Estinzione anticipata del mutuo: tutto ciò che occorre sapere

L'estinzione anticipata del mutuo può essere un'opzione più o meno conveniente, a patto di conoscere bene il quadro di riferimento, anche perché mentre i mutui accesi dopo il 2007 sono esenti da penali, quelli dell'epoca antecedente al decreto Bersani sono ad esse assoggettati.

Ogni contratto di mutuo stipulato con un istituto bancario, prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo ove siano maturate la condizioni favorevoli per poterlo fare e il mutuatario intenda avvalersi di questa possibilità per poter risparmiare qualcosa rispetto a quanto preventivato. Va però ricordato che per lungo tempo il sistema bancario ha previsto una penale da pagare per poter procedere a questa operazione, ipotesi poi venuta a decadere per effetto del cosiddetto decreto Bersani sulle liberalizzazioni. Prima del 2 aprile 2007, data in cui è entrato in vigore il decreto, l'istituto bancario si riservava una penale oscillante in genere tra l'1 e il 4% della somma che veniva ad essere estinta, in relazione al tipo di contratto stipulato.

I mutui accesi prima del 2007 sono soggetti a penale in caso di estinzione anticipata

Va però ricordato che soltanto i mutui contratti dopo l'entrata in vigore del decreto Bersani sono soggetti al suo raggio di azione, mentre l'ipotesi della penale è rimasta in vigore per tutti i mutui che erano stati contratti in precedenza. Inoltre alcune banche avevano provveduto a stabilire un limite temporale di 18 mesi dall'inizio del mutuo, prima dei quali non era possibile avvalersi dell'opportunità prevista dal Testo Unico Bancario, articolo 40, comma 1. Il motivo di questo codicillo, in contrasto con la normativa ricordata, risiedeva soprattutto nel timore che un finanziamento estinto prima del 18° mese avrebbe perso il requisito del "medio o lungo termine" indispensabile alla qualificazione del mutuo come fondiario, con tutti i vantaggi conseguenti che ne conseguono per la banca. 


Cos'è l'estinzione anticipata del mutuo

L'estinzione anticipata del mutuo è la richiesta avanzata dal mutuatario al fine di chiudere in maniera anticipata il rapporto instaurato con un istituto bancario quando ha firmato il contratto per un finanziamento relativo all'acquisizione di un'immobile. Al momento in cui il cliente presenta il modulo per la richiesta di estinzione del proprio mutuo fondiario presso la banca erogante, occorre specificare la data nella quale si concluderà il rapporto finanziario. Proprio sulla base della data indicata dovranno infatti essere elaborati gli interessi residui, e di conseguenza l'importo da versare per saldare completamente il debito.


A proposito del decreto Bersani

Se coloro che hanno stipulato mutui prima dell'avvento del decreto Bersani non possono avvalersi dell'assenza di penali per l'estinzione anticipata del mutuo, va anche ricordato che lo stesso provvedimento ha provveduto a porre dei paletti entro i quali deve instradarsi l'azione dell'istituto bancario di fronte ad una richiesta in tal senso del cliente. In particolare il decreto sulle liberalizzazioni ha sancito dei limiti massimi per le penali di estinzione anticipata. Ove il debitore stia pagando una quota maggiore di quella prevista, avrà di conseguenza il diritto di richiedere alla banca una rinegoziazione delle condizioni imposte in precedenza. 


Quali sono le tipologie di estinzione

Esistono due tipologie di estinzione del debito contratto con l'istituto bancario:
1) l'estinzione totale che corrisponde praticamente alla definitiva chiusura del mutuo e nella quale all'importo relativo all'ammontare del capitale residuo deve essere sommato il costo amministrativo previsto per i conteggi di estinzione;
2) l'estinzione parziale in cui il capitale versato anticipatamente dovrà essere dedotto dal debito residuo del mutuo, rendendo impossibile alla banca la richiesta di ulteriori interessi su tale quota per tutta la durata del mutuo. Proprio in conseguenza di questo procedimento, avviene una diminuzione dell'importo della rata da versare proporzionale alla frazione di debito estinto.


Estinzione e cancellazione dell'ipoteca

Andrebbe anche ricordato come l'estinzione non obblighi alla cancellazione dell'ipoteca. Quando però si tratta di ipoteche volontarie iscritte a favore di istituti bancari o finanziarie sarebbe sempre consigliabile eseguirla, anche in considerazione del fatto che tale processo può essere eseguito senza alcuna spesa aggiuntiva, grazie al meccanismo della cancellazione automatica


Conviene realmente estinguere il proprio mutuo?

