Mutuo per attività commerciale

Quando si decide di avviare un'attività commerciale provare ad ottenere un prestito agevolato per far fronte all'investimento iniziale è una buona soluzione.Ma quali sono le informazioni da sapere rispetto ai tempi, i certificati necessari e le offerte degli istituti di credito?

Quando si scrive di mutui il collegamento automatico rimanda alla concezione di acquisto della prima casa. In realtà la richiesta del prestito , sovente, avviene per acquistare un immobile ad uso diverso dall'abitazione ovvero per l'apertura di una un'attività commerciale di qualsiasi tipo o una piccola-media impresa. In tantissimi i titolari che propendono per l'acquisto del locale dove lavorano attraverso l'accensione di un mutuo come alternativa al fitto.
Prima di compiere il grande passo però è bene conoscere gli elementi che lo caratterizzano e che ne regolano gli accordi con el banche. Le condizioni applicate generalmente sono piuttosto similari a quelle dei normali mutui richiesti per le case ma la durata massima di ammortamento è decisamente inferiore rispetto a quelli per le abitazioni. Il limite imposto infatti punta ai 20 anni. Oltre alle classiche documentazioni che fungono da garanzia, l'aspirante imprenditore acquirente dovrà munirsi di fideiussioni patrimoniali aggiuntive all'ipoteca. Il mutuatario infatti rimborserà il prestito con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che il più delle volte è fisso, ricordando altresì che solitamente le rate sono semestrali.
Molte banche inoltre prevedono l'obbligo di non cedere o alienare l'immobile finanziato o di non mutare la destinazione d'uso per un periodo di tempo preciso ma nello specifico, tutte le clausole saranno messe per iscritto al momento del contratto.

QUALE LEGGE REGOLA LE AGEVOLAZIONI?

II D.lgs. 185/2000 Titolo II  costituisce il principale strumento di sostegno alla realizzazione e all'avvio di piccole attività imprenditoriali da parte di disoccupati o persone in cerca di prima occupazione. E' rivolta a chi intende avviare un'attività imprenditoriale di piccola dimensione in forma di società in nome collettivo, semplice e in accomandita semplice. Pertanto le ditte individuali, le società di capitali, le cooperative, le società di fatto e le società aventi un unico socio non possono in alcun modo beneficiare di tali agevolazioni.

QUALI SONO LE DOCUMENTAZIONI DA PRESENTARE?

Il soggetto che intende richiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile ad uso non abitativo deve presentare

  • il rapporto LTV in base alla destinazione d'uso dell'immobile;
  • documentazione dell'immobile da mutuare;
  • contratto a tempo indeterminato;
  • contratto a tempo determinato di durata non inferiore al periodo di ammortamento del finanziamento.
  • Il LTV, anche conosciuto come Loan to value, è il valore che esprime in percentuale il rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell'immobile.

Ulteriori documentazioni relative alla persona fisica, potranno essere una copia del certificato di proprietà della casa di residenza o le ultime ricevute del canone di affitto, e, se in corso, copia di ogni altro contratto di prestiti personali, leasing, rate per acquisti vari o altri mutui sottoscritti; una copia dell'ultima dichiarazione dei redditi, o del modello Unico societario e modello F24 se si è soci amministratori di società o amministratore di capitali; tre fotografie dell'interno e dell'esterno del locale per cui si inoltra la domanda, e l'eventuale planimetria.  Con tali documentazioni in regola, le banche o le società finanziarie ammetteranno la richiesta all'inoltro delle pratiche per erogare il prestito.

QUALI SONO I VINCOLI PER L'ACQUIRENTE?

Il mutuo per gli immobili a uso non abitativo prevede l'obbligo di non cedere o alienare l'immobile mutuato e/o di non modificare la destinazione d'uso per un periodo definito in sede di rogito. Nel caso in cui il soggetto beneficiario del mutuo su un immobile a uso non abitativo ne modifichi la destinazione, l'Istituto bancario può richiedere la restituzione del capitale finanziato con in aggiunta una somma che costituisce il pagamento di una penale.

LEASING IMMOBILIARE COME ALTERNATIVA AL MUTUO

Se l'acquirente è dotato di partita Iva può accedere ad un Leasing immobiliare per ridurre i costi dell'acquisto dell'edificio in un arco di tempo minimo di 18 anni; con tale soluzione infatti il finanziamento copre fino al 100% del valore dell'edificio e non è obbligatoria la sottoscrizione di un'ipoteca. I costi sono dunque ridimensionati in quanto non occorre contemplare la parcella notatile per la registrazione dell'operazione. Dal 2014 sono state introdotte delle variazioni fiscali. La riduzione dei canoni di leasing, a favore di immobili destinati all'attività lavorativa, è di 12 anni, sia per le imprese che per i professionisti e lavoratori autonomi. La rendita inoltre non dovrà essere indicata nelle dichiarazioni dei redditi. Le società di leasing possono detrarre l'Iva e dunque non aumenterà il prezzo dell'immobile come invece succede in caso di mutui tradizionali.

MUTUO LIQUIDITA': IN COSA CONSISTE?

Si tratta di una tipologia di finanziamento immobiliare ipotecario destinato all'acquisto di immobili non destinati ad uso abitativo dunque ai negozi oppure agli uffici. Il mutuo offre la possibilità di poter essere stipulato con un tasso fisso o con un tasso variabile a seconda delle diverse esigenze ed è  possibile poter richiedere fino all'80% del valore dell'immobile valutato dalla perizia. La durata massima di questa tipologia di prestito arriva a un massimo di 30 anni. 

LEASING IMMOBILIARE

Nella Legge di stabilità dal 1 gennaio 2016, è possibile applicare la formula del cosiddetto Leasing Immobiliare, nella quale la casa viene di fatto acquistata da un istituto bancario e riscattata dall'utente in maniera graduale attraverso il pagamento di un canone. In questo modo non si rischia un possibile pignoramento dell'immobile per mancato pagamento di rate del mutuo. Tuttavia, l'utente non diventa proprietario dell'immobile immediatamente.

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Dott.ssa Livia Carandente

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