Mutuo, cosa valutano le banche per erogare il finanziamento?

Ottenere un mutuo è il primo passo per l'acquisto della nostra casa. Vediamo insieme quali importanti avvertenze bisogna seguire per evitare un eventuale rifiuto. Ecco nel dettaglio alcuni consigli utili per recarsi in banca con un buon biglietto da visita.

Nel momento in cui decidiamo di presentare una richiesta di finanziamento per l'acquisto della nostra prima casa, è giusto rivolgersi al maggior numero di istituti di credito per valutare le diverse offerte e non scoraggiarsi di fronte al rifiuto che magari può arrivare dalla nostra banca di fiducia.

È consigliabile, inoltre, far riferimento anche ad alcuni portali online per selezionare le migliori proposte e scegliere la formula finanziaria meno costosa e soprattutto più vantaggiosa ed adatta alle nostre esigenze e a quelle del bilancio familiare.

Per avere un responso positivo dalla banca bisogna conoscere i criteri e i parametri generali


Qual è il primo aspetto che la banca considera all'atto della richiesta di mutuo?

Sicuramente gli istituti di credito e le società finanziarie tendono ad assicurarsi che il soggetto richiedente, futuro mutuatario, sia in grado di pagare le rate e di saldare il debito.
Una volta ricevuta la richiesta, la banca effettua una vera e propria verifica sulla persona che ha presentato la domanda di mutuo. Le banche controlleranno, in primis, che non ci siano altri prestiti sottoscritti in passato dal soggetto richiedente. Chi intende presentare una domanda di mutuo finalizzato all'acquisto di una casa deve valutare tutti i finanziamenti che magari ha già sulle proprie spalle. Non sono da escludere anche quelli più piccoli relativi pure ad acquisti rateali di apparecchiature tecnologiche, elettrodomestici o altro. In questo caso ci si può ritrovare di fronte ad un bivio: estinguere prima questi debiti se la situazione economica lo consente oppure pensare ad una possibile sostituzione con una rata più leggera ed una scadenza invece più lunga.

Sotto i riflettori degli istituti di credito andranno ben quattro aspetti importanti:

  1. la storia finanziaria del cliente: l'istituto di credito verifica se il cliente è una persona affidabile mediante il controllo di apposite banche dati;
  2. il controllo protesti per vedere se in passato il soggetto richiedente ha avuto alcuni problemi nel pagamento di cambiali o di assegni;
  3. un controllo presso la Camera di Commercio per scongiurare che ci sia una partecipazione in società a rischi di fallimento da parte del futuro mutuatario;
  4. un controllo della puntualità dei pagamenti e dello storico dei prestiti.

Prima di richiedere un mutuo, come comportarsi?

Nel momento in cui decidiamo di far richiesta di finanziamento, dobbiamo ricordare una serie di importanti passi da fare gradualmente affinché non ci siano problemi nel corso dell'iter intrapreso con l'istituto di credito.

Ecco le fasi principali che ognuno di noi deve seguire per ottenere il finanziamento richiesto:

  • la presentazione dei documenti richiesti dall'istituto di credito da parte del cliente;
  • la valutazione della documentazione disponibile da parte dell'istituto di credito;
  • l'approvazione della pratica e l'avvio delle procedure di Istruttoria;
  • la dichiarazione notarile;
  • l'erogazione del mutuo.

Quali sono le principali regole seguite dalle banche? Vediamole insieme:

Ciascuna banca ha delle regole generali a cui poter far riferimento prima dell'erogazione di un capitale.

Solitamente gli ambiti principali previsti da ogni istituto di credito o società finanziaria sono:

  • la banca valuta le politiche di rischio;
  • la banca valuta la situazione redditizia del richiedente;
  • la banca valuta l'affidabilità creditizia del cliente. 

Ricapitolando, le banche tendono a fare un'indagine precisa, rivolgendosi anche alle banche dati delle centrali di rischio per non incorrere nel pericolo di insolvenza da parte del debitore

L'istituto di credito prima di erogare il finanziamento effettua, dunque, un'attenza analisi, vagliando elementi oggetti e soggettivi. Gli ultimi sono quelli ricavati dalla "credit policy" della finanziaria e dal rapporto che intercorre tra rata e reddito.