Si tratta di una domanda ricorrente, che merita una risposta articolata. In pratica potremmo affermare che l'estinzione anticipata del mutuo deve essere valutata operando un confronto con l'ipotesi alternativa di investimentoOccorre cioè verificare quanto andrebbe a fruttare il denaro ricavato per questa via nel caso in cui venisse investito, invece di essere adoperato per l'estinzione. Nel caso in cui il rendimento andasse a superare il costo del mutuo sarebbe in effetti vantaggioso lasciare in vita il debito.
Per poter operare un raffronto congruo, è comunque necessario apportare dei correttivi al tasso del mutuo da utilizzare per il raffronto. La prima modifica in tal senso è quella che viene a discendere dall'eventuale beneficio fiscale che si può strappare, soprattutto nel caso in cui gli interessi passivi siano interamente detraibili, quindi attestati al 19%. 
In secondo luogo occorrerà tenere in considerazione l'eventuale commissione di anticipata estinzione, il cui effetto su base annua andrà a dipendere dalla durata residua del finanziamento. Essa andrà ad incidere per una frazione pari al suo ammontare da dividere per la metà degli anni residui.


Un esempio che può aiutare

Se prendiamo come riferimento un mutuo al tasso del 4% il quale può godere interamente dei benefici fiscali (19%), esso avrà un costo effettivo più basso. Il tasso sostenuto andrà infatti ad ammontare all'81% (valore ottenuto sottraendo al totale il 19% del vantaggio fiscale) del suo totale, ovvero al 3,24% (il 4% dell'81%). 
Nel caso si valuti l'opportunità di estinguerlo occorre però considerare senz'altro l'effetto deleterio della penale, nel caso sia dovuta. Ove infatti essa ammontasse al 2% e gli anni residui del mutuo siano 4, si potrà individuare la sua incidenza su base annua dividendola per 2 (la metà di 4). In tal caso essa sarà quindi pari all'1%. In conseguenza di quanto detto sinora, possiamo dedurre che nel caso disponessimo di alternative di investimento superiori al 2,24% (3,24% - 1%) al netto delle imposte, non avremmo convenienza ad estinguere il mutuo.


Mutuo alla francese o all'inglese?

Molto importante, come abbiamo detto, è però la tipologia del mutuo. A questo proposito va ricordato come la maggior parte delle banche italiane applichi il piano di ammortamento alla francese, molto diverso da quello anglosassone.
La differenza è in effetti molto rilevante, in quanto mentre con il primo tipo di ammortamento il rimborso degli interessi non avviene in modo costante ma vede la loro incidenza molto più elevata nelle fasi iniziali del rimborso, prevedendo al contempo un andamento costante della quota capitale (che avrà a sua volta un andamento crescente nel corso del tempo), con l'ammortamento all'inglese la ripartizione tra interessi e quota capitale rimborsata rimane costante per tutta la durata del finanziamento.

La convenienza dell'estinzione del mutuo dipende anche dal piano di ammortamento

Non si tratta di una questione di lana caprina, anzi. Ove si abbia un ammortamento alla francese, conviene infatti procedere all'estinzione anticipata del mutuo soprattutto nei primi anni, vedendo scemare la convenienza con il trascorrere del tempo fino al suo pratico annullamento nelle fasi finali del contratto. Con un ammortamento all'inglese, al contrario, la convenienza continua a permanere lungo tutta la durata del piano di ammortamento, rendendo sempre possibile un risparmio.


Riepilogando

L'estinzione anticipata del mutuo non è sempre un affare e quindi andrebbe considerata con estrema attenzione. Nella scelta influisce in particolare la tipologia del mutuo contratto, ovvero il piano di ammortamento prescelto, e l'eventualità di dover pagare una penale, che grava sui finanziamenti contratti prima dell'entrata in vigore del decreto Bersani. Nel caso in cui il piano di ammortamento prescelto sia all'inglese e non siano presenti penali, la convenienza dovrebbe essere indiscussa, ove il piano di ammortamento sia alla francese e non sia necessario pagare penali, la essa esiste solo nel primo periodo del mutuo. Negli altri casi occorrerebbe valutare caso per caso, con molta circospezione. 

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Dott. Dario Marchetti

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