Mutui agrari: le garanzie richieste

La richiesta di un mutuo agrario o di qualsiasi altro tipo di finanziamento comporta l'accettazione di determinate condizioni volte a garantire la restituzione del credito erogato. Conoscerle è importante e utile a capire quale siano le più adatte alle proprie possibilità .

Quando si chiede e si ottiene un mutuo l'Istituto creditore (come la banca) fa sottoscrivere delle garanzie a fronte dell'erogazione della somma richiesta.  Naturalmente esse, una volta approvate,  hanno degli effetti contrattuali, per cui quando si desidera un mutuo è bene comprendere a cosa si va incontro in caso di insolvenza, in modo da scegliere quello che più adatta alle nostre possibilità.
Quando si fa un contratto per un mutuo agrario, la banca può richiedere queste garanzie:

  • l'ipoteca sull'immobile (e sue pertinenze)
  • la fideiussione (di persone fisiche o giuridiche, bancaria, o Enti pubblici, polizza fideiussoria assicurativa)
  • un pegno in denaro e/o in titoli
  • il privilegio legale o convenzionale
  • dei diritti sui prodotti finiti
  • dei diritti sui beni acquistati
  • dei diritti sui fondi
  • dei diritti sulle vendite future

Le garanzie naturalmente servono alla banca o a qualsiasi altro ente per tutelarsi da un eventuale fallimento o dall'inattuabilità di un rimborso. Vediamo quelle più importanti.

Quando viene concesso un mutuo, le banche fissano dei termini che possa garantire il recupero del credito - Credit foto Stux da Pixabay


L'IPOTECA

L'ipoteca rappresenta una delle garanzie più valide e utili a tutelare il creditore contro il rischio di insolvenza attribuendo un diritto di prelazione sul bene. Essa protegge dall'alienazione del bene vincolato o dalla partecipazione di altri creditori che non sono garantiti o comunque lo sono di meno.  L'ipoteca si concorda e si definisce alla stipula del contratto e si sottoscrive nei registri pubblici e coinvolge soltanto i beni immobili (si estende alle "pertinenze" come ad esempio il garage). Normalmente vi è l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede presentando il titolo e una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel caso del mutuo ipotecario, il titolo è sostituito dal contratto di finanziamento, redatto per atto pubblico. Le indicazioni contenute nella nota devono essere precise poiché le inesattezze o le omissioni, tali da indurre incertezze sul credito o sull'identità del singolo bene, possono determinare la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

L'ipoteca ha le seguenti caratteristiche: è un diritto accessorio ed è indivisibile. Il primo requisito fa riferimento al fatto che nel momento in cui il debito viene a mancare o finisce anche l'ipoteca si estingue poiché non ha più ragione di esistere. La cessazione avviene automaticamente dopo venti anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura più anni essa va rinnovata per altri venti anni. Se successivamente si vuole vendere l'immobile si deve richiedere e ottenere l'assenso dalla banca per la cancellazione.

Il secondo requisito, invece, fa riferimento all'immobile in quanto indivisibile nelle sue parti, per cui l'ipoteca si estende sull'intero bene. Questo serve a garanzia dell'intero credito e dei suoi beni accessori.

Tra le garanzie richieste per i mutui agrari e in generale per tutte le altre tipologie di finanziamento è l'ipoteca


L'ipoteca soddisfa inoltre due esigenze, quella di attribuire al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di poter essere soddisfatto esplicando le proprie preferenze sul prezzo ricavato.

Solitamente gli istituti di credito richiedono l'iscrizione ipotecaria di primo grado e che essa preceda la consegna della somma richiesta, per cui il finanziamento diventa realmente disponibile dopo tale registrazione. L'ipoteca giunge a coprire diversi aspetti: il capitale stanziato, i premi assicurativi gli interessi concordati, eventuali interessi di mora per eventuali ritardi o mancati pagamenti delle rete, i premi assicurativi, gli oneri erariali,  i tributi, le spese, gli oneri vari (notarli, professionali, ecc.), le spese giudiziali sostenute dalla banca per il recupero del dovuto. Per questa ragione, solitamente l'iscrizione dell'ipoteca ha un valore superiore da quello erogato tra i 150% e il 200% (può arrivare persino al 300%) e serve a tutelare la banca senza gravare il cliente di maggiori costi tranne quelli notarili adeguati al valore dell'ipoteca.

In casi particolari e a soggetti  molto benestanti, le Banche possono concedere un prestito (quindi un mutuo) senza richiedere come garanzia l'ipoteca.

ALTRE GARANZIE

Nella sottoscrizione del mutuo possono essere previste altre garanzie (reali o personali), che possono anche affiancarsi all'ipoteca. La garanzia il più delle volte viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario, assicura il creditore annullando il rischio di inadempimento e si presenta sotto diverse forme (pegno, fideiussione, ecc.).

