Le diverse forme di mutuo disponibili per chi volesse acquistare un immobile

Molte le tipologie di mutuo disponibili per chi volesse acquistare un immobile. Nella miriade delle soluzioni è importante districarsi e conoscere le diverse possibilità, in modo da poter scegliere la più adatta alle proprie esigenze e al proprio temperamento.

Quando ci si appresta a comprare un immobile, il primo problema da affrontare è quello di trovare i fondi. Fondamentale è, quindi, trovare un finanziamento che possa essere supportato per tutta la sua durata. Per fortuna vi sono diverse tipologie di mutuo, che con il tempo si è reso sempre più personalizzabile e adattabile alle esigenze del richiedente. Esso può differenziarsi in base alle modalità di rimborso, per cui può essere a durata e rata costanti oppure variabili o a rimborso flessibile.  A caratterizzare sono soprattutto i "tassi di interesse" applicati per cui si hanno:

  • mutuo a tasso fisso
  • mutuo a tasso variabile
  • mutuo a tasso misto
  • mutuo a tasso bilanciato
  • mutuo a tasso caped rate
  • mutuo a tasso misto con opzione
  • mutuo a durata  e tasso variabili e rata costante
  • mutuo a rimborso flessibile/autonomo
  • mutuo in valuta
  • mutuo a rate crescenti/decrescenti
Quando si acquista un immobile è possibile aprire un mutuo che si adatti alle proprie esigenze

Mutuo a tasso fisso

Considerato quello più semplice e sicuro, il mutuo a tasso fisso è costituito da rate sempre identiche con un tasso invariabile dalla prima all'ultima. In questo caso viene messa in primo piano la sicurezza, rispetto ad una possibile convenienza.
I vantaggi sono legati alla sicurezza di un costo complessivo certo, fatto di rate fisse non condizionate  quindi dalle tensioni sui tassi, dal movimento del mercato.
Di contro un costo maggiore rispetto agli altri con un tasso maggiore. Quest'ultimo rallenta l'abbattimento del capitale e in caso di estinzione anticipata l'importo da rimborsare sarà più elevato.

Mutuo a tasso variabile

Un mutuo in cui tasso è variabile è legato all'andamento dell'Euribor, un parametro rappresentante il "costo del denaro".
Ad esempio una rata di un mutuo a tasso variabile può subire una variazione anche di 50 euro  al mese se vi è una differenza dell'1%  applicata a 100.000 euro di debito.
Sebbene non esistono delle garanzie assolute che assicurino limiti all'escursione dei tassi, si ritiene che il sistema dell'Euro sia abbastanza stabile tanto da determinare tassi tra il 2% e l'8% per i mutui.
Il vantaggio di un tasso variabile è un costo inferiore rispetto agli altri all'inizio della stipula, perché quando il debito è maggiore l'effetto del tasso si sente di più.
Con un minor tasso, l'ammortamento del capitale è più celere e l'esposizione media più contenuta. Di conseguenza si ha un risparmio negli interessi.
Lo svantaggio risiede nell'essere influenzato dai mercati per cui la rata è suscettibile di incrementi anche rilevanti. Non viene comunque consigliato a chi dovesse sostenere una rata al limite delle proprie possibilità sin dall'inizio poiché costituirebbe un vero rischio.  

Ogni mutuo ha vantaggi e svantaggi. Fondamentale è scegliere quello giusto dopo accurate valutazioni

Mutuo a tasso misto

I mutui a tassi misti possono essere di varie tipologie. In generale offrono  la possibilità di cambiare tasso di interesse nel tempo. Quando il tasso è misto il mutuo può essere diviso in due parti , consentendo così di passare da un tasso fisso a uno variabile e viceversa. Il mutuatario può fissare un momento nell'arco di vita del mutuo nel quale operare questa trasformazione.  Per quanto riguarda la parte "variabile", vi è il tipo "puro" e quello da "contratto". I variabili puri si trasformano in fissi se si esercita il passaggio ed esso nel corso del piano di rimborso,  può avvenire per un predeterminato numero di volte. I variabili a contratto prevedono un'alternanza tra fisso e variabile in date stabilite a priori. In questo caso si può iniziare a tasso fisso, il cui costo muta  a seconda della sua durata, scelta dal cliente ma che va in genere dai 2 ai 5 anni. Oppure si può iniziare col variabile modificando il parametro successivamente.

