Nuda proprietà, che cos'è e come funziona?

Da un lato c'è chi compra, in genere giovane, per garantirsi un futuro. Dall'altro chi vende, spesso più anziano, con il bisogno di vivere più degnamente senza indebitarsi o pesare sui figli. Ma i casi possono essere tanti, scopriamoli insieme.

Acquistare casa in questo periodo, caratterizzato da una forte crisi economica, non è sicuramente semplice. Il mercato della compravendita immobiliare presenta, infatti, una serie di soluzioni che possono andare incontro ai futuri acquirenti in una fase complicata anche per l'accesso al credito. Tra queste alternative spicca prima di tutto la nuda proprietà, che negli ultimi anni ha consentito interessanti contratti immobiliari. Ma scopriamo insieme di cosa si tratta e soprattutto se i vantaggi sono sia per chi compra che per chi vende.

Mantenendo l'usufrutto è possibile utilizzare l'immobile come si desidera, godendone i benefici

Che cos'è la nuda proprietà?

Il concetto di nuda proprietà fa riferimento al valore dell'immobile decurtato dall'usufrutto. In parole più semplici quando si vende la nuda proprietà significa che si mette sul mercato l'immobile di proprietà, conservando però per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Il proprietario viene detto "usufruttario" e vende la nuda proprietà, pur mantenendo il diritto di goderne l'uso per tutta la vita o entro un determinato periodo di tempo. Si può sia affittare la casa oppure vendere l'usufrutto a terze persone, rispettando sempre i limiti dei termini previsti nel contratto di vendita. Nel caso dell'usufruttario possiamo trovarci sia di fronte ad una sola persona che ad una coppia di coniugi. Generalmente si tratta comunque di persone anziane e senza eredi che intendono ricevere liquidità dalla vendita dell'appartamento, senza però rinunciare ad abitare nella propria casa.

L'acquirente prende nome di "nudo proprietario" perché ha il diritto di proprietà dell'immobile ma non quello di usufruirne. Può trasferire a terzi la nuda proprietà dell'appartamento acquistato. Generalmente chi sceglie di acquistare un immobile con tale soluzione, intende offrirlo come soluzione abitativa futura di un figlio, alla morte del venditore.

INTERA PIENA PROPRIETA'

Il Diritto Civile indica come intera piena proprietà un immobile da utilizzare a nostro piacimento. La proprietà è intera quando il bene ci appartiene totalmente e non esistono altri proprietari. La proprietà è piena se abbiamo tutti i diritti sull'immobile che possediamo, ossia sia nuda proprietà che usufrutto.

Come si calcola il prezzo di vendita?

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà bisognerà affidarsi ad una perizia professionale. Verrà infatti stabilito il valore del mercato dell'immobile a cui verrà applicato un coefficiente variabile in base all'età dell'usufruttario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, basati sulle statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore. Più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall'atto di compravendita.

Due i fattori principali:

  1. il valore del mercato della piena proprietà dell'immobile;
  2. la durata stimata dell'usufrutto che a sua volta dipende dall'età dell'usufruttario o quanto stabilito dal contratto (usufrutti a termine). 

Chi si occupa delle spese?

La manutenzione ordinaria è a carico dell'usufruttario mentre le spese straordinarie dovranno essere sostenute dal nudo proprietario.

USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'

L'usufrutto è il diritto di utilizzare l'immobile come si desidera, godendo anche di benefici come abitarci o farlo usare a terzi. Può essere vitalizio o a termine. La Nuda proprietà, invece, è il diritto di disporre della proprietà dell'immobile. Entrambi possono essere oggetto di compravendita. Il valore di ciascuno viene valutato sulla base di norme di legge.

Cosa si intende per usufrutto a tempo? Vediamo un esempio:

Per usufrutto a tempo si intende l'opportunità di usufruire dell'immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un dato periodo di tempo.
Immaginiamo un usufrutto a tempo della durata di 10 anni: il valore dell'immobile sarà calcolato su una stima ipotetica di 75 anni di età dell'usufruttario con valore commerciale al 65% del valore della piena proprietà. Qualora l'usufruttuario decedesse durante l'usufrutto a tempo, la nuda proprietà diverrebbe piena proprietà con immobile a piena disponibilità del nudo proprietario.

Chi trae vantaggi dalla nuda proprietà?

