Il compromesso: regole per acquirente e venditore

Clausole e specificazioni da indicare nel contratto preliminare di compravendite per mettere l'acquirente al riparo da spiacevoli conseguenze.

Spesso quando si compra casa si è costretti ad accendere anche un mutuo immobiliare per finanziare in tutto o in parte l'ingente spesa da affrontare, un onere che impegnerà, nella maggioranza dei casi, per gran parte della vita . Una volta trovato l'immobile che colpisce il proprio gusto e soddisfa le proprie esigenze, è il momento infatti di inoltrare la richiesta di finanziamento alla banca.  Alla quale occorre presentare, fra i vari documenti - anagrafici, reddituali - quelli relativi all'immobile scelto, anche il compromesso, o preliminare di compravendita, della casa che si intende comprare e mutuare. Il futuro acquirente si ritrova così in una delicatissima fase, avendo già firmato il compromesso si è infatti impegnato all'acquisto dell'immobile pur non avendo magari alcuna certezza sulla connessione del mutuo da parte della banca contattata.

Elementi del compromesso

Il contratto preliminare di compravendita  deve essere redatto in forma scritta dal notaio e serve a impegnare reciprocamente le parti rispettivamente a vendere e ad acquistare un immobile e quindi a stipulare il contratto definitivo di compravendita e deve contenere:  la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare,  le generalità dell'acquirente e del venditore, le caratteristiche (appartamento, villa di lusso, planimetrie, attestato di prestazione energetica) e gli estremi catastali del bene immobile oggetto di compravendita, la data entro cui si deve stipulare il rogito, o contratto definitivo di compravendita, il prezzo di vendita pattuito nonché le condizioni di pagamento. 

Consigli per chi firma un compromesso per la concessione di un mutuo immobiliare)

Consigli a chi acquista con mutuo

Quando ci si impegna a firmare il compromesso, ovvero contratto preliminare di compravendita, è bene allora osservare delle regole se si acquista tramite un mutuo.

A tal fine il preliminare di vendita deve indicare:

  1. la clausola sospensiva alla delibera di mutuo, la quale stabilisce che la compravendita regolata dal contratto, avrà luogo a condizione che la banca deliberi il mutuo richiesto, per l'importo stabilito ed entro la data pattuita. In tal modo l'acquirente evita di perdere la caparra nel caso in cui il mutuo non venga concesso. E' bene inoltre indicare nel contratto che l'acquirente potrà, ma senza esserne obbligato, interpellare altri istituti finanziari oltre a quello indicato, in caso di risposta negativa alla propria richiesta di concessione del capitale necessario all'acquisto.
  2. il caso in cui la banca decida di erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, che avviene solitamente dopo 10 giorni, ma a volte anche dopo 20 giorni. Specificare tale condizione nel compromesso serve  infatti ad evitare che alla data del rogito, se non si dispone ancora della liquidità necessaria al saldo dell'acquisto, il venditore si rifiuti di stipulare il rogito, in quanto la banca si impegna di fronte al notaio a pagare il venditore appunto dopo il consolidamento dell'ipoteca.
  3. il prezzo di vendita concordato. Oltre ad essere un elemento fondamentale del contratto, il prezzo di vendita rappresenta anche un parametro di vendita per la concessione del mutuo in quanto il finanziamento può coprire in parte il valore dell'immobile - solitamente fino all'80% - dichiarato nel contratto. Alcune banche però concedono invece fino all'80% del minore fra il valore dichiarato nel compromesso ed il valore di perizia.

Cosa controllare prima di firmare

  1. E' bene evitare successivi, anche piccoli, finanziamenti dopo la concessione del mutuo. La banca infatti potrebbe sempre revocare la delibera  di mutuo per insussistenza dei requisiti prima esistenti ed ora non più.
  2. Attenzione, in caso di acquisto di un immobile proveniente da una donazione, in quanto vi sono alcune banche  che non concedono il mutuo per immobili donati con donante ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni, poiché i diritti degli eredi sono più forti di quelli dei successivi acquirenti che potranno così esercitare diritto di revoca.
  3. Se il venditore ha ancora un mutuo da pagare,  e quindi un'ipoteca sull'immobile che vende, contestualmente alla data del rogito notarile  con i soldi ricevuti dall'acquirente estinguerà tale debito e provvederà alla cancellazione dell'ipoteca. Chi acquista a sua volta potrà contestualmente al rogito accendere il suo mutuo. Alcune banche però pretendono che il mutuo del vecchio proprietario sia già estinto e l'ipoteca cancellata prima della data dell'atto notarile. Ciò potrebbe causare problemi in quanto non sempre il vecchio proprietario ha la liquidità necessaria per poter estinguere il suo mutuo prima del rogito. 

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Laura Candeloro

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