Le regole da seguire prima di accendere un mutuo

Il sogno della prima casa e la dura realtà del lavoro rendono l'accesso al mutuo una corsa ad ostacoli per i giovani che intendono emanciparsi o mettere su famiglia. Vediamo tutto quello che c'è da sapere prima di richiedere un finanziamento: seguite le 7 regole d'oro.

Quando decidiamo di acquistare un'abitazione, uno dei primi passi da fare riguarda l'accensione del mutuo. Per la scelta giusta del finanziamento che meglio possa rispondere ai nostri bisogni, è necessario seguire alcune norme basilari che serviranno a guidarci in questo lungo percorso e soprattutto a fornirci una valutazione corretta e imparziale.

Per ottenere un mutuo adatto alle nostre esigenze dobbiamo rispettare determinate norme

Un vero e proprio vademecum che l'aspirante mutuatario deve tenere in considerazione in tempi di crisi:

1 – Informarsi sulle possibili agevolazioni

La normativa prevede una serie di agevolazioni e detrazioni fiscali per coloro che sono intenzionati a sottoscrivere un mutuo per l'acquisto della prima casa in qualità di abitazione principale. Non solo. Anche le persone impegnate in costruzione e ristrutturazione dell'immobile possono godere di alcuni sgravi fiscali.

La detrazione spetta ovviamente a colui che ha acquistato casa e che risulta dunque titolare del contratto del mutuo anche se l'immobile può essere abitazione principale di un suo familiare, come un coniuge o parenti entro il terzo grado.

Per quello che riguarda i mutui ipotecari, in base alla Legge Finanziaria del 2008 è stato stabilito che gli interessi passivi dei mutui per l'acquisto della prima casa possono fruire della detrazione del 19% fino ad un tesso massimo di 4.000 euro. La riduzione di imposta massima applicabile risulta dunque di 760 euro.

Quando, invece, si parla di oneri accessori, si intende far riferimento alla commissione spettante agli istituti per l'intermediazione; agli oneri fiscali e dunque anche alle imposte per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca; alle spese notarili; alle spese di istruttoria e di perizia tecnica. In questi casi è importante sapere che gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Se tale mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, allora colui/colei che ha l'altro a carico fiscalmente potrà godere della detrazione per tutte e due le quote degli interessi passivi. Ciò, però, entro il tetto massimo di 3.615,20 euro affinché vengano rispettate alcune condizioni: l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro l'8 Dicembre 1993; l'acquisto dell'abitazione sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo; nella rimanente parte dell'anno e in quelli successivi il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro;nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.


2 – Evitare altri finanziamenti

Un'altra regola importante da seguire è quella di evitare di richiedere altri finanziamenti prima della domanda di un mutuo. Le banche considerano, infatti, la situazione reddituale del soggetto richiedente per evitare casi di insolvenze delle rate mensili del debito contratto con l'istituto di credito. Quando gli impegni finanziari si ritrovano a superare il 35% del reddito mensile allora le società finanziarie e le banche potrebbero non accettare la richiesta di sottoscrizione di un mutuo. Il presupposto è che comunque l'insieme dei prestiti non vada ad incidere sulla capacità economica del richiedente, calcolando la somma delle rate di rimborso del mutuo. Ad essere considerata  dagli istituti di credito è  infatti la cosiddetta sussistenza in base alla quale ogni individuo o nucleo familiare deve poter disporre di un importo minimo mensile per il soddisfacimento delle proprie esigenze primarie.

Se il soggetto richiedente percepisce 2.000 euro al mese e chiede un mutuo ad una banca che esige un rapporto rata/reddito del 35%, allora il futuro mutuatario potrà sopportare una rata dell'importo massimo di euro 700 (2.000 x 35%). Se intanto questa persona ha in essere un finanziamento dell'importo mensile di 250 euro, questo dovrà essere detratto dall'importo della rata sostenibile per la banca che passerà da 700 a 450 Euro al mese.

3 – Rivolgersi a più banche

Non bisogna fermarsi all'istituto di credito in cui si possiede il conto corrente. Ogni banca ha le proprie strategie sui mutui che cambiano ogni trimestre. Non è escluso che si possa trovare un'offerta migliore in un'altra banca. Bisogna valutare anche l'aspetto della tempistica e dunque non procedere in maniera sconsiderata.

4- Valutare lo Spread

È sempre importante tenere in considerazione l'incidenza dello Spread, ovvero il costo effettivo richiesto dalle banche ai futuri mutuatari. Bisogna, infatti, tener presente che lo Spread va sommato al tasso di interesse del finanziamento fino a definire il reale costo fisso del mutuo. Gli interessi da restituire sono minori quando lo Spread è basso. Gli esperti consigliano, infatti, di scegliere un mutuo con uno spread molto basso dall'inizio.

Lo Spread

Con il termine Spread si indica il valore rappresentativo del margine di guadagno che un istituto di credito ottiene dalla concessione di un mutuo. Si tratta del ricarico che la banca decide di applicare al tasso di interesse e dunque l'effettivo ricavo dell'istituto di credito. Il suo valore oscilla mediamente tra lo 0,5% e il 3%.