Se vendiamo un immobile secondo la formula della nuda proprietà, abbiamo la possibilità di poter incassare subito un capitale e riservarci il diritto di abitare e godere l'immobile per tutta la vita. Chi acquista invece, si troverà in possesso di un immobile a un prezzo agevolato che aumenterà il proprio valore nel tempo. Durante, infatti, il periodo in cui l'usufruttario rimarrà nell'abitazione, la nuda proprietà si rivaluterà grazie all'incremento del valore di mercato e per l'avanzamento dell'età dell'usufruttario.

NUDA PROPRIETA'

VANTAGGI

CHI VENDE LA NUDA PROPRIETA' Si riserva il diritto di abitare e godere l'immobile per tutta la vita, incassando un capitale che lo aiuta a vivere con più serenità
CHI COMPRA LA NUDA PROPRIETA' Chi compra la nuda proprietà, acquista un immobile a prezzo agevolato in base all'età dell'usufruttario. L'immobile si rivaluta doppiamente sia per l'incremento del valore di mercato che per l'avanzamento dell'usufruttario

La situazione non cambia se decidiamo di vendere la nuda proprietà di una seconda casa. Anche qualora l'immobile sia in affitto, l'usufruttario continuerà a percepirne la pigione.

Chi paga le imposte ed i tributi?

Le spese strutturali sono a carico del nudo proprietario, mentre le tasse sono destinate a chi gode del bene. Secondo l'articolo 1008 del Codice Civile "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".

Nuda proprietà e mutui: le difficoltà degli istituti bancari

Per ottenere un mutuo finalizzato all'acquisto di un appartamento in regime di nuda proprietà, il procedimento non appare così semplice. Uno dei principali problemi riguarda il rischio di mercato che influisce sul finanziamento in quanto il valore di una nuda proprietà è infatti una percentuale del valore peritale di stima dell'immobile, che tende a salire insieme all'età del venditore. Ma può anche succedere che tra la stipula del contratto e il decesso del venditore possono passare interi decenni. Nel corso di questo tempo l'immobile potrebbe svalutarsi al di sotto del valore che è stato finanziato dall'istituto bancario. Inoltre le condizioni fiscali risultano meno favorevoli rispetto a quelle riservate ai mutui per l'acquisto della prima casa.

Nel corso degli ultimi mesi la percentuale di questa forma di finanziamento sta avendo, però, nonostante il percorso "travagliato", un certo riscontro sul mercato immobiliare. Ciò è dovuto all'acquisto di seconde case da parte di soggetti che non hanno problemi di liquidità. Si tratta di compratori che possono permettersi di investire e che quindi sono in grado di approfittare al meglio della discesa dei prezzi che ha interessato negli ultimi anni anche le nude proprietà.

A chi rivolgerci per le nude proprietà?

Le principali aziende operanti in Italia sulle nude proprietà immobiliari sono:

C.D.E. Srl: Azienda nata professionalmente nel 1984 come studio professionale, si trasforma nel 2001 in Acquisizioni Giudiziarie Immobiliari Srl e nel 2012 evolve in C.D.E. Srl. l'Azienda vanta una significativa esperienza nella compravendita di immobili venduti da Enti Pubblici e Tribunali ed ha recentemente attivato un percorso denominato "La Casa Che Rende", finalizzato esclusivamente a supportare investitori interessati a Nude Proprietà, Immobili già Locati e immobili di particolare interesse e pregio in Italia.

Casanuda.it - Azienda specializzata in Nude proprietà immobiliari che opera attraverso un un network di professionisti del settore immobiliare e che si estende a tutto il territorio italiano.

Viager Srl - Azienda fondata nel 2009, specializzata nella compravendita di Nude proprietà immobiliari che trae il suo nome dal francese. In Francia infatti la compravendita di nude proprietà è molto più sviluppata che in Italia.

Quali sono i vantaggi per chi acquista una Nuda proprietà di provenienza giudiziaria?

Quando ci troviamo di fronte ad una nuda proprietà di provenienza giudiziaria, si fondono due elementi vantaggiosi per un investitore:

  1. la possibilità di accedere ad un immobile a un prezzo vantaggioso visto che si tratta di una Nuda proprietà;
  2. la possibilità di ottenere un ulteriore vantaggio dovuto alla provenienza giudiziaria del bene che ne determina, di per sè, un ulteriore ribassamento del prezzo. Di solito almeno il 15% rispetto al valore di mercato.

    Sia la vendita di nude proprietà che la partecipazione ad aste giudiziarie sono, però, talvolta operazioni complesse. E' opportuno operare con le dovute cautele al fine di garantire il ritorno atteso dall'investimento in sicurezza e senza perdite di tempo.

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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