La fideiussione permette di garantire personalmente l'adempimento contratto col mutuo


FIDEIUSSIONE

La Fideiussione si ha quando un soggetto garantisce personalmente l'adempimento dell'onere verso il creditore (Banca o altro ente). In questo caso il fideiussorio, che ha precedentemente stretto un accordo con il debitore, stringe un rapporto con la Banca creditrice rispondendo, in caso di inadempimento, con tutti i suo beni.

Essendo di natura accessoria, la fideiussione è efficace solo se valido il contratto principale, cioè il mutuo. È possibile, quindi, opporre al creditore tutte le eccezioni spettanti al mutuatario. Ovviamente la volontà di fideiussione deve essere dichiarata per iscritto.

Il pegno è un'altra forma importante di garanzia che può essere richiesta dalla banca


PEGNO

Il pegno è un diritto reale di garanzia come l'ipoteca e si istituisce su uno o più beni del debitore o su beni di un terzo soggetto che si presti a garantire il credito. La legge prevede particolari forme di pubblicità affinché i terzi vengano a conoscenza dell'esistenza del pegno (o dell'ipoteca).

Il pegno si costituisce su beni mobili, che non sono iscritti su pubblici registri. Per tale ragione il creditore diventa consegnatario della cosa sulla quale insiste il pegno oppure la cosa è consegnata a terzi e non rimane più nella disponibilità del debitore. Anche il pegno è legato al credito, per cui decade nel momento in cui quest'ultimo si estingue. Il pegno si può istituire non solo sui beni mobili, ma sull'universalità di mobili (art. 816 cod. civ.), sui crediti (sui crediti che il debitore vanti nei confronti di altri, secondo l'artt. 2800 e segg. cod. civ.), e su altri diritti aventi per oggetto beni mobili. Il pegno si costituisce con la consegna della cosa al creditore (art. 2786 cod. civ.). Naturalmente a tutela del debitore, il creditore pignoratizio e tenuto a custodire la cosa avuta in pegno e a risponderne per la perdita e il deterioramento.   

La legge accorda al creditore il privilegio, cioè una causa di prelazione


PRIVILEGI

Il privilegio è una garanzia patrimoniale, i cui diritti, sebbene non reali, si iscrivono sui beni del debitore assolvendo a una funzione simile a quella del pegno e dell'ipoteca. La loro costituzione non è volontaria, ma legale, nel senso che è la legge a concedere il privilegio a determinate categorie di crediti, ordinandoli in una graduatoria. Questo perché sebbene tutti i creditori debbano essere soddisfatti, vi sono dei crediti che per natura sociale o giuridica hanno una rilevanza maggiore rispetto ad altri. L'ordine, quindi, dipende dalla natura del privilegio e non dal tempo in cui è sorto. I privilegi si esercitano su beni mobili ( privilegio generale, privilegio speciale) o su beni immobili (solo privilegi speciali). Trovando fondamento nella legge di solito sorgono in modo automatico, ma vi sono casi dove le parti possono far nascere convenzionalmente un privilegio. Questo significa che esso non ha natura convenzionale, ma può essere subordinato alla convenzione delle parti. A differenza dell'ipoteca, non si prevedono particolari forme di pubblicità. In alcuni casi, però, la legge ne prevede particolari forme al fine di renderne nota l'esistenza.   

Diritto reale di garanzia

Si parla di diritto reale di garanzia o garanzia reale quando si fa riferimento ad un diritto reale limitato su cosa altrui la cui funzione è quella di vincolare un determinato bene a garanzia di un dato credito. Nell'ordinamento giuridico italiano, le garanzie reali sono tre: l'ipoteca, il pegno, i privilegi.
Sebbene la garanzia del creditore sia rappresentata dal patrimonio del debitore, tale "garanzia generica" non assicura il rimborso in caso di adempimento su un dato bene. Per averne la certezza si devono possedere le cosiddette "garanzie specifiche", cioè la costituzione dell'ipoteca o del pegno. Esse sono garanzie reali parziarie. Il bene resta di proprietà di chi lo ha dato in pegno o ipoteca, sia esso il debitore o un terzo, e può essere alienato dal proprietario. Il creditore ha sul bene due diritti: quello di procedere all'esecuzione forzata sul bene e quello di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene (avendo al priorità rispetto altri creditori secondo il cosiddetto "diritto di prelazione").
Il privilegio è una garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore e si relazione alla causa del credito. A differenza dei due precedenti, sono tipizzati dalla legge e non pattuiti dalle parti. I privilegi generali riguardano tutti i beni mobili e non sono opponibili ai terzi. I privilegi speciali riguardano determinati beni sia mobili sia immobili e derivano dal particolare legame tra credito e oggetto del contratto.
Fonte: Wikipedia


Fonti: Mutui online / Diritto privato in rete / spazio mutui / fonti varie

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Dott.ssa Silvia Pasquariello

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