Mutuo per un immobile che non ha uso abitativo: tutto ciò che bisogna sapere

Richiedere un mutuo non è la sola prerogativa di chi intende acquistare casa. Questo finanziamento è destinato anche a locali commerciali, uffici e loft. Vediamo quali sono le formule più convenienti.

I mutui possono essere richiesti anche per tutti quegli immobili che non hanno una finalità abitativa. Si tratta di unità che vengono acquistate solitamente da piccoli o grandi imprenditori e da società. Ma non bisogna trascurare che sono tanti anche i privati che decidono di compiere un simile passo in tale direzione per destinare l'immobile a imprese familiari, evitando dunque il pagamento fisso della pigione o per affittarlo a terzi. Il mutuo per l'acquisto di immobili ad uso diverso da quello abitativo rientra nella categoria di prestito personale finalizzato e presenta caratteristiche del tutto diverse rispetto al mutuo per l'acquisto della prima casa. Parliamo solitamente di loft, uffici, negozi, fabbricati industriali, commerciali ed artigianali.

Per immobili ad uso diverso si intendono tutti quegli immobili non adibiti ad abitazione.


Mutuo per immobili a uso non abitativo: la documentazione e i requisiti

Quando ci rivolgiamo ad un istituto bancario per l'acquisto di un immobile che non debba essere destinato ad uso abitativo, dobbiamo presentare una documentazione diversa rispetto a quella prevista per l'erogazione del finanziamento volto all'acquisto della prima casa. Anche le politiche relative al recupero del capitale erogato cambiano. Ecco quali sono i documenti e i requisiti che il soggetto richiedente dovrà presentare all'atto della stipula del contratto:

  • il rapporto LTV in base alla destinazione d'uso dell'immobile;
  • documentazione dell'immobile da mutuare;
  • contratto a tempo indeterminato;
  • contratto a tempo determinato di durata non inferiore al periodo di ammortamento del finanziamento.

Il termine Ltv, noto anche come Loan to value, indica il valore espresso in percentuale del rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell'immobile che si intende acquistare.

Il mutuo per immobili a uso non abitativo: la tabella

Per fornire un quadro più completo, abbiamo riassunto i requisiti e la documentazione necessaria per accedere alla richiesta di finanziamento per immobili a uso non abitativo in questa tabella:

Tabella mutuo acquisto locali commerciali
MUTUO ACQUISTO IMMOBILI A USO NON ABITATIVO REQUISITI DOCUMENTAZIONE
POLITICHE E CONDIZIONI CONTRATTO A TEMPO INDETERMINATO; CONTRATTO A TEMPO DETERMINATO RAPPORTO LTV; DOCUMENTAZIONE IMMOBILE DA MUTUARE

Il mutuo per immobile a uso non abitativo non può avere una durata del contratto superiore alla durata del contratto di lavoro

Mutuo per immobili a uso non abitativo, cos'è il Loan to value?

Quando accendiamo un mutuo finalizzato all'acquisto di un immobile a uso non abitativo, ci sarà un valore di riferimento noto come Ltv o anche come Loan to value. Esso è espresso in percentuale ed indica il rapporto tra il capitale che richiediamo e il valore di mercato dell'edificio che vogliamo acquistare. Nel momento in cui sottoscriviamo un' ipoteca, il Ltv rappresenterà la garanzia per la restituzione del capitale erogato dall'istituto di credito. Il Loan to value presenta un valore pari al 50-70% a differenza del mutuo tradizionale che come sappiamo copre l'80% del valore dell'immobile da acquistare.

Mutuo per immobili a uso non abitativo, quale sarà il piano di ammortamento?

Il mutuo per l'acquisto di un immobile che non abbia una finalità abitativa presenta un piano di ammortamento che non può superare i 20 anni. Inoltre il capitale da erogare varia in base alle garanzie offerte dal soggetto richiedente. Le rate hanno solitamente una cadenza semestrale in modo da poter dare maggiore tempo al soggetto mutuario di procurarsi il capitale richiesto. Il mutuo per l'acquisto di un immobile a uso non abitativo si avvale per la maggior parte dei casi di un tasso di interesse fisso: il cliente dovrà dunque pagare una rata costante nel tempo. Un'opzione favorevole per chi lavora nel settore del commercio i cui guadagni oscillano in base ovviamente alla crisi.

Mutuo per gli immobili a uso non abitativo, quali sono i limiti e gli obblighi?

