Cos'è la cartolarizzazione del mutuo e come funziona

La cartolarizzazione del mutuo è un'operazione di carattere finanziario tra la banca e una società veicolo, a seguito della quale, però, non mutano i rapporti contrattuali tra l'istituto che ha concesso il finanziamento e il mutuatario, se non nel caso della eventuale rinegoziazione .

Gli istituti bancari sono soliti trarre la gran parte dei ricavi dall'erogazione di finanziamenti alla propria clientela. Si tratta di un assunto che negli ultimi anni è stato messo in dubbio da molti addetti ai lavori, i quali sono soliti ricordare come invece il grosso del guadagno le banche lo abbiano accumulato facendo leva su prodotti finanziari impropri, come i derivati, oppure investendo i soldi ricevuti a costo zero dalla Banca Centrale Europea in titoli di stato.

La cartolarizzazione dei mutui è un'operazione finanziaria

Se volessimo tornare all'assunto di partenza, dovremmo comunque ricordare come almeno nel caso dei mutui, che presuppongono una lunga durata del piano di rientro, gli istituti di credito sono in grado di rientrare della liquidità prestata soltanto dopo un congruo numero di anni. Si rende quindi dare vita a piani alternativi in grado di permettere un più rapido rientro delle cifre impegnate. Per farlo, le banche sono solite ricorrere a un'operazione finanziaria indicata come cartolarizzazione. Andiamo a vedere di cosa si tratti, in modo da dissolvere ogni nube al proposito.

La cartolarizzazione: cos'è e come funziona

Cos'è la cartolarizzazione? Il termine è già stato ripetutamente utilizzato per le operazioni riguardanti gli immobili di alcune grandi società negli anni passati, senza mai essere stato del tutto chiarito a beneficio del grande pubblico. Si tratta in definitiva di una tecnica finanziaria, la quale viene ad essere rigidamente regolamentata a termini di legge e che consiste nella vendita dei crediti vantati dalla banca, a partire appunto dai mutui, a una "Società Veicolo" (in inglese indicata come SPV, acronimo di special purpose vehicle). Proprio questa società veicolo provvede alla corresponsione alla banca interessata dall'operazione della liquidità equivalente al valore dei mutui comprati. In cambio del servizio prestato la società veicolo provvede ad emettere, a titolo di garanzia, dei titoli obbligazionari riferiti ai mutui stessi, trasformando per effetto di questa operazione i crediti in ‘carta', da cui appunto discende il termine cartolarizzazione. La società veicolo provvederà poi a mettere in vendita sul mercato i titoli emessi con l'obiettivo primario di recuperare quanto pagato alla banca e guadagnarci una commissione più o meno pingue.

I riferimenti normativi

La normativa vigente prescrive che la cessione del credito diventi efficace a partire dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'Avviso di Cessione dei crediti. Si tratta di un avviso nel quale vengono elencate le caratteristiche comuni a tutti i crediti ceduti. Inoltre la Banca d'Italia dispone che il debitore ceduto debba essere avvisato della avvenuta cessione non appena si presenti la prima occasione utile.
La legge dispone inoltre che le Società Veicolo non possano esercitare altre attività che non siano strettamente connesse all'operazione di cartolarizzazione. Inoltre deve essere individuato un soggetto qualificato, il cosiddetto Servicer, al quale venga delegato il compito di incassare tutte le somme dovute in relazione ai crediti ceduti e a versare gli importi incassati al nuovo creditore. Il Servicer può a sua volta decidere se avvalersi di uno più ausiliari al fine di gestire il recupero dei crediti.

Si tratta di un'operazione realmente trasparente?

Naturalmente sono in molti a chiedersi se si tratti di un'operazione non solo legittima, ma anche trasparente. Una preoccupazione del tutto plausibile alla luce dei recenti casi che hanno coinvolto il mondo bancario, trascinando nella pratica rovina decine di migliaia di piccoli risparmiatori che si erano ad esso affidati. La risposta in questo caso è assolutamente positiva, trattandosi di una transazione tra la banca e una società che svolge un servizio puramente finanziario i cui costi non vanno assolutamente ad influire sugli accordi contrattuali intervenuti in precedenza tra l'istituto bancario e il mutuatario.  

Cosa cambia per i mutuatari?

Se su un piano puramente normativo la cartolarizzazione risulta un'operazione del tutto legittima, naturalmente ai mutuatari interessano le reali ricadute di un'operazione di questo genere. La domanda che si pone chi ha stipulato un mutuo non può che essere la seguente: una volta che la banca abbia dato vita alla relativa transazione con la Società Veicolo, cambia qualcosa nei termini contrattuali convenuti in precedenza?

Con la cartolarizzazione, per il mutuatario non cambia quasi nulla

Alla domanda si può dare una risposta chiara e assolutamente netta: a livello contrattuale non cambia assolutamente niente in quanto i termini e le condizioni previste nel contratto di mutuo stipulato con la banca che ha ceduto i crediti non vengono ad essere minimamente modificati. Nel caso di cartolarizzazione, il mutuatario deve essere solitamente informato dell'avvenuta operazione mediante l'invio tramite posta di una comunicazione scritta. Il mutuatario, dal canto suo, continuerà a intrattenere i normali rapporti con la banca che ha erogato il finanziamento in origine e sempre alla stessa continuerà a pagare le rate del mutuo. Proprio le stesse, a loro volta, saranno però girate alla Società Veicolo.

Le eventuali complicazioni

Se però non mutano i termini contrattuali precedenti, va precisato che una modifica in peggio per il mutuatario esiste. Per lui, infatti, può diventare più complicato richiedere una rinegoziazione o una surroga in quanto i termini dell'accordo, come ad esempio la tipologia di tasso e la durata, tra la banca e la Società Veicolo non possono essere mutati. A questo proposito va comunque sottolineato come che le due operazioni siano fattibili grazie alla convenzione firmata il 12 novembre 2007 dall'Associazione Bancaria Italiana con il Consiglio del Notariato sulla base  della legge 130 del 1999.

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Dott. Dario Marchetti

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