Spread e mutuo

La scelta di applicare uno spread alto e basso dipende esclusivamente dal volere dell'istituto di credito a cui ci rivolgiamo per l'accensione di un mutuo.

Un mutuo a tasso variabile si presenta con la formula: Euribor + Spread  dove l'Euribor rappresenta la componente variabile del tasso mentre lo Spread quella fissa e invariabile per l'intera durata del mutuo.

Un mutuo a tasso fisso seguirà invece la formula: IRS durata mutuo + Spread dove lo Spread rappresenta la quota aggiuntiva applicata al parametro di riferimento IRS inerente la durata del periodo per il calcolo del tasso una sola volta, all'atto della sottoscrizione del mutuo. Il saggio di interesse non potrà subire successivi aggiornamenti.

5- Valutare il Taeg

Un altro parametro da tenere in considerazione prima di accendere un mutuo è sicuramente il Taeg, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale che fa riferimento al costo del finanziamento, completo di perizia, spese accessorie ed istruttoria. La convenienza effettiva del mutuo dipende anche da questo tasso. Rilevante, inoltre, sapere se presenta semplicemente un ingresso promozionale e dunque valido per le prime rate oppure se si tratti di un Taeg a regime, ossia valido per la durata di tutto il mutuo. Questo aspetto è di primaria importanza per l'intero pagamento del debito contratto con la banca.

6 – La ricerca va fatta anche su internet

Per trovare l'offerta migliore che risponda alle nostre esigenze, è consigliabile non solo rivolgersi ad uno sportello, ma anche navigare sul web. Talvolta un mediatore creditizio qualificato potrebbe garantirci una soluzione migliore. La maggior parte delle offerte su internet sono più competitive, ma bisogna sempre valutare che tale intermediario operi in maniera trasparente e senza conflitti di interesse.


7 - Aprire gli occhi e far attenzione alle combinazioni miste

Tra le opzioni intermedie, spesso, proposte dagli istituti di credito e dalle società finanziarie ci sono sia il mutuo a tasso variabile con Cap con limite massimo all'innalzamento del tasso che il mutuo a tasso fisso con variazione periodica del tasso di interesse. Queste soluzioni sono collegate allo Spread, che in questi casi risulta più alto in quanto le banche fisseranno dei costi maggiori riferiti alle coperture aggiuntive del mutuo.

La scelta del tasso dovrebbe, in realtà, essere di natura personale in quanto riflette il proprio temperamento: tasso fisso per i più ansiosi, ma solo nel caso in cui questo sia competitivo e non troppo lontano, dunque, dal tasso della Bce. Il tasso variabile, che appare più appetibile soprattutto i primi anni, è ideale per chi ha una maggiore propensione al rischio.

La stipula del contratto andrebbe fatta a poca distanza dall'avvio del piano di ammortamento e dunque dal pagamento della prima rata per evitare di pagare gli interessi di pre- ammortamento. È preferibile badare sempre al valore dell'ipoteca. Ci sono addirittura alcune banche che iscrivono un'ipoteca pari al 200% del valore della casa da acquistare, mentre altre al 150 per cento. Ovviamente la differenza è notevole soprattutto per la parcella del notaio, che viene calcolata proprio sul valore ipotecato e non sul prestito.

Una volta scelto il finanziamento giusto, bisogna anche saper convivere con la scelta fatta.

La surroga permette al cliente di trasferire il mutuo presso un altro istituto di credito, mantenendo però inalterati sia i garanti che gli intestatari. Le spese sono irrisorie o del tutto assenti. Il tasso e la durata del finanziamento possono essere contrattati mentre la somma finanziata equivale al debito residuo del mutuo precedente. L'opzione della surroga viene presa in considerazione dopo il rifiuto o un mancato accordo di un'eventuale richiesta di rinegoziazione.

Uno dei consigli più dati dagli esperti è quello di ridurre la durata del prestito in modo da non pagare una quota maggiore di interessi e di fare attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e a quelle sulla vita proposte dagli istituti di credito per coprire il pagamento delle rate in caso di impossibilità a pagarle.

La rinegoziazione consente di rivedere le condizioni del contratto del mutuo insieme all'istituto di credito che ha erogato il finanziamento. L'operazione non prevede costi aggiuntivi ma consiste nella richiesta di allungamento della durata del mutuo per ottenere la riduzione dell'importo della rata mensile. L'aspetto negativo è dato dall'incremento di interessi. Solitamente si arriva ad un compromesso tra cliente e banca.

Il mutuo può essere vissuto come un vero e proprio investimento attivo: il soggetto mutuatario può infatti sempre apportare delle modifiche nel corso del tempo. Il mutuo può essere rinegoziato oppure surrogato. Le condizioni possono mutare con il passare degli anni; l'aspetto importante è essere abili nel non farsi sfuggire le migliori occasioni per poter rimodulare la stipula.

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Dott.ssa Tiziana Casciaro