Mutui per comprare casa all'asta

L'acquisto di un immobile all'asta permette di acquistare a cifre anche del 15-20% inferiori al valore di mercato della casa. Ma se un tempo la compravendita secondo questa modalità era riservata solo ad eventuali acquisti in contanti, oggi diventa semplice anche col mutuo.

Vuoi comprare casa all'asta ma non disponi del capitale necessario? Tribunali e Istituti di credito ti consentono di accendere un mutuo. Per molto tempo il vantaggioso acquisto di immobili dal Tribunale si è rivolto esclusivamente a speculatori molto benestanti in grado di effettuare il pagamento in contanti. Da qualche anno è invece diventato possibile comprare immobili all'asta anche mediante il mutuo, il che ha significato che anche hgente comune può avere accesso alla procedura di acquisto all'incanto. Ciò si deve alla volontà dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e di alcuni Tribunali che hanno messo a punto un'apposita procedura. Anzitutto è fondamentale verificare quali siano le banche che concedono mutui per le aste immobiliari. L'Associazione Bancaria Italiana, a tal proposito ha pubblicato sul proprio sito un elenco di tribunali ed istituti di credito ad essi convenzionati.  

Individuata dunque la banca a cui riferirsi, l'acquirente deve rivolgersi a questa per dare il via all'istruttoria. Occorrono dei tempi tecnici affinchè la banca valuta la richiesta presentata dal potenziale cliente, cui farà seguito, si auspica , la concessione del mutuo.Il mutuo ipotecario, verrà acceso nel momento stesso in cui il giudice dichiarerà il passaggio di proprietà dell'immobile al nuovo possessore.

E' quindi importante muoversi in anticipo e programmare tutta la documentazione necessaria alla banca per l'istruttoria prima di prendere parte all'incanto. Dopodichè la banca deve dare al richiedente la sua disponibilità all'erogazione del mutuo;i tempi necessari alla banca per l'erogazione del mutuo devono incastrarsi con quelli della data dell'asta.
Generalmente il mutuo viene erogato secondo un prefinanziamento ovvero si finanzia in attesa di un mutuo che verrà poi stipulato nel momento in cui viene trasferito l'immobile acquistato. In alternativa si procede all'ipotesi del mutuo contestuale; in sostanza il mutuo viene erogato contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca. In questo specifico caso il funzionario di cancelleria, il funzionario della banca e l'aggiudicatario mutuatario davanti al giudice che firmerà il decreto di trasferimento. Il funzionario di banca e l'aggiudicatario sottoscriveranno il contratto definitivo di mutuo comprendente l'atto di assenso alla iscrizione dell'ipoteca e la delega del mutuatario per il versamento del costo. In questo modo la banca risulterà tutelata dall'affidabilità del custode del denaro e attenderà le settimane necessarie al completamento della pratica burocratica.

QUANTO PUOI OTTENERE

Il mutuo può arrivare al 100% del prezzo di aggiudicazione ma deve rientrare nell'80% del valore dell'elaborato peritale commissionato dal Tribunale (la cosiddetta CTU).

Poiché il prezzo è solitamente molto basso, risulta possibile riuscire ad ottenere un mutuo al 100%.

TASSI APPLICATI AI MUTUI

Puoi scegliere se sottoscrivere un contratto di mutuo a tasso fisso o variabile, come preferisci. 
Le spese corriposndono a quelle di un normale mutuo casa ma eventuale risparmi il costo della perizia in quanto la banca prende in considerazione quella redatta per il Tribunale.

La consulenza di uno specialista finanziario locale diventa invece un costo aggiunto id solito inferiore all'1% dell'importo finanziato; questa spesa ulteriore va sostenuta in caso di effettiva erogazione del mutuo ma resta una scelta importante in quanto garantisce un'assistenza specializzata nella procedura da seguire.

CAUZIONE

Per accettare la partecipazione all'asta il Tribunale richiede il deposito di una cauzione, che andrebbe perduta in caso di mancato saldo dopo l'aggiudicazione.Ciò rende essenziale l'ottenimento della delibera alla concessione del mutuo prima dunque di effettuare il versamento. Le somme della cauzione, andranno procurate con mezzi propri, non essendo possibile evidentemente anticipare importi di mutuo.

PUBBLICITA'

Le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato (almeno per 3 giorni) ma anche su quotidiani locali o nazionali ed eventuaili portaliinternet autorizzati 45 giorni prima dell'asta. Sui siti dei tribunali di provincia  è possibile accedere alla sezione "vendite immobiliari giudiziarie" per visionare gli avvisi di vendita degli immobili pignorati. Anche il portale del Ministero di Grazia e Giustizia riporta una categoria dedicata agli immobili in vendita all'asta.

CONSIGLI

Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immbile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza alcun contratto di affitto o occupati da inquilini morosi non intenzionati a seguire l'iter, sarà necessario rivolgersi ad un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. La pratica così diventerà più onerosa e sarà inveitabile l'allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile. Un altro tassello significativo da verificare riguarda lo stato dell'immobile; accade sovente che al momento del rilascio dello stesso le condizioni riscontrate siano peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita.

Attenzione al prezzo di riferimento per l'acquisto casa: occorre definire sempre in anticipo rispetto all'asta il prezzo massimo a cui si può tendere per non farsi trasportare dall'emotività nel corso della gara; è opportuno pertanto partecipare ad aste a cui non si è interessati per comprendere bene i meccanismi di procedura così da arrivare preparati a quella che ci riguarderà.

Attenzione alle spese: è buona norma informarsi sulle spese da sostenere al di là del prezzo di aggiudicazione dell'immobile; oltre alle imposte di registro o l'IVA potrebbero essere contemplate spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.

IN SINTESI, PER ACQUISTARE UN IMMBILE ALL'ASTA:

  • Si consultano le fonti pubblicitarie relative agli immobili per cui è in corso un processo di vendita.
  • Si sceglie l'immobile.
  • Si approfondisce lo stato dell'immobile e si legge attentamente la perizia dell'immobile.
  • Si organizza una visita dell'immobile contattando il custode giudiziario dell'immobile.
  • Si procede ad un'offerta di acquisto in asta :
  • in busta chiusa o con incanto.
  • Si partecipa alla gara in asta presentandosi nel luogo in cui si tiene l'asta di vendita.

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Dott.ssa Livia Carandente

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