Ad esempio, se si decide di iniziare con un mutuo a tasso variabile, il mutuatario può scegliere delle scadenze nelle quali avere la facoltà di mutarlo in fisso,  arrestando un'eventuale crescita esponenziale del tasso d'interesse. Al contrario, si decide di partire con il tasso fisso, le scadenze potrebbero essere utili per trasformarlo in variabile approfittando di un tasso molto favorevole dovuto a un buon andamento del mercato.

Questa tipologia di mutuo ha il vantaggio di bloccare il tasso nella prima parte della sua vita, che rappresenta in genere quello più importante dell'ammortamento per l'incidenza delle variazioni sulla rata e sugli interessi.  Lo svantaggio risiede nel prezzo: la stabilità garantita nel periodo del tasso fisso comporta una spesa maggiore rispetto ad un tasso variabile tradizionale.

Queste tipologie di mutui sono consigliati a chi è sempre aggiornato sull'andamento dei mercati monetari , in modo da poter di volta in volta cogliere l'occasione e approfittare dei vantaggi offerti dai mutamenti del tasso.  Sono buoni anche per chi non può correre il rischio di vedersi aumentare la rata in determinati periodi. Inoltre eventuali rincari dovuti alla variabilità dei tassi potrebbero essere più "sopportabili" poiché il debito residuo sarà inferiore.

Mutuo a tasso bilanciato

Il mutuo a tasso bilanciato consente, come il tasso misto, di operare una diversificazione ma questa volta non è su base "temporale" ma sul tasso stesso che viene diviso in due parti, le cui incidenze sono decise dal mutuatario al momento della stipula del contratto.  Una rimane fissa e l'altra cambia seguendo le stesse regole del tasso variabile. La parte mutevole, segue l'andamento dell'Euribor , cioè la media calcolata dei tassi d'interesse  ai quali le banche dell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Ad esempio il mutuatario può decidere di fare un tasso bilanciato nel quale le quote possono essere costituite da un 3% fisso e un 2% variabile.
Questa tipologia può essere adatta per chi sa ponderare i rischi e i benefici di un tasso fisso e di uno variabile al momento della stipula del contratto. È utile fare quindi delle previsioni future cercando di suddividere in modo ottimale le diverse quote del mutuo.

I tassi sono legati all'andamento dei mercati monetari. Calcolare i rischi può salvare dai debiti o rate troppo alte.

Mutuo a tasso caped rate

Chiamato anche mutuo con CAP, si tratta di un mutuo a tasso variabile, ma senza il rischio di un aumento incontrollato della rata. Viene predeterminato un limite massimo oltre il quale il tasso non potrà salire. Anche se i tassi di mercato dovessero superarlo, l'escursione è delimitata da una base minima (tasso floor) e un tesso massimo (tasso cap).
I vantaggi di questo tipo di mutuo è sapere fin dall'inizio quel potrebbe essere la rata massima e, rispetto ai variabili, i tassi applicati sono più convenienti. Di contro, essendo il tasso massimo tutelato da una copertura assicurativa, si ha un costo non trascurabile e il tasso minimo può rivelarsi controproducente quando il mercato va bene.

