Mutuo prima e seconda casa, ecco tutte le agevolazioni possibili

Quando decidiamo di comprare un immobile, uno dei primi passi da fare è accendere un mutuo per far fronte alle spese. Scegliere il finanziamento più adatto alle nostre esigenze non è facile. Ecco come fare per evitare di sbagliare.

Acquistare un'abitazione significa richiedere per la maggior parte dei casi un mutuo per poter affrontare i vari costi. La scelta del finanziamento assume un carattere molto importante pari a quella intrapresa per la selezione degli immobili in vendita. Uno dei primi passi sarà quello di rivolgersi a più istituti di credito in modo da vagliare le varie proposte presenti sul mercato, tenendo conto del tasso di interesse e delle clausole inserite e previste dal contratto. Nel momento in cui accendiamo un mutuo prima casa, il finanziamento sarà dedicato a chi non possiede alcun tipo di abitazione, né vincoli con altri immobili. Questo sarà il requisito principale per poter accedere agli sgravi fiscali: prevista, infatti, la detrazione del 19% degli interessi per appartamenti che non siano superiori a 90 mq di metratura e che non annoverino caratteristiche di lusso. Con il mutuo prima casa, inoltre, l'appartamento deve essere ubicato nello stesso comune in cui il soggetto beneficiario del mutuo risiede o dove lavora.

Il mutuo seconda casa non prevede le agevolazioni fiscali destinate all'acquisto del primo immobile

Agevolazioni per la stipula del mutuo prima casa, ecco quali sono:

Tra le principali differenze tra i mutui per prima e seconda casa, bisogna considerare sicuramente l'aspetto delle agevolazioni fiscali.

  •  tasso agevolato;
  • detraibilità dall'imposta sul reddito degli interessi e degli altri oneri accessori nella misura massima del 19%;
  • Imposta sostitutiva agevolata: 0,25% dell'importo finanziato invece del 2% previsto per la seconda casa.
  • accesso, per le giovani coppie o i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori al "Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa" che è stato istituito di recente.

Il mutuo per l'acquisto della seconda casa non presenta tali vantaggi fiscali, ma in realtà è previsto un onere fiscale del 2% sull'importo ottenuto.

Mutuo per l'acquisto di una casa, quanto conta la liquidità in banca?

La formula tradizionale di mutuo casa copre fino all'80% del valore dell'immobile. Negli ultimi anni sul mercato sono state, però, presentate nuove offerte come quella del "Mutuo 100" che prevede la copertura del 100% del valore di mercato dell'appartamento, facendo sì che il soggetto richiedente non abbia la necessità di ulteriore liquidità per coprire il capitale restante solitamente pari al 20% del valore di acquisto. Il beneficiario del mutuo si troverà, infatti, nella maggior parte dei casi, a dover prendere in considerazione non solo la quota restante pari al 20% del valore della casa, ma anche le imposte e le spese accessorie. Sono diverse le clausole previste in un contratto, quali: costo istruttoria, costo assicurazione, tempi e costi della perizia sull'immobile, modalità di estinzione anticipata. Quando ci rivolgiamo ad una banca o società finanziaria per richiedere un mutuo finalizzato all'acquisto della seconda casa, che solitamente può essere un'abitazione comprata per un investimento o per le vacanze estive ed invernali, non saremo beneficiari di alcuna detrazione fiscale perché in questa circostanza l'immobile viene visto come un acquisto non indispensabile per la quotidianità.

Mutuo per la costruzione della casa, ecco come muoversi

Un cliente può scegliere di richiedere un mutuo anche per costruire la prima casa. In questo caso il finanziamento sarà erogato per la realizzazione di una casa che dovrà essere ubicata su un terreno di proprietà del soggetto richiedente. Il mutuo costruzione casa, rientrando nella tipologia di mutuo prima casa, vanta le stesse agevolazioni fiscali con l'unica differenza per l'erogazione del capitale. Mentre con il tradizionale mutuo prima casa, il capitale viene versato direttamente sul conto corrente del beneficiario del mutuo in modo che possa saldare il debito con il proprietario dell'immobile, in questo caso il finanziamento viene erogato a seconda dello stato dei lavori e dopo una perizia di un tecnico.

Mutuo ristrutturazione immobile, quando richiederlo

Questa tipologia di mutuo è la soluzione di finanziamento utilizzata per far fronte alle spese relative ad interventi di ristrutturazione in casa. Il capitale massimo erogabile, in questo caso, equivale al valore che l'immobile acquisirà alla fine dell'opera di restyling. Gli interventi possono essere di varia natura, sia solo di carattere estetico che arrivare a comprendere anche costruzioni di strutture ex novo. Una volta accolta la richiesta, il soggetto beneficiario del mutuo potrà scegliere se ricevere il capitale in un'unica soluzione oppure facendo riferimento allo stato di avanzamento dei lavori (Sal).

