Mutui: come evitare il default

Quando ci si trova in difficoltà nel pagamento della rata del mutuo contratto con la banca, è comunque possibile evitare il default e il conseguente pignoramento dell'abitazione, attivando procedure alternative che sono spesso viste con favore dagli stessi istituti interessati.

E' in discesa il tasso di default sui mutui nel nostro Paese che, secondo Crif, sarebbe attestato all'1,7%, un valore in discesa nel corso degli ultimi trimestri rispetto al 2% fatto registrare nel 2013, pur se ancora superiore all'1,6% di 4 anni fa e quasi doppio nei confronti dell'1% fatto registrare nel periodo precedente alla crisi.
A questo dato va poi aggiunto quello relativo alle aste immobiliari, anch'esse in discesa in base ad alcuni studi, secondo i quali il calo sarebbe del 6,7% nel secondo semestre del 2015. In questo caso, però, va registrato come si tratti di un trend di miglioramento che non può assolutamente nascondere lo stato preoccupante di un fenomeno che è la spia più evidente di una crisi di sistema, quella relativa ai crediti immobiliari incagliati la quale vede ancora un alto numero di famiglie non in grado di onorare i debiti.

Esistono strade alternative in grado di impedire il default dei mutui

Il decreto mutui

In questa situazione si è ora andato ad inserire il cosiddetto decreto mutui, che ha visto approvare in sede di Consiglio dei Ministri un provvedimento in base al quale la banca potrà direttamente pignorare l'abitazione nel caso in cui il mutuatario non riesca a pagare 18 rate non consecutive. Se il Parlamento ha poi provveduto a migliorare quanto previsto in prima stesura all'interno del decreto, che va a recepire una direttiva comunitaria in tema di mutui, rimane però la grande preoccupazione da parte delle associazioni dei consumatori, soprattutto in considerazione di una situazione economica che non migliora e che potrebbe quindi aprire la strada ad una largo numero di contenziosi tra banche e clienti, fornendo alle prime un'arma potentissima.

Le alternative

Oltre alla situazione economica che non accenna a ripartire, va poi ricordato come l'entrata in vigore del Jobs Act abbia in pratica segnato la fine del posto fisso nel nostro Paese, dando vita ad un'altra criticità non di poco conto. Proprio per questo motivo, andrebbe messo in rilievo come esistano comunque strade alternative in grado di evitare il default dei mutuatatari, a partire dalla possibilità di usufruire dei fondi espressamente dedicati alle persone in difficoltà per cause di forza maggiore o di sospendere la corresponsione della quota capitale dei crediti, sulla base di un accordo intervenuto tra Associazione Bancaria Italiana e associazioni che tutelano i consumatori.

I fondi di solidarietà

La prima strada è rappresentata dal Fondo di solidarietà per l'acquisto della prima casa gestito dalla Consap. Nel caso in cui il mutuatario perda il posto di lavoro (si tratti di quello a tempo determinato o indeterminato), che sopraggiunga il suo decesso o sopraggiunto un handicap grave o una condizione di non autosufficienza, ad esso possono accedere, mediante la semplice domanda da presentare alla banca, tutti i proprietari intestatari di un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale il quale a sua volta non vada ad oltrepassare la soglia dei 250mila euro. C'è anche un'altra condizione da prendere però in considerazione, quella relativa al possesso di un indicatore Isee non superiore a 30mila euro (ove il mutuo sia cointestato, basta che uno degli intestatari soddisfi tali condizioni).

Inoltre il mutuo deve essere in fase di ammortamento da non meno di un anno e il ritardo nel pagamento delle rate non deve mai aver superato i 90 giorni. Ove tali condizioni si vengano a realizzare è possibile la sospensione per 18 mesi del pagamento dell'intera rata, mentre sarà il fondo a versare la quota interessi alla banca nel periodo in cui opera l'agevolazione. Una volta che sia scaduto il piano, il debitore dovrà ritornare al regime precedente, ovvero provvedere a rimborsare il debito residuo. Si tratta di una strada già percorsa da quasi 27mila famiglie italiane nel periodo compreso tra maggio 2013 e gennaio 2016, per un controvalore attestato a 2,5 miliardi di debito residuo.

La sospensione della quota capitale

Il secondo fondo, che è a sua volta stato denominato Sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie, costituisce invece il risultato di un'intesa tra Abi e le principali associazioni dei consumatori. Firmato dalle controparti nel marzo del 2015, in poco più di un anno di vita ha permesso l'accesso a circa un migliaio di famiglie, che hanno così potuto sospendere la corresponsione delle rate del mutuo alla propria banca. In questo caso, la potenziale platea è più estesa, poichè può accedere alla formula anche chi è in cassa integrazione e non esistono limiti di reddito. Va però rimarcato come in questo caso il vantaggio che può derivarne in termini economici sia minore, in quanto il mutuatario potrà sospendere, per un massimo di 12 mesi, esclusivamente il pagamento della quota capitale della rata dovendo al contempo continuare a pagarne gli interessi.

Trattare con le banche

Se però da un lato sono previste strade alternative, va anche messo in rilievo come sia preciso interesse degli istituti bancari non fare partire immediatamente la procedura esecutiva. Anche nel caso in cui esse abbiano la possibilità di vendere direttamente la casa, prerogativa loro affidata dal Dlgs varato dall'esecutivo, la loro priorità resterà quella di arrivare ad un'intesa con il cliente, permettendogli di rientrare dal debito. Naturalmente questa fase deve essere favorita dalla disponibilità e dalla buona volontà dimostrata dal cliente.

Le banche solitamente hanno interesse a favorire piani di rientro alternativi

Come si spiega questo dato di fatto? Uno dei motivi che è alla base di questa disponibilità è il fatto che tra il pignoramento e l'asta la procedura si allunga mediamente sino a 5 anni. Inoltre non va dimenticato come dopo alcuni tentativi d'asta andati deserti, l'immobile venga piazzato a valori inferiori di un buon 40% rispetto a quelli di mercato. Inoltre la somma che viene spuntata in tal caso dall'istituto è più che dimezzata rispetto a quanto erogato in un periodo in cui il mercato tirava molto di più rispetto ad oggi.

Non è interesse della banca andare all'asta

Questo dato di fatto fa capire come in effetti sia possibile intavolare una trattativa con la banca, proprio stante la mancanza di convenienza a mettere l'immobile all'asta. Una convenienza che per assurdo sarebbe ancora minore proprio alla luce di quanto disposto dal decreto mutui, il quale stabilisce la fine di ogni debito una volta che sia stata pignorata l'abitazione, anche nel caso in cui il ricavato dell'asta sia inferiore a quanto dovuto dal mutuatario insolvente. Proprio per questo motivo sarebbe addirittura consigliabile che a muoversi sia il debitore, chiedendo una ristrutturazione del finanziamento la quale potrebbe essere conveniente per le stesse banche in quanto porterebbe a rinegoziare durata e magari anche lo spread sino ad abbassare la rata e spalmarla su un periodo più lungo, rendendola infine sostenibile.

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Dott. Dario Marchetti

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