Comprare casa dalle aste fallimentari: cosa fare per non sbagliare

Chi non vorrebbe, visto il momento di crisi economica in cui stiamo vivendo, comprare casa a un prezzo inferiore rispetto a quello del mercato? Un'opportunità interessante in questo senso arriva dalle aste giudiziarie. Vediamo insieme come agire per non incorrere in errori.

Il traguardo ambito da tutti gli italiani, ossia acquistare una casa per raggiungere una propria indipendenza, negli ultimi tempi sembra davvero difficile da raggiungere per la forte crisi economica che attanaglia il Paese. Una soluzione, non conosciuta dai tanti, potrebbe essere quella di rivolgersi alle aste fallimentari. Vediamo bene di cosa si tratta e quali sono i vantaggi di questa scelta.

I dati delle perizie degli immobili sono consultabili gratuitamente on line.


Nel momento in cui si sceglie di acquistare una casa all'asta è possibile raggiungere notevoli risparmi sul valore dell'intero immobile. In alcuni casi si parla, addirittura, di veri e propri affari. Come riportato da un articolo su La Stampa.it: "Se nel 2007 lo sconto medio compreso tra i parametri inerenti la prima valutazione del perito del tribunale e il prezzo finale di una casa all'asta risultava pari al 15%, si è passati ad oggi a valori di sconto nettamente più alti, compresi tra il 35% e addirittura il 55%".

Perché è vantaggioso partecipare ad aste immobiliari giudiziarie fallimentari?

  1. Si evitano spese notarili;
  2. Non bisogna pagare eventuali commissioni nei confronti di agenzie immobiliari;
  3. E' possibile accendere mutui.

Perché alcune case vengono messe all'asta?

Le abitazioni messe all'asta provengono da una serie di procedure legali mediante le quali un soggetto o un ente vengono espropriati di immobili a titolo di recupero di credito.
Questo tipo di operazione avviene, ad esempio, nei casi di fallimenti o rate di mutui o prestiti non saldati per cui il creditore, molto spesso un istituto di credito, espropria l'immobile chiedendo una pubblica vendita al fine del recupero, totale o parziale, delle somme dovute.

Quanto sono validi, da un punto di vista qualitativo, gli immobili messi all'asta?

Gli immobili messi all'asta possono essere sia in ottimo che cattivo stato, ma in ogni caso la presenza in asta non è sinonimo di locazione scadente. La loro qualità è indipendente dalla messa in vendita.

Perchè, allora, gli immobili alle aste fallimentari costano meno?

È proprio il sistema delle aste a prevedere un costo di partenza più basso. In caso di gara deserta, inoltre, il Tribunale abbassa il valore della base d'asta fino al 25%, per poi passare a una nuova fase di rilanci.

VANTAGGI

SVANTAGGI

Si può usufruire di prezzi inferiori. Solitamente del 10- 15% in meno rispetto a quelli di mercato. L'immobile, oggetto di vendita forzata, è spesso abitato dall'esecutato e il nuovo proprietario dovrà far sì che gli inquilini vadano via.
Risparmio della mediazione dell'agenzia immobiliare. Si stima un – 4% di spese. Il decreto di trasferimento della proprietà non è sottoposto alla graduazione degli sfratti ordinari. Bisogna rivolgersi agli uffici giudiziari; ci vorrà circa un anno.
Le perizie sull'immobile sono una garanzia contro brutte sorprese. Il bene oggetto di una vendita all'incanto sarà gravato da vincoli.
Il decreto di trasferimento è un titolo esecutivo con cui il giudice ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene. In caso di quota indivisa il giudice fa sospendere il procedimento ed iniziare il giudizio di esecuzione del bene.

Cosa bisogna fare per partecipare ad un'asta?

Grazie ad internet è possibile, ormai, a chiunque la partecipazione alle aste fallimentari. Per avere un'idea iniziale, basta consultare portali specifici e appositamente dedicati alle aste immobiliari come: 

  1. www.portaleaste.com;
  2. www.astagiudiziaria.com;
  3. www.astegiudiziarie.it.

Si tratta di portali che contengono tutte le ordinanze di vendita giuridiche complete di ciascuna informazione disponibile sull'immobile in vendita e perizie accurate sulla sua valutazione dello stesso nell'insieme, dalla localizzazione e indirizzo, allo stato di conservazione esterna, dell'impiantistica, delle rifiniture, della luminosità ed esposizione dei locali, della condizione dell'immobile se libero o occupato, corredato da eventuali fotografie o planimetrie.

Su questi siti è possibile trovare anche l'indicazione del luogo e della data dell'asta e del prezzo di partenza.

E' possibile inoltre per chi fosse interessato consultare l'elenco ufficiale depositato al ministero di Giustizia dei siti internet autorizzati alle aste immobiliari

Secondo gli addetti ai lavori è necessario tenere sempre d'occhio il sito anche per verificare il caso di un eventuale annullamento dell'asta.

La scelta viene fatta tra le aste:

  1. con incanto: con offerte d'acquisto in busta chiusa depositate in Cancelleria;
  2. senza incanto: con gara direttamente in Tribunale;
  3. Cartolarizzazioni: con immobili messi all'asta direttamente da Enti Pubblici.

Quale documentazione bisognerà presentare?

Occorre preparare una domanda di partecipazione in carta semplice corredata da marca da bollo da € 14,62 da inviare al giudice delegato attraverso i recapiti indicati all'interno della scheda dell'immobile prescelto, con specificati i seguenti dati: il proprio nome, cognome, residenza e codice fiscale; il nome e il numero della procedura; l'indicazione del lotto a cui si desidera partecipare; il regime patrimoniale.

