Mutuo: quali spese gravano su di esso

Il mutuatario non deve corrispondere solo gli interessi legati alla stipula del mutuo, ma tutta una serie di spese accessorie che nella loro totalità gravano sulle rate finali. Per questo motivo è importante sapere cosa viene richiesto anche per poter verificare i diversi costi con la banca o un altro istituto finanziario.

Quando si accende un mutuo è fondamentale conoscere tutte le spese connesse, poiché sulle spalle dell'acquirente non grava solo il costo dell'immobile e gli interessi concordati a seconda del tipo di mutuo.

Conoscere quali imposte si devono sostenere, aiuta a capire quanto si deve chiedere effettivamente alla banca, quali pagamenti fare e quando, le varie informazioni da verificare.

Conoscere tutte le spese accessorie al mutuo può essere utile a capire il reale importo da versare nel tempo

(Credit foto: flickr /Wonderlane)

Vediamo cosa ci si deve aspettare quando si accede a un mutuo:

  • Le spese di istruttoria
  • Le spese di perizia.
  • Le spese notarili.
  • Le spese d'imposta
  • Le spese assicurative
  • Le spese di gestione
  • Le spese di surrogazione
  • Le spese di estinzione anticipata

Le spese di istruttoria

Si tratta di spese di apertura e sono le spese richieste dalla banca sia per la predisposizione dell'operazione sia per la valutazione della domanda e quindi del rischio corso dall'istituto finanziario.  La banca, quindi, realizza tutti gli atti utili a stabilire se il finanziamento può essere concesso. In questa fase vengono valutati diversi fattori, tra cui la capacità i credito del richiedente (se può quindi onorare economicamente l'impegno) e vengono acquisiti tutti i documenti necessari. Sono costi previsti da quasi tutte le banche e la loro incidenza varia da istituto a istituto. Essi possono essere determinati o in percentuale o con un valore fisso. Le percentuali in genere vanno dallo 0,1% e all'1% del mutuo. L'onere fisso invece può oscillare tra i 180 e i 300 euro.

Le spese di perizia

Quando si decide di acquistare un immobile, la banca svolge delle verifiche per valutarne il valore di mercato e la sua conformità alle disposizioni edilizie. Viene così chiamato un tecnico o un perito di fiducia che valuta il valore dell'immobile, verifica non vi siano anomalie o abusi edilizi e, in base al valore dell'ipoteca, anche la cifra che può erogare l'istituto bancario. Si stima orientativamente una spesa oscillante tra i 100 e i 300 euro (più IVA al 21%), a cui si aggiunge la cassa previdenziale che va dal 2% al 4%.

I costi dell' istruttoria e quelli della perizia vengono calcolati in modo indipendente da ogni banca. L'effetto di queste spese è evidenziato nell'Indice Sintetico di Costo (ISC) o nel TAEG (Tasso Anno Effettivo Globale). L'ISC e il TAEG sono indici equivalenti ed esprimono quanto grava l'operazione del mondo.

Molte sono i costi richiesti dalle banche. Verificare sempre quanto viene richiesto da ogni istituto di credito


Le spese notarili

Rappresentano il corrispettivo richiesto dal notaio. È il costo per la stipula del mutuo, per porre in essere il contratto che diviene atto pubblico attraverso il suo intervento.  Nello specifico questi costi racchiudono gli onorari del notaio secondo e sue tariffe e le imposte dello Stato per tutte quelle operazioni legate alla specifica burocrazia (come ad esempio l'iscrizione dell'ipoteca).  Naturalmente i costi sono variabili e dipendono da diversi attori, come ad esempio il tipo di atto, l'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. Per questo motivo si consiglia di chiedere un preventivo per le spese notarili. 

