Ipoteca, dalla garanzia del mutuo alla fase finale di cancellazione

La garanzia del mutuo con atto notarile per l'ipoteca sulla casa e la fase finale di cancellazione online, sono due elementi molto importanti per utilizzare al meglio questo importante strumento e utilizzare un bene di proprietà come garanzia del finanziamento sulla casa.

L'ipoteca, rappresenta uno strumento molto importante per la garanzia del mutuo e per ottenere tale finanziamento utilizzando un proprio bene immobiliare di proprietà. La procedura in questione, si completa mediante atto pubblico e prevede una fase finale di cancellazione appena completato il pagamento del mutuo sulla casa. Tale fase di cancellazione, prevede un iter molto semplice per conoscere lo stato della domanda di cancellazione e delle ipoteche iscritte su un immobile e può essere eseguita in modo gratuito e online sul portale dell'Agenzia delle Entrate dopo aver ricevuto un apposito Pin per l'accesso al servizio.

La garanzia del mutuo e la stipula di un atto pubblico per l'ipoteca

Stipulare un atto pubblico con oggetto l'ipoteca, è il primo passo ufficiale per costituire un diritto di garanzia reale sul bene immobile di proprietà e passare poi a presentarla come garanzia di un contratto di mutuo. Garanzia, in quanto in caso di insolvenza sui pagamenti, la banca potrà avvalersi sull'immobile e ottenere la restante parte del mutuo con la vendita della casa. Con la stipula di una ipoteca a garanzia di un mutuo, si procede anche ad una trascrizione nel Registro degli Immobili del Comune in cui è presente l'immobile e con effetto di 20 anni (salvo una eventuale cancellazione). Con tale ipoteca, tuttavia, la casa resta comunque di proprietà del richiedente del mutuo e che comporta per lo stesso di poter godere dell'immobile per tutta la durata della suddetta garanzia (l'espropriazione avviene, infatti, solo nel caso del mancato pagamento di più rate del mutuo alla banca).

Ipoteca come garanzia del pagamento totale del mutuo.

Terminata questa fase, sarà possibile procedere alla presentazione di tutta la documentazione necessaria per completare la richiesta del mutuo e ottenere il finanziamento sulla casa. E' da notare lo stretto collegamento tra l'accensione dell'ipoteca e di un debito legato al finanziamento con la banca, che comporta la cancellazione dell'ipoteca solo dopo aver completato tutto il  pagamento del mutuo e con una richiesta ufficiale di cancellazione dell'ipoteca (tale cancellazione, infatti, non avviene in modo automatico). La cancellazione non potrà invece essere richiesta nel caso di insolvenza del debitore, poichè essendo l'ipoteca un diritto di garanzia, presuppone di passare all'espropriazione del bene e alla vendita forzata dell'immobile per procedere a saldare tutto il debito del mutuo non ancora pagato.

Cancellazione dell'ipoteca, quando e come può essere eseguita?

La cancellazione dell'ipoteca su un mutuo, è un secondo atto ufficiale successivo alla fase di pagamento dell'intero finanziamento alla banca e prevede sulla base dei contenuti del codice civile (articolo 2878) specifiche motivazioni per procedere a tale cancellazione come:

  • Conclusione del rimborso del finanziamento o delle condizioni che hanno portato alla stipula dell'ipoteca sull'immobile.
  • Consenso del creditore a procedere all'estinzione dell'ipoteca per il mutuo.
  • Espropriazione da parte del Tribunale del Bene immobile.
  • Oggetto dell'ipoteca che viene a mancare per eventi non previsti come distruzione o incendio.
  • Consenso da parte della Banca alla cancellazione dell'ipoteca per il mutuo.

Per quanto riguarda la procedura per la cancellazione dell'ipoteca, sono stati eseguiti in questi mesi grandi cambiamenti per rendere la procedura più veloce. L'utente, infatti, potrà accedere personalmente sul portale dell'Agenzia delle Entrate al servizio per la cancellazione dell'ipoteca, inserendo delle credenziali di accesso precedentemente ottenute con una registrazione dei propri dati sul portale. Fermo restando il requisito di pagamento dell'intero mutuo prima di procedere alla fase di cancellazione online dell'ipoteca, si potrà accedere gratuitamente al Registro delle comunicazioni (mediante i canali Fisconline o Entratel) e verificare l'invio da parte del creditore della documentazione della comunicazione per la cancellazione dell'ipoteca, lo stato dell'ipoteca, le ipoteche iscritte sugli immobili, lo stato di lavorazione per la successiva cancellazione o eventuali interruzioni dell'iter di cancellazione per assenza di alcuni dati indispensabili.

Di fatto, si supera una fase di deposito di un modulo per la richiesta di cancellazione dell'ipoteca ai Servizi di pubblicità immobiliare delle direzioni provinciali e si ottiene un accesso diretto a tutte le principali informazioni sulla cancellazione dell'ipoteca e per il corretto pagamento del mutuo che crea tale diritto di cancellazione del bene immobile dato in garanzia per il finanziamento alla banca.

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Iolanda Piccirillo

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