La documentazione dovrà essere inoltre corredata di due assegni circolari per un cifra pari almeno al 25% del prezzo di partenza dell'immobile in vendita. Ecco come muoversi:

  1.  Il primo assegno rappresenta la cauzione e dovrà corrispondere al 10% della base d'asta o della propria offerta in caso di vendita senza incanto;
  2. Il secondo assegno costituirà, invece, il deposito per il Fondo Spese e potrà essere variabile fino al 15%.

Posso accendere un mutuo per l'acquisto di una casa all'asta?

Se l'intenzione del futuro acquirente è quella di accendere un mutuo, sarà necessario renderla nota preventivamente al proprio istituto di credito per averne l'eventuale consenso almeno un mese prima di partecipare all'asta, consegnando la perizia dell'immobile. Spesso i tribunali sono convenzionati con banche che offrono mutui fino all'80% sul prezzo di aggiudicazione. Qualora accada che non ci si aggiudichi l'asta, l'istituto di credito annullerà, a costo zero, l'erogazione del mutuo.

Il decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate L'imposta di registro ha un importo che varia tra il 2% ed il 10% del valore dell'immobile, a seconda della natura dell'acquirente e della natura dell'investimento.

Cosa devo fare se vinco l'asta? Che succede se dopo cambio idea?

Qualora ci si aggiudichi l'asta, bisognerà saldare il prezzo di aggiudicazione entro 60 giorni dalla data dell'Udienza o 40 giorni nel caso di cartolarizzazioni e pagare spese inerenti imposte d'acquisto, di registro, catastali, ipotecali oltre che per la copia e la cancellazione delle trascrizioni. Dopo il pagamento, che potrà essere fatto in Cancelleria o direttamente al creditore procedente nel caso di mutuo fondiario, l'aggiudicatario otterrà il Decreto di trasferimento, ovvero l'equivalente del contratto di compravendita quando l'affare avviene tra privati. A decreto di trasferimento emesso dal tribunale, si entrerà in possesso effettivo della casa. Qualora invece si voglia, per qualsiasi motivo intercorso, rinunciare all'immobile aggiudicato, il tribunale tratterrà l'intera cauzione iniziale.

Comprare casa all'asta

L'asta può avere esito negative se l'offerta presentata dovesse essere superata da un concorrente. In questo caso sarà restituito l'assegno circolare depositato. Si parla, invece, di esito positivo quando l'offerente si aggiudica l'immobile e si avrà un periodo di 60 giorni di tempo per saldare.

Cosa fare per non sbagliare alle aste fallimentari

Uno dei primi consigli in caso di aste immobiliari giudiziarie fallimentari è quello di diffidare di prezzi di partenza straordinariamente bassi e prendere appuntamento con la persona con veci di custode dell'immobile per visitare il bene. Secondo alcuni esperti è inoltre utile affidarsi eventualmente ad un'agenzia immobiliare specializzata in aste giudiziarie.
Le case messe all'asta rappresentano, dunque, l'ultimo gradino di procedure pubbliche e non sono gravate da ipoteche. La cosa a cui bisogna porre la massima attenzione è invece l'eventuale occupazione dell'immobile: se è attuale con contratto d'affitto regolare e locazione valida dopo la compravendita. Partecipare oggi ad aste immobiliari giudiziarie fallimentari rappresenta dunque un'alternativa vantaggiosa per acquistare la tanto desiderata casa in tempi di crisi e ristrettezze economiche sempre più pressanti.

Acquistare immobili all'asta: quanta diffidenza esiste ancora in Italia?

Nel 2003 l'Associazione bancaria italiana e diversi Tribunali hanno sottoscritto un protocollo che consente di partecipare all'asta richiedendo un mutuo che sarà poi effettivamente erogato solo in caso di aggiudicazione dell'immobile e su cui verrà iscritta un'ipoteca di primo grado. Un piccolo incentivo, dunque, per incoraggiare la vendita degli immobili alle aste fallimentari.

Ma non tutti gli italiani sembrano aver superato le riserve rispetto alla vendita all'asta delle case, da alcuni considerate ancora a servizio degli speculatori. Decisamente rilevante resta la paura rispetto alla trasparenza della procedura e alle conseguenze nell'acquistare un immobile pignorato. Eppure dal 2005 c'è una legge (la n. 80 del 14 maggio) che ne disciplina il settore, mentre sui siti dei Tribunali è possibile accedere direttamente alla sezione delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta ed effettuare così la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri. L'avviso della vendita all'asta di un immobile deve essere anche affisso obbligatoriamente per tre giorni all'albo del tribunale, pubblicizzato su internet e sui quotidiani di informazione locale o nazionale. In Italia si contano circa 40mila aste immobiliari all'anno; molte vanno deserte al primo tentativo e si devono ripetere. In queste circostanze i prezzi scendono di conseguenza e da uno "sconto" alla prima udienza del 25%-30% arrivano anche a dimezzarsi rispetto alla stima effettuata sull'immobile all'inizio del procedimento.

Perché in molti innalzano un muro nei confronti di questa possibilità?

C'è diffidenza verso un mezzo poco conosciuto e, in alcuni casi, anche lo scrupolo di non voler approfittare della situazione di difficoltà di famiglie che si vedono tolta la casa perché non riescono a saldare le rate del mutuo. C'è poi chi ha paura di possibili ritorsioni da parte dei vecchi proprietari. In tanti considerano ancora l'iter burocratico troppo lungo e complesso.

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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