Nel momento in cui sottoscriviamo un contratto di mutuo per l'acquisto di immobili a uso non abitativo, non possiamo cedere, né alienare tale edificio mutuato. Inoltre non è consentito nemmeno cambiare la destinazione d'uso per un periodo definito in sede di contratto. Qualora si verificasse tale cambio d'uso, l'istituto di credito può anche richiedere che il capitale erogato venga restituito insieme al pagamento di una penale.

Leasing immobiliare, un'alternativa al mutuo

Una formula diversa di finanziamento per un immobile non destinato ad uso abitativo è quella richiesta da un soggetto con partita Iva. In questo caso il contratto può essere stipulato con un Leasing immobiliare per ridurre i costi dell'acquisto dell'edificio in un arco di tempo minimo di 18 anni.
Con il leasing immobiliare il finanziamento copre fino al 100% del valore dell'edificio e non è obbligatoria la sottoscrizione di un'ipoteca. I costi sono dunque ridotti perché non c'è la parcella notatile per la registrazione dell'operazione.

Per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2014 sono state introdotte delle variazioni fiscali. La riduzione dei canoni di leasing, a favore di immobili destinati all'attività lavorativa, è di 12 anni, sia per le imprese che per i professionisti e lavoratori autonomi. Inoltre è stata introdotta l'imposta di registro del 4% sulla cessione dei contratti leasing. Essa sarà calcolata sulla somma stabilita dal contratto. In caso di riscatto dell'immobile l'imposta di registro sarà maggiore per l'importo dei canoni che risultano ancora da pagare.

Leasing immobiliare, i vantaggi fiscali

Dal momento che si tratta di un immobile di proprietà di una società, la rendita non dovrà essere indicata nelle dichiarazioni dei redditi. I canoni non sono detraibili ma è possibile scegliere un canone costante per tutta la durata del contratto o anche uno variabile che presenti, dunque, un andamento crescente e decrescente. Oltre alla polizza vita spesso sono obbligatorie quelle che coprono l'immobile da eventuali incendi, scoppi e catastrofi naturali. Potrebbe, inoltre, essere richiesta la fideiussione.

Le società di leasing possono detrarre l'Iva e dunque non aumenterà il prezzo dell'immobile come invece succede in caso di mutui tradizionali.

Mutuo per gli immobili a uso non abitativo, la tabella

Per comprendere quali siano i limiti e gli obblighi da rispettare quando stipuliamo un contratto per un finanziamento atto all'acquisto di immobili ad uso non abitativo, riportiamo di seguito una tabella. Si consiglia di seguire ogni raccomandazione per evitare di incorrere in sanzioni e in penali.

Mutuo immobili a uso non abitativo
MUTUO PER IMMOBILE A SUO NON ABITATIVO RATE E PIANO DI AMMORTAMENTO LIMITI E OBBLIGHI
FINANZIAMENTO PER IMMOBILE COMMERCIALE; PRESENTAZIONE DEL RAPPORTO LTV PARI AL 50-70% DEL VALORE DELL'IMMOBILE RATA SEMESTRALE CON TASSO DI INTERESSE FISSO; PIANO DI AMMORTAMENTO FINO A 20 ANNI L'IMMOBILE NON PUO' ESSERE CEDUTO O ALIENATO; NON E' POSSIBILE MODIFICARE LA DESTINAZIONE D'USO

Mutuo per acquisto immobili ad uso non abitativo, l'esempio di Intesa SanPaolo

Mutuo Domus Variabile per spese e investimenti di Intesa Sanpaolo permette di effettuare acquisti di edifici ad uso non abitativo o abitazioni all'estero. Il finanziamento consente, infatti, di ottenere un capitale da poter utilizzare per investimenti sia materiali che immateriali (auto, barche,corsi universitari); per l'acquisto di immobili non abitativi (box, loft) e per abitazioni all'estero. Tale formula presenta un tasso di interesse e una rata mensile che cambiano a seconda delle oscillazioni del tasso di mercato. Chi sottoscrive un contratto di mutuo Domus Variabile è cosciente dei rischi, ma anche delle possibili agevolazioni, a cui andrà incontro.

Ricapitolando il Piano di ammortamento prevede un tasso di interesse e una rata che variano periodicamente in base all'andamento del parametro di indicizzazione (Euribor 1 mese) stabilito all'atto della stipula del contratto

Questa tipologia di mutuo, targata Intesa Sanpaolo, consente come limite di importo massimo la cifra di 400.000 euro. La durata del piano di rimborso parte dai 6 ed arriva a30 anni. Il tasso è variabile per tutta la durata del finanziamento ed è indicizzato al parametro Euribor 1 mese (360).

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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