Gli elementi oggettivi sono, invece, di tre tipi:

  • i dati anagrafici del cliente;
  • le banche dati pubbliche, o Centrali Rischi (Banca d'Italia e della Società Interbancaria per l'Automazione);
  • le banche dati private, o Sistemi di Informazione Creditizia (ad esempio CRIF).

Il Credit Scoring

Il Credit scoring, detto anche punteggio di affidabilità, viene utilizzato dall'istituto di credito per dare il suo voto sull'affidabilità creditizia del cliente. La banca si basa sia su dati oggettivi che soggettivi.

Quali sono i parametri di un ente finanziatore che decide di approvare un mutuo? Perché sono importanti?

Dopo aver studiato attentamente la documentazione richiesta per l'erogazione di un finanziamento, il cliente deve soltanto attendere i tempi richiesti mentre la banca continua il suo iter, valutando una serie di aspetti. In un secondo momento, mediante la figura di un proprio perito, la banca verifica quanto vale realmente il bene immobiliare su cui si iscriverà l'ipoteca.

L'esito della fase istruttoria determina la concessione o meno del mutuo.

Ecco i parametri presi in considerazione:

  • la storia finanziaria del cliente;
  • l'età del richiedente;
  • la compatibilità tra l'importo richiesto e il reddito del cliente richiedente;
  • la compatibilità tra l'importo richiesto e il valore dell'immobile, eventualmente da ipotecare.

Per storia bancaria del cliente si intende la condizione economica del soggetto richiedente in base anche ai suoi precedenti bancari. Come già detto in precedenza l'istituto bancario valuta in base ad un controllo prestiti, ad una verifica presso la Camera di Commercio e mediante un esame dello storico dei prestiti.

Mutuo, il peso della rata: ecco come regolarsi

L'istituto di credito decide di concedere un mutuo quando l'ammontare della rata non supererà il 33% del reddito del soggetto richiedente. Che vuol dire? È importante che ci sia una certa compatibilità tra lo stipendio percepito e l'importo del mutuo affinché non venga superato 1/3 del reddito familiare netto.

Che cos'è un mutuo?

Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine erogato da un istituto di credito e concesso sia per l'acquisto che per la ristrutturazione di un immobile. Il contratto prevede che il debitore restituisca il capitale e gli interessi con il pagamento periodico di rate.

Ricapitoliamo, cosa conta per la banca erogatrice del finanziamento?

Bisogna considerare che l'istituto di credito pone sotto i riflettori le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente. In particolare sotto la lente d'ingrandimento delle banche c'è proprio il rapporto tra reddito e rata affinché l'importo del mutuo venga considerato sostenibile nel tempo e non si vengano a creare condizioni di insolvenza. 

Qualora ci fosse un ritardo nel pagamento di una rata, il mutuatario dovrà sborsare un costo di interessi di mora da destinare alla Banca erogatrice del finanziamento. Stiamo parlando di una maggiorazione del tasso di interesse che viene determinata dall'importo delle rate non pagate per l'intero periodo di ritardo. Al di là degli interessi di mora, se la rata viene pagata dopo il 30° giorno rispetto alla scadenza fissata dal contratto, l'istituto di credito dovrà denunciare tale inadempimento. Tale situazione in futuro può pregiudicare l'ottenimento di nuovi prestiti e mutui.

Quali sono invece gli elementi principali che il cliente deve valutare all'atto della stipula?

Il futuro mutuatario che intende acquistare un immobile deve prendere in considerazione come prima cosa l'importo del finanziamento e della rata insieme al tasso offerto dalla banca che rappresenta il costo reale del finanziamento. Inoltre non sono da trascurare sia la durata che le spese per la stipula del contratto che annoverano all'interno: istruttoria della pratica, perizia dell'immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio. Al momento della richiesta del mutuo il cliente potrà ottenere su richiesta il Foglio Informativo del mutuo caratterizzato da tutte le informazioni relative alle spese previste.

Sono previsti circa 20 giorni per ricevere il responso dalla banca dopo aver consegnato la dovuta documentazione. In caso di esito positivo solitamente si calcola almeno un mese per l'erogazione del mutuo.

Per non sbagliare, ecco quali regole seguire per la scelta del mutuo giusto. Vi consigliamo la visione di questo filmato informativo.

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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