Help to Buy: tutto ciò che occorre sapere sulla nuova formula per comprare casa

Tutto quello che bisognerebbe sapere sull'Help to Buy, la formula ideata per cercare di offrire una ulteriore alternativa a tutti coloro che vorrebbero acquistare una casa, ma non dispongono della cifra iniziale con cui poter richiedere un mutuo in grado di finanziare l'operazione.

Uno dei settori messi maggiormente in difficoltà dalla crisi che ancora imperversa nel nostro Paese è sicuramente il mercato immobiliare. La stagnazione delle vendite derivante anche dalla difficoltà di ottenere mutui bancari da parte dei possibili compratori, ha quindi costretto con il passare del tempo gli operatori del settore a provare nuove strade, in grado almeno di porre un freno al progressivo deterioramento della congiuntura, proponendo agli acquirenti formule in grado di agevolarli nell'accesso al credito.

Tra le soluzioni che si sono fatte strada, predominano quelle che cercano di consentire all'acquirente di entrare subito nell'immobile individuato, soddisfacendo in tal modo il proprio bisogno abitativo, posticipando però il vero e proprio trasferimento di proprietà al momento in cui il pagamento sarò effettivamente perfezionato. Se formule come l'affitto con riscatto e il rent to buy, non hanno avuto grande fortuna, a causa di alcuni limiti evidenti, ora sta facendosi largo un'ulteriore tipologia contrattuale che si propone la giusta mediazione tra le esigenze di acquirenti e venditori, l'Help to buy, ovvero l'acquisto facilitato.


Cos'è l'Help to Buy


L'Help to Buy è la nuova formula per la compravendita immobiliare che prevede la stipula di un contratto preliminare, nel quale dovranno essere inseriti particolari condizioni regolamentari. Con la sua introduzione, l'immobile viene comunque consegnato immediatamente  al promissario acquirente. La formula di pagamento prevista, vede il versamento iniziale di una caparra confirmatoria o di un acconto pari ad almeno il 10 o 15% del prezzo pattuito, cui si dovranno accompagnare pagamenti periodici sotto forma di acconti in grado di tenere conto delle eventuali spese ed oneri fiscali rimaste a carico del venditore nel frattempo.

L'Help to Buy è la nuova formula studiata per dare impulso al mercato immobiliare

Una volta che sia stato raggiunto il pagamento di almeno il 30% del costo dell'immobile, l'acquirente potrà a sua volta chiedere un mutuo alla banca, proprio confidando sull'abbattimento della somma da pagare. Ottenuto il mutuo, si può quindi passare alla vera e propria stipula del rogito. Naturalmente la durata del contratto e il prezzo da corrispondere sono strettamente correlati: ad un sensibile accorciamento della durata, corrisponderà naturalmente una maggiore riduzione del prezzo.


E' possibile recedere


Va anche messo in rilievo come un contratto di questo genere preveda la possibilità di recesso da parte dell'acquirente, tramite il pagamento di una multa penitenziaria cui si dovrà accompagnare una penale che andrà a variare sulla base del tempo trascorso dalla conclusione del contratto preliminare e che dovrà essere corrisposta nel caso di un inadempimento da parte dell'acquirente. In tal modo il futuro acquirente si ritaglia la possibilità di svincolarsi dal contratto nel momento in cui non ritenga più conveniente procedere, garantendo allo stesso modo i diritti del venditore.


Per chi è stato pensato l'Help to Buy



Si tratta di una forma contrattuale pensata in modo particolare per la vendita degli immobili di recente costruzione e con un occhio di riguardo verso le esigenze delle giovani coppie, che molto spesso non hanno a disposizione la cifra necessaria per poter abbattere il loan to value, ovvero la parte del valore dell'immobile che deve essere coperta dal finanziatore e convincere così l'istituto bancario a concedere il mutuo.  

L'Help to Buy ha vantaggi e svantaggi da soppesare

Agendo in questo modo si crea l'opportunità di poter corrispondere solo una cifra iniziale abbastanza limitata accompagnata dagli acconti periodici, andando di conseguenza a ridurre la cifra residua da corrispondere. Altra conseguenza di non poco conto sarebbe la creazione quella virtuosità storica di pagamenti tale da essere valutata positivamente dalle banche alla stregua di merito creditizio, mettendole nella migliore disposizione verso il richiedente e ad erogare quindi il prestito necessario all'estinzione della somma rimanente.


Vantaggi dell'Help to Buy

 

Naturalmente anche l'Help to Buy presenta vantaggi e difetti che andrebbero attentamente valutati, prima di adottarlo. Dal punto di vista fiscale presenta in effetti aspetti vantaggiosi rispetto a formule analoghe, soprattutto prendendo in considerazione il caso più frequente, ovvero quello in cui il venditore è la società costruttrice dell'immobile e l'acquirente decida di acquistare l'abitazione come sua residenza principaleIn questo caso forme contrattuali come il Rent to buy o l'affitto con riscatto vanno in effetti a prevedere una duplice forma contrattuale, come locazione da un lato e di vendita vera e propria dall'altro, essendo perciò assoggettate agli specifici tributi previsti dalla normativa per ciascuno di loro. Uno svantaggio reso evidente in particolare dal fatto che l'aliquota Iva dovuta per il periodo di locazione sarebbe quella del 10% e non quella agevolata del 4% che è invece prevista per l'acquisto dell'abitazione principale.
Altro vantaggio che va preso in considerazione è il tempo in più concesso a tutti quei possibili acquisrenti che intendano procedere all'acquisto dell'abitazione vendendo però quello di cui già dispongono, senza doversi affrettare e spuntare magari condizioni di vendita più svantaggiose.
Non va poi sottovalutato il fatto che in definitiva l'Help to Buy si presenta con maggiori profili di flessibilità per quanto riguarda la durata, il prezzo stabilito e le penali previste in sede di pattuizione, rispetto ad altre tipologie contrattuali.


Svantaggi dell'Help to Buy


Tra gli svantaggi più evidenti, andrebbe invece sottolineato il fatto che l'Help to buy  può infine concorrere alla formazione per l'acquirente di un prezzo di acquisto superiore a quanto invece avverrebbe nel caso in cui si adottasse una forma di pagamento immediato. Inoltre la nuova formula non è regolata direttamente dalla legislazione vigente nel nostro Paese, per cui chi decida di adottarla potrebbe trovarsi di fronte a incertezze interpretative a livello non solo civilistico, ma anche fiscale. Svantaggi che dovrebbero essere soppesati con estrema attenzione per non incappare in pessime sorprese.

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Dott. Dario Marchetti

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