Mutuo per liquidità o Mutuo cash

Il Mutuo per liquidità o mutuo cash è un prodotto finanziario che consente l'erogazione di una notevole somma di denaro e un piano di ammortamento a lungo termine a fronte del proprio immobile come garanzia. Consente di usufruire di tassi vantaggiosi senza avere vincoli di utilizzo.

Il mutuo per liquidità, chiamato anche mutuo cash,  è una tipologia di finanziamento particolare poiché può essere considerato come l'incontro tra  un prestito personale e un mutuo ipotecario. Il mutuo per liquidità, infatti, è di fatto un prestito che viene garantito da un immobile non ipotecato. Si ricava un certo capitale dal è proprio bene e lo si investe in altra manieraÈ rivolto soprattutto alle imprese e alle famiglie che necessitano di capitali.

Il mutuo cash consente di avere a disposizione una somma di denaro offrendo come garanzia il proprio immobile – Credit foto: Quicken Loans

Mutuo cash e le differenze con il mutuo ipotecario e il prestito personale

Rispetto al prestito personale, il mutuo cash (o per liquidità) permette di usufruire di tassi di interesse più convenienti (anche 3 o 4 volte inferiori). Tuttavia essi risultano essere poco più alti se confrontati con quelli del mutuo ipotecario. Solitamente si attesta allo 0,20% o allo 0,30% in più. Può essere una valida alternativa al fido bancario, poiché quest'ultimo ha sia una tasso di interesse più alto sia un periodo di restituzione del credito più breve.

A differenza del prestito personale, qui viene richiesta una garanzia reale, cioè l'immobile non ipotecato. Tuttavia, l'importo non è vincolato come accade invece per il mutuo ipotecario.

Altra considerazione da fare riguarda i costi. Il mutuo per liquidità, infatti, prevede spese accessorie che on sono previste nel classico prestito , ma sono al contrario presenti nel mutuo. Tra queste vi sono la perizia, l'atto notarile, l'istruttoria e l'assicurazione.  Per questa ragione è bene considerare tutti i costi connessi  poiché questi possono annullare il "risparmio" ottenuto in termini di interessi: in questo caso risulterebbe addirittura meno conveniente di un prestito personale.
Se un prestito personale eroga importi massimi fino a 30 mila euro, il mutuo per liquidità si calcola sul valore dell'immobile. Anche la durata può essere maggiore fino ad arrivare a 40 anni contro i 10 anni del prestito, ottenendo così rate più basse.

Di contro, però, si può accedere più facilmente al prestito personale, ottenibile in 24 ore. Accedere al mutuo, oltre ad essere più rischioso richiede tempistiche diverse poiché si deve attendere l'affidabilità creditizia.

Il Mutuo cash ha pro e contro rispetto al mutuo ipotecario e al prestito personale – Credit foto: OpenClipartVectors su Pixabay

Caratteristiche del mutuo per liquidità

Il mutuo di liquidità presuppone, come detto, tutta una serie di spese aggiuntive che potrebbero non farlo risultare tanto vantaggioso in termini economici rispetto ad un classico prestito. Tuttavia esso si rivela decisamente conveniente per somme superiori ai 30 mila euro.

In questa tipologia di mutuo non sono previsti importi massimi. La cifra erogata, infatti, dipende dai seguenti fattori:

  • Il possesso di una casa ad uso abitativo libera da ipoteca
  • il valore dell'immobile posto in garanzia (solitamente fino al 60%-80% del valore del mercato)
  • la storia e la situazione creditizia
  • la presenza di altri finanziamenti in corso
  • la situazione socioeconomica del mutuatario
  • il reddito mensile

Il richiedente deve soddisfare le seguenti caratteristiche :

  • essere maggiorenne
  • non superare il limite dei 75 anni alla scadenza del mutuo
  • avere una solida e dimostrabile situazione patrimoniale
  • non risultare iscritto nella banche come cattivo pagatore
  • non aver avuto protesti, pignoramenti o procedure fallimentari

Per quanto riguarda la situazione economica del richiedente, di solito si hanno queste condizioni:

  • un dipendente può richiedere fino al 70% del valore dell'immobile posto in garanzia
  • un libero professionista può richiedere fino al 50% del valore del suo immobile in garanzia
È bene valutare tutti i pro e i contro dei prodotti finanziari che si hanno a disposizione – Credit foto: Geralt da Pixabay

