Leasing immobiliare o mutuo, cosa scegliere per l'acquisto della prima casa?

Leasing immobiliare e mutuo, due soluzioni per l'acquisto della prima casa con formule che prevedono un pagamento di rate nel tempo e facoltà di acquisto finale nel primo caso e di proprietà diretta in fase di compravendita nel secondo caso.

Alla luce delle recenti modifiche della Legge di stabilità e di una prima forma di acquisto della prima casa tramite il leasing immobiliare anche per i privati, sarà possibile valutare più fattori prima di procedere ad una compravendita, considerando tra le opzioni di finanziamento non solo il mutuo.

Leasing immobiliare o mutuo, cosa valutare per finanziare l'acquisto della prima casa

Il leasing immobiliare è stato introdotto di recente dall'ultima legge di stabilità, riprendendo una tipologia di finanziamento già esistente nel paese rivolta alle sole imprese e estendendola anche nei confronti dei privati. In questo modo, chi vorrà procedere all'acquisto di una prima casa avrà un ulteriore strumento finanziario da valutare in alternativa al mutuo. Tuttavia, pur essendo comune l'obiettivo di finanziamento per l'acquisto della prima casa, leasing immobiliare e mutuo sono alquanto diversi tra loro e nello scegliere per cosa optare per l'acquisto della prima casa, sono da valutare attentamente una serie di fattori, tra cui:

  • Le modalità di acquisizione della proprietà dell'immobile e che nel caso del mutuo avviene in modo diretto in fase di acquisto, poichè la banca interviene solo sul fronte del finanziamento. Mentre nel caso del leasing immobiliare, la proprietà dell'immobile resta alla banca, poichè nella fase iniziale il privato si impegna solo al pagamento di un canone mensile, fermo restando la facoltà di acquisto finale.
  • Le cifre richieste per il finanziamento della compravendita dell''immobile, poichè, nel caso dei mutui il finanziamento massimo concesso per l'acquisto dell'immobile è tra il 70% e l'80% del valore, per cui è necessario disporre di un capitale aggiuntivo per finanziare la restante parte. Nel caso del leasing immobiliare, è stabilita una rata media con meccanismi simili ad un canone di locazione (ma con importi più alti).
  • Le spese iniziali per avviare le pratiche, più onerose nel caso di un mutuo e legate a spese di istruttoria alla banca o per il pagamento dell'atto notarile.
  • Differente durata del finanziamento per l'acquisto dell'immobile, con un periodo minimo di 8 anni per la formula del leasing immobiliare, mentre in genere i mutui richiesti dagli italiani (sulla base anche degli ultimi dati raccolti dal barometro Crif) sono attorno ai 20 anni.
  • Sospensione del pagamento, possibile in entrambe le formule e per una sola volta, laddove si dovessero presentare delle gravi difficoltà economiche da parte dei privati nell'adempiere al pagamento delle rate del mutuo o del canone del leasing immobiliare.
Leasing immobiliare o mutuo per acquistare la prima casa?

Leasing immobiliare, come funziona e quando sceglierlo per l'acquisto della prima casa

E' da notare un meccanismo presente nel leasing immobiliare che ricorda quello tipico del leasing applicato in azienda per i beni a durata pluriennale, con il pagamento di rate per la fase di ammortamento e di una maxirata finale per l'acquisto finale di tale bene. Nel leasing immobiliare, infatti, le rate da pagare seguono questa direzione e prevedono alla fine di un termine stabilito a livello contrattuale due decisioni:

  • Acquistare anche la proprietà dell'immobile, mediante il pagamento alla banca di una maxi rata finale. E dove al suddetto importo, devono essere sottratte le rate fino ad ora pagate durante il leasing immobiliare.
  • Limitarsi al solo godimento dell'immobile nel periodo del leasing immobiliare, non procedendo al pagamento della maxi rata finale per acquisirne la proprietà. Tuttavia, in quest'ultimo caso, le rate pagate saranno perse in funzione comunque di un precedente godimento dell'immobile.

Per quanto attiene, la fase iniziale in cui è stipulato il leasing immobiliare, c'è da notare una presenza più attiva da parte della banca nella fase di compravendita e di acquisizione da parte della stessa anche della proprietà dell'immobile e in virtù del pagamento per un periodo stabilito a livello contrattuale di più rate ed eventuale maxi rata finale per l'acquisizione della proprietà da parte del privato.

Inoltre, possono essere applicate nel confronto del leasing immobiliare, anche delle detrazioni fiscali Irpef del 19%, laddove i privati presentino alcuni requisiti di legge, come l'età inferiore ai 35 anni, un reddito inferiore ai 55.000 euro e la destinazione dell'immobile ad abitazione principale (la cosiddetta prima casa). Ecco quindi che una scelta del leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa, si presenta come una soluzione da valutare sia nel caso in cui siano presenti i requisiti di legge (come età inferiore ai 35 anni e reddito inferiore ai 55.000 euro) se non si dispone di una somma iniziale per finanziare una parte dell'acquisto della casa non coperto dalla banca (poichè nel mutuo in genere sono concesse somme tra il 70% e l'80% del valore totale) o nel caso in cui l'acquisizione della proprietà non sia tra le priorità e si voglia valutare tale ipotesi solo alla fine del contratto di leasing immobiliare.

Mutuo, come funziona e quando sceglierlo per l'acquisto della prima casa

Scegliere un mutuo per l'acquisto della prima casa, implica delle maggiori valutazioni nelle fasi iniziali e rispetto a spese iniziali da dover pagare e relative a:

  • Spese di istruttoria alla banca per l'apertura e la gestione della pratica.
  • Spese per il perito che effettua la valutazione economica dell'immobile, spese notarili per la registrazione dell'atto di compravendita e imposte allo Stato (sempre legate alla fase di acquisto dell'immobile).
  • Capitali iniziali per il pagamento della parte non finanziata dalla banca in fase di mutuo. Vi è infatti dopo una fase di scelta della banca con condizioni economiche più favorevoli, l'obbligo di presentare una prima domanda per il finanziamento con l'indicazione dei propri dati anagrafici, contratto di compravendita e redditi percepiti (a garanzia del finanziamento della casa) che sarà poi valutata dalla banca per determinare la somma massima da finanziare e che non copre tutto il valore dell'immobile.

Tuttavia, con un mutuo, la proprietà dell'immobile è subito acquisita, senza dover attendere la fine del finanziamento, così come è possibile presentare domanda per le detrazioni Irpef al 19% per il pagamento degli interessi passivi e delle spese accessorie entro il limite di 4000 euro. Per tali detrazioni, è richiesto al pari del leasing immobiliare, che si tratta di prima casa, ossia di immobile utilizzato come abitazione principale, che il richiedente sia anche intestatario del mutuo e che conservi tutti i documenti sulle spese sostenute. Ecco quindi che una scelta del mutuo per l'acquisto della prima casa, si presenta come una soluzione da valutare laddove il profilo economico sia forte già nella fase iniziale di compravendita e l'acquisizione della proprietà immediata sia prioritaria.

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Iolanda Piccirillo

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