Mutui per immobili commerciali: tipologie e caratteristiche

I mutui per immobili ad uso commerciale sono simili a quelli per immobili ad uso abitativo. Vi sono tuttavia delle differenze da conoscere come i documenti richiesti, le caratteristiche del piano di ammortamento e alcuni limiti prescritti. Tra i più diffusi il mutuo ipotecario e quello chirografario.

I finanziamenti possono essere richiesti per immobili ad uso diverso da quello abitativo. Queste unità immobiliari possono essere uffici, negozi, fabbricati commerciali, artigianali o industriali, loft e vengono acquistate da una clientela piuttosto varia, spesso non privata come imprenditori o società.

Quando vengono comprati da privati, tali proprietà possono essere destinate anche successivamente ad un'impresa familiare o ad un uso diretto. Il rendimento sull'investimento effettuato in genere è superiore a quello della localizzazione di immobili abitativi. Sono comunque richiesti da chi intende avviare una propria attività commerciale, la quale necessita di un locale da adibire a laboratorio, ufficio o usi affini.

 

I mutui richiesti per l'acquisto di un immobile commerciale hanno specifiche caratteristiche, foto di Henry Wang da Pixabay


Quando si parla, quindi, di mutui di tipo commerciale si fa riferimento sempre ad una categoria ampia, che non coinvolge solo l'acquisto di un immobile ma anche quello di beni strumentali.

I mutui richiesti per immobili con destinazione diversa da quella abitativa sono solitamente erogati con le medesime modalità. A variare possono essere:

  • le agevolazioni
  • il tasso di interesse
  • gli importi da corrispondere

I finanziamenti in questione riguardano un periodo medio-lungo e possono essere assistiti o meno da ipoteca. Sono inoltre richiesti non solo per l'acquisto, ma anche per la costruzione e la ristrutturazione di locali commerciali. Per la  richiesta di finanziamento per immobili commerciali non vi sono grandi limiti sugli importi.  Solitamente sono due i tipi di mutui più richiesti: quello chirografario  e quello ipotecario.

La somma erogata può variare anche in base alle garanzie richieste, se personali o ipotecarie. L'aspetto riguardante l'importo è ancora più importante quando si tratta di mutui con tassi agevolati, derivanti da convenzioni con enti, consorzi e organizzazioni di imprese. Solitamente in quest'ultimo caso la durata è più breve, in genere per un massimo di 5 anni.

Poiché gli accordi hanno un carattere spesso regionale, si possono ottenere mutui per attività svolte unicamente in quella specifica Regione: condizione questa valida anche per banche di un certo rilievo.

Naturalmente le banche oltre a verificare la capacità di reddito del mutuatario, analizza il fatturato dell'azienda per poter stimare la capacità di rimborso del debito.

Tra i diversi tipi di mutuo i più diffusi sono quelli ipotecari e chirografari, foto di PublicDomainPictures da Pixabay


MUTUO CHIROGRAFARIO O MUTUO IPOTECARIO

Nei mutui chirografari i finanziamenti, cioè i prestiti di media-lunga durata, il rimborso è previsto in un tempo non breve e la garanzia è legata alla "firma" del mutuatario. Non si ha la garanzia reale dell'ipoteca, ma quella personale del richiedente. Questa forma di finanziamento è concessa poco ai privati e più usata dalle aziende e dalle imprese. I tassi di interesse applicati sono di solito maggiori rispetto ai mutui ipotecari poiché hanno una garanzia meno sicura visto il loro carattere più "di prestito personale". Per quanto riguarda le somma concesse, anche il tetto massimo è di solito più basso.

I mutui ipotecari generalmente sono quelli più adatti per l'acquisto di locali commerciali, specialmente se hanno un valore elevato. Tuttavia sono i più difficili da ottenere. Maggiormente impiegata dalle banche, questa forma di finanziamento offre elevate garanzie per l'istituto di credito mutuante. La banca ha più libertà di scelta: la legge non fissa soglie massime di finanziamento e si può iscrivere sia l'ipoteca di primo grado che di gradi successivi. Ipoteca e durata medio-lunga sono i requisiti essenziali di questa tipologia di mutuo. Per il resto non si registrano   altre condizioni restrittive o di particolare importanza.

Le condizioni del mutuo possono essere negoziate con le diverse banche (anche in quelle in cui non sono previsti mutui specifici) in base al valore dell'operazione. È possibile cercare e rivolgersi a diverse organizzazioni operanti nel territorio per sondare la possibilità di ottenere delle condizioni agevolate grazie ad accordi, all'istituzione di fondi di garanzia ecc.

Di fronte a questa situazione è possibile trovarsi di fronte a diverse proposte con notevoli differenze. Tuttavia i piani di ammortamento tendono a non superare i 15-20 anni e la scelta dei tassi si orienta sul fisso o sul variabile, accantonando tipologie quali il mutuo mosto o con opzione.

LEASING IMMOBILIARE

Quando il soggetto richiedente un finanziamento ha una partita IVA si può stipulare un contratto con un Leasing immobiliare che, tra le altre caratteristiche,  consente un'attenuazione dei costi in un periodo di 18 anni.

Diversi i documenti richiesti, tra i quali il Loan to value, foto di cloudhoreca da Pixabay



DOCUMENTI RICHIESTI

Come è stato anticipato le tipologie di mutuo per gli immobili ad uso commerciale hanno condizioni non molto dissimili da quelli ad uso abitativo. In particolare i documenti richiesti sono:

  • il rapporto LTV
  • la documentazione dell'immobile
  • il contratto di lavoro a tempo indeterminato o determinato

Il rapporto LTV, conosciuto come Loan to value, rappresenta il valore espresso in percentuale del rapporto tra capitale richiesto e valore di mercato dell'immobile. Sottoscrivendo l'ipoteca diventa garanzia di restituzione del finanziamento e in questo caso il suo valore si aggira intorno al 50-70%.

Per quanto riguarda invece il contratto richiesto, esso determina in qualche modo la durata del prestito, poiché esso non può superare la durata del contratto di lavoro.

 

Il mutuo è subordinato al contratto di lavoro, foto di stevepb da Pixabay


AMMORTAMENTO, RATE E TASSO DI INTERESSE

Il piano di ammortamento non può essere superiore ai 20 anni. Posto questo limite temporale, il finanziamento di capitale varia a seconda delle garanzie esibite dal soggetto.

Le rate sono generalmente semestrali. Questo agevola il richiedente poiché, date le oscillazioni del guadagno tipiche di un'attività commerciale, ha più tempo a disposizione per procurarsi la cifra necessaria.

Il tasso di interesse in questa tipologia di mutui è solitamente fisso. Questo consente di avere una rata costante per tutto l'arco del finanziamento.


OBBLIGHI E LIMITI

Quando si tratta di un mutuo per l'acquisto di un immobile commerciale, il richiedente ha dei limiti ben precisi. Tra questi:

  • Non può cedere o alienare l' immobile
  • Non può modificare la destinazione d'uso dell'immobile per il periodo concordato nel momento del rogito.

Nel caso in cui la destinazione venga modificata, la Banca può richiedere la restituzione del capitale e imporre delle sanzioni come il pagamento di una penale.

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Dott.ssa Silvia Pasquariello

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