Mutuo per liquidità: aspetti positivi e negativi

Tutti i prodotti finanziari hanno pro e contro: il mutuo per liquidità non fa eccezione. Tra gli aspetti positivi vi è la possibilità di riuscire a ottenere una buona somma grazie alla rivalutazione degli immobili. Rispetto già ad una quindicina di anni fa, le case hanno subito una rivalutazione tale rendere davvero favorevole una smobilitazione del capitale. Si possono, quindi, vedere erogati importi elevati (sempre proporzionati al valore dell'immobile dato come ipoteca) e avere ben quarant'anni di ammortamento.
Si hanno così tassi più contenuti, una durata maggiore e rate più basse. Da un punto di vista burocratico, il mutuo cash ha un iter più snello e tempi di valutazione ed erogazione più brevi rispetto al mutuo ipotecario.
Con il mutuo per liquidità, inoltre, è  possibile sostituire un mutuo esistente o richiedere un consolidamento debiti.

Tra gli aspetti negativi, invece, c'è sicuramente la tempistica per ottenere un mutuo cash se confrontato al prestito. L'approvazione di un mutuo richiede più valutazioni. Inoltre, sebbene non devono essere date giustificazioni per la richiesta di un mutuo cash, le banche non sono molto disposte a concederlo per estinguere debiti in sofferenza, quel quale l'istituto di credito si accollerebbe il rischio di una eventuale insolvenza,  o per speculazioni finanziarie. 

Esistono molte forme di finanziamento anche ibride, come il mutuo a sostituzione più liquidità – Credit foto : AlexanderStein da Pixabay

Mutuo a "sostituzione più liquida": una forma di credito mista

Grazie ad una forma ibrida chiamata "mutuo sostituzione più liquidità" è possibile sostituire il vecchio mutuo con un nuovo finanziamento ipotecario, ottenendo contemporaneamente una somma extra.

Favorito da una maggiore competizione tra gli operatori bancari e una maggiore consapevolezza dei clienti, questa tipologia di mutuo ha visto una crescita nella domanda di ben 15%.  Sfruttando la rivalutazione del capitale, si può ottenere un finanziamento "aggiuntivo". Quest'ultimo viene agganciato al mutuo. Iil finanziamento è in sintesi incorporato nel mutuo di sostituzione consentendo di spalmare la cifra per la durata del finanziamento, cioè sui 25 o 30 anni, e di averla ad un tasso di interesse più basso rispetto al mutuo tradizionale.

Con il mutuo cash è possibile procedere alla sostituzione del mutuo sfruttandone gli eventuali vantaggi – Credit foto : Skitterphoto da Pixabay

Sostituzione del mutuo e liquidità

Quando si parla di sostituzione del mutuo si fa riferimento all'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione di uno nuovo a condizioni più favorevoli per il mutuatario. Di solito si passa da una banca ad un'altra. A differenza della surroga, procedimento gratuito grazie al Decreto Bersani, la sostituzione comporta delle procedure più onerose a causa anche dell'apertura di una nuova pratica di mutuo con le relative spese. È possibile, però, richiedere, insieme alla sostituzione, una liquidità aggiuntiva per il finanziamento.

Sostituire un vecchio mutuo con uno nuovo è spesso conveniente per il nuovo tasso di interesse, per le rate più basse, il tempo residuo per estinguerlo, per la penale e le spese di chiusura.
La liquidità aggiuntiva richiesta può essere impiegata dal cliente a sua discrezione che può decidere di investirla per l'abitazione ipotecata o per altre operazioni relative all'immobile.

C'è da considerare tuttavia che una sostituzione comporta un iter più complesso e oneroso. Per renderla completa e formale è obbligatorio iscrivere una nuova ipoteca. Ci sono quindi tutte le spese connesse (costi notarili, costi bancari, ecc.). Questo aspetto è invece assente nella surroga o nella rinegoziazione  dove non sono previsti costi a carico del cliente.  Da sottolineare la differenza tra rinegoziazione e sostituzione: la prima prevede la modifica di alcuni aspetti del mutuo precedente, la seconda la chiusura del vecchio mutuo e la sottoscrizione di uno nuovo.

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Dott.ssa Silvia Pasquariello

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