. Data l'importanza di tale onere, il fideiussore deve esprimere per iscritto la decisione di fare da garante.

Per il mutuo della prima casa sono previste una serie di agevolazioni fiscali

Agevolazioni sul mutuo prima casa

La normativa italiana stabilisce sgravi fiscali se si sta sottoscrivendo un mutuo per l'acquisto della prima casa, un aspetto, questo, da tenere in considerazione per valutare al meglio tutte le opzioni offerte dalle banche. Le agevolazioni riguardano:

  • l'IVA ridotta al 3 % o 4%;
  • l'imposta sostitutiva sull'acquisto della prima casa stabilita allo 0,25% sulla somma rilasciata, invece che al 2%;
  • l'imposta ipotecaria e catastale che ammonteranno rispettivamente a 168 euro;
  • lo sgravio del 19% dell'IRPEF.
Le banche offrono diverse tipologie di mutuo tra cui scegliere

Due esempi di mutui

La Banca Intesa San Paolo ha da poco messo a disposizione della clientela il Mutuo Domus Superflash. Il finanziamento può arrivare fino al100% dell'immobile e si rivolge a soggetti che non abbiano compiuto il 35esimo anno di età al momento della stipula del contratto. Si rivolge, inoltre, ai lavoratori atipici assunti a tempo determinato da almeno 6 mesi. Ai lavoratori dipendenti con un contratto a tempo indeterminato e a quelli autonomi con un'anzianità lavorativa di almeno un paio di anni. Nel caso in cui si sia cittadini non italiani, l'anzianità lavorativa sale a tre anni.

La scelta del tasso è tra fisso e variabile. Nel primo caso la durata del mutuo va dai 10 ai 40 anni, nel secondo caso arriva a un massimo di 30 anni. La garanzia richiesta è un'ipoteca sull'immobile avente un valore superiore al 200% della somma richiesta e il bene sarà fatto valutare da un perito.

È richiesta, infine, una copertura assicurativa contro incendio, scoppio e fulmine e i lavoratori atipici dovranno sottoscrivere un'ulteriore specifica copertura assicurativa, che garantisce alla Banca il pagamento di un indennizzo in caso di perdita del posto di lavoro.

Non ci sono penali, né spese d'istruttoria.

Hello bank! Ha da poco introdotto una tipologia di mutuo rivolta ai propri correntisti. Per stipulare il mutuo bisogna ovviamente essere maggiorenni e la somma tra l'età posseduta e la durata del mutuo non deve essere superiore agli 80 anni. La cifra massima che si può richiedere è di 500.000 euro e la somma finanziabile corrisponde all'80% del valore dell'immobile da acquistare. Le spese istruttorie sono a carico della banca.

Bisogna vagliare il più ampio raggio di offerte presentate dalle banche

Conclusioni

Da quanto abbiamo visto da questo breve excursus la stipula di un mutuo è una decisione che comporta un'attenta disanima delle proprie possibilità economiche e delle offerte fatte dalle banche. Il consiglio che possiamo darvi è quello di vagliare il più ampio raggio di possibilità per poter davvero scegliere il mutuo più adatto a voi.

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Dott.ssa Elisabetta Rossi

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