Ricapitolando il mutuo ristrutturazione con capitale erogato in una sola soluzione è un finanziamento dedicato a piccoli interventi di manutenzione ordinaria o di ristrutturazione. La cifra massima è di 70.000 euro circa. La soluzione, invece, di erogazione ad avanzamento lavori (SAL) comprende opere di costo superiore ai 70.000 euro.

Mutuo, ecco la tabella delle diverse tipologie di finanziamento

Come già anticipato in precedenza, il mutuo si differenzia in base alle diverse tipologie. Vediamo insieme la tabella.

Tipologie di Mutuo
MUTUO TRADIZIONALE MUTUO 100 MUTUO COSTRUZIONE CASA MUTUO RISTRUTTURAZIONE CASA
FINANZIAMENTO FINO ALL'80% DEL VALORE DELL'IMMOBILE; LIQUIDITA' PER COPRIRE IL 20% DEL VALORE DELL'IMMOBILE DA ACQUISTARE FINANZIAMENTO FINO AL 100% DEL VALORE DELL'IMMOBILE; NON SI NECESSITA DI NESSUNA LIQUIDITA' DA ANTICIPARE FINANZIAMENTO CON AVANZAMENTO DEI LAVORI; DETRAZIONI FISCALI DEL 19% SUGLI INTERESSI PASSIVI FINANZIAMENTO CON AVANZAMENTO LAVORI; DETRAZIONI FISCALI DEL 19% SUGLI INTERESSI PASSIVI

Mutuo, posso cambiarlo? Quali sono le soluzioni?

Nel corso della vita del nostro mutuo possiamo decidere di modificare il contratto, l'importo delle rate e dunque il piano di ammortamento quando le condizioni non saranno più in grado di soddisfare le nostre esigenze.

Mutuo surroga, la prima soluzione

Quando ci troviamo in difficoltà per il pagamento delle rate e temiamo di non poter rimborsare il debito contratto, possiamo valutare l'opzione di surroga del mutuo che ci contente di sostituire tale finanziamento con un altro. La surrogazione, nota anche come portabilità del mutuo, è la soluzione che permette di trasferire il proprio finanziamento da un istituto di credito all'altro, modificando gli importi di pagamento, i parametri, ma lasciando uguale il capitale residuo che dobbiamo restituire.  Questa opzione è disciplinata dall'articolo 1202 del Codice Civile secondo cui il debitore, ovvero il soggetto mutuatario, mediante l'operazione di surrogazione del mutuo, fa sì che un nuovo istituto bancario subentri nella garanzia ipotecaria che già grava sull'immobile. Non sono previsti ulteriori costi per la stipula del nuove contratto.

Rinegoziazione mutuo, seconda opzione

Qualora non fosse possibile trasferire la propria proposta di mutuo in quanto non tutti gli istituti finanziari sembrano concedere la surroga, una seconda opzione da valutare sarà quella della rinegoziazione del mutuo. Questa operazione prevede la possibilità di modificare l'importo della rata, il tasso di interesse e il piano di ammortamento nel caso in cui fossero presenti problemi di restituzione del capitale erogato dalla banca. Si tratta dunque di una scelta messa in atto per evitare fenomeni di insolvenza.  La rinegoziazione del mutuo viene sottoscritta dalla banca che eroga il finanziamento e dal soggetto mutuatario.

Sostituzione mutuo, terza opzione

Se la surroga del mutuo e la rinegoziazione non fanno al caso nostro, possiamo provare a richiedere il mutuo sostituzione e liquidità che permette di chiudere completamente il finanziamento già contratto e di stipularne uno nuovo, tenendo conto del capitale restante. In questo caso bisognerà riformulare il piano di ammortamento e ricalcolare l'importo delle rate mensili. Con questa opzione è possibile inoltre richiedere una somma liquida finalizzata a far fronte alle spese che non siamo riusciti a sostenere per le rate finora troppo alte del mutuo.

Tabella: cambiare il mutuo contratto in precedenza

Modifica il mutuo contratto
COME CAMBIARE IL PROPRIO MUTUO SURROGA MUTUO RINEGOZIAZIONE MUTUO MUTUO SOSTITUZIONE E LIQUIDITA'
CRITERI E DESTINATARI TRASFERIRE IL MUTUO DA UN ISTITUTO BANCARIO ALL'ALTRO ESTINGUERE IL MUTUO E APRIRNE UNO NUOVO CON L'ACCETTAZIONE DA ENTRAMBE LE PARTI ESTINGUERE PIU' FINANZIAMENTI E RIUNIRLI IN UNA SOLA E UNICA RATA

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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