Mutuo a tasso misto con opzione

Questa tipologia di mutui prevede delle scadenze programmate.  Ogni due anni, circa, si può esercitare  "l'opzione" ovvero decidere se "saltare" dal tasso fisso a quello variabile o viceversa.
Presenta il vantaggio di poter usufruire della riduzione dei tassi. Quando questo avviene, il mutuatario può approfittare della circostanza e garantirsi qualche anno ad un vantaggioso tasso fisso.  Purtroppo questa soluzione ha lo svantaggio di essere  spesso posta sul mercato a tassi più alti rispetto ai mutui a tasso misto senza opzione.  Ha, quindi, una certa flessibilità, ma può essere conveniente se l'offerta presenta le stesse condizioni di un mutuo a tasso variabile classico.

Mutuo a durata  e tasso variabili e rata costante

In questo caso la rata resta bloccata anche se varia il tasso di interesse. A cambiare sarà la durata del finanziamento che si allungherà o abbrevierà rispetto a quella prevista originariamente.
Il mutuatario può beneficiare del tasso variabile, mantenendo la rata bloccata. Logicamente se i tassi aumentano, possono esserci dei prolungamenti anche molto costosi.  C'è da dire, tuttavia, che la rata rimane in genere fissa per un certo periodo-limite  oltre il quale viene comunque modificata .
Rappresenta un compromesso e offre una certa tranquillità. Si deve, tuttavia, mettere in conto la possibilità di spese maggiori rispetto ad un tasso variabile classico nel caso in cui le cose Andassero male.

Mutuo a rimborso flessibile/autonomo

Sono mutui molto flessibili. Il mutuante può rimborsare la rata  come vuole purché siano versati gli interessi maturati ad ogni scadenza. Deve essere inoltre rispettato  un piano di rientro del capitale: sono così stabilite le quote minime da raggiungere periodicamente. Gli interessi sono calcolati in base all'esposizione effettiva.

Al vantaggio di un pagamento elastico e dell'opportunità di ridurre o incrementare i versamenti di capitale, corrisponde lo svantaggio di un tasso sempre più elevato. La spesa relativa agli interessi inoltre potrebbe crescere in modo sensibile se si sceglie di rinviare troppo il rimborso. Per questa ragione è indispensabile essere abili nei calcoli onde evitare di trovarsi a far fronte a scadenze impegnative.

Un mutuo può essere aperto pensando di usufruire di un cambio di valuta

Mutui in valuta

Questa tipologia sfrutta la convenienza dei tassi applicati a monete diverse dall'Euro. Impiegare queste valute per finanziarsi è come stipulare virtualmente un mutuo all'estero.  Questo comporta il pagamento delle rate con quella determinata moneta e quindi cambiare l'euro nella moneta corrispondente ogni volta che c'è da pagare.  Se da un lato si possono avere tassi inferiori, dall'altra parte c'è il rischio di vedersi alzare il cambio  e giungere ad un rata aumentata se non addirittura raddoppiata.  Inoltre se si vuole estinguere anticipatamente o trasformare il mutuo in Euro, il capitale residuo va riconvertito col cambio in vigore rischiando di trovarsi un grande debito.


Mutui a rate crescenti/decrescenti

Altra modalità è quella che vede le rate aumentare o diminuire nel tempo. Questo movimento avviene modificando le normali quote di ammortamento del capitale a rata costante. Essa viene ridotta all'inizio e maggiorata nel tempo con un andamento crescente tale da arrivare ad una spesa finale maggiore. Questa operazione può avvenire anche in modalità inversa per cui da una rata alta si arriva ad una minore secondo un andamento decrescente. Questa tipologia consente di adeguare le rate alle proprie risorse, per cui ad esempio un giovane vorrà quello a rata crescente se ha una prospettiva economica, mentre colui che si avvicina al pensionamento preferirà una decrescente. Logicamente lo svantaggio è di trovarsi un costo del mutuo elevato con una rata crescente a causa dei rinvii nel rimborso, mentre si potrebbe avere rimorsi troppo impegnativi inizialmente con una rata decrescente, soprattutto se dovessero esservi degli imprevisti.

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Dott.ssa Silvia Pasquariello

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