Le spese d'imposta

Con il Decreto Legge 168/2004 è richiesta la sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo di circa lo 0,25% sull'importo erogato. Questo vale se l'ente a cui ci si rivolge è una banca o una finanziaria equiparata e se si acquista un immobile ad uso abitativo usufruendo delle agevolazioni legate alla prima casa. La situazione cambia se, in caso di acquisto, ci si rivolge ad altri enti e se si tratta di costruzione o ristrutturazione di immobili sempre ad uso abitativo ma diversi dalla prima casa. In questo casa circostanza, si paga l'intera imposta ipotecaria del 2% fino al mese di dicembre del 2013. Dal 1° gennaio 2014, con il Dlgs 23/2011, l'imposta è stata fissata a 50 euro. L'imposta arriva a 200 euro se si tratta di seconda casa e l'acquisto è fatto direttamente dall'impresa costruttrice entro 4 anni dalla fine dei lavori.  Se la condizione di prima casa non risulta dichiarata dal mutuatario (nell'atto di finanziamento o allegata ad esso),   si applica l'imposta sostitutiva del 2% anche per i finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili (Legge Finanziaria 2008)  

Le spese assicurative

Sono i costi richiesti per fare delle polizze. Alcune assicurazioni sono obbligatorie come ad esempio quelle per lo scoppio e l'incendio. Il costo totale, ad esempio, dell'Assicurazione Incendio può variare poiché l'importo dipende da diversi fattori  come il valore dell'immobile, l'importo e la durata del mutuo. Come riporta mutui online, per un mutuo di 100.000 euro  a 15-20 anni il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 euro.  In generale è la Banca erogante che richiede la polizza sull'immobile. Ci sono, inoltre, alcuni istituti di credito che possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

Parcella del tecnico che redige il valore dell'immobile e la cassa previdenziale sono richiesti dalle stesse banche


Le spese di gestione

Le spese di gestione possono essere a loro volta suddivise in:

  • spese di incasso-rata
  • spese di gestione varie

Le spese di incasso-rata è un costo richiesto dalla banca in occasione di ogni pagamento. In genere vanno da 1 a 3 euro, ma ci sono istituti che possono chiedere sino ad 8 euro. Tuttavia, moltiplicando una tassa di 8 euro per in numero di rate, si può giungere ad una cifra davvero rilevante.

Le spese di gestione varie sono quelle riguardanti i diversi atti e operazioni fatte dalle banche. In questo ambito rientrano, ad esempio, il rilascio di certificazione annuale degli interessi passivi, le spedizioni delle comunicazioni per eventuali variazioni del tasso, le spese amministrative periodiche, le spese di gestione della pratica, ecc.

Le spese di surrogazione

La possibilità di surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del prestito da una banca all'altra, è stata ribadita nell' articolo 8 della  Legge Bersani.  La legge Finanziaria del 2008, ai commi 450 e 451, precisa che il mutuo può essere trasferito secondo le «condizioni stipulate fra il cliente la banca subentrante con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per la istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedute di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi degli adempimenti e dei costi connessi».

Le spese di estinzione anticipata

Non rappresentano spese fisse, poiché dipendono dal mutuante. Le spese di estinzione sono per la cancellazione dell'ipoteca e la commissione relativa all'estinzione. Per quanto riguardano gli importi  relativi alla cancellazione, se si vuole vendere l'immobile acquisito dopo l'estinzione il costo va dai 500 ai 1000 euro e viene corrisposto ad un professionista.

Per quanto riguarda l'estinzione del mutuo in anticipo, c'è una penale da pagare a favore della banca. La percentuale viene predeterminata nel contratto e viene calcolata sulla parte del capitale restituita anticipatamente.  Tuttavia nel 2007 viene emanata una legge, l'articolo 7 della legge 40 detta Legge Bersani, nella quale si afferma che non è dovuta alcuna penale per l'estinzione di mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in poi per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o per la propria attività economica o professionale.  

Per quanto riguarda i mutui che sono stipulati prima di febbraio 2007 sono state concordate delle penali ridotte. L'accordo è stato raggiunto da ABI e tutte le Associazioni dei consumatori, rappresentative a livello nazionale  e legalmente riconosciute.

In dettaglio la misura massima per l'estinzione sarà:
Per i contratti di mutuo a tasso variabile
  • 0,50 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001
  • 0,50 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000
  • 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
Per i contratti mutuo a tasso misto stipulati prima del 1° gennaio 2001
  • 0,50 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
Per i contratti mutuo a tasso misto stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche inferiori o uguali ai due anni
  • 0,50 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
Per i contratti mutuo a tasso misto stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni (se al momento della richiesta di estinzione anticipata il mutuo è regolato a tasso fisso)
  • 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

Altri costi accessori possono essere anche quelli legati a  di bolli e certificati anagrafici il cui prezzo è circa 15 euro a certificato e in media se ne richiedono cinque.

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Dott.ssa Silvia Pasquariello

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