Clausola di inadempimento e le nuove regole da verificare nella fase contrattuale di un mutuo

La clausola di inadempimento è tra le nuove regole approvate sui mutui da verificare nella fase contrattuale prima di confermare la propria adesione al finanziamento sulla casa.

Diverse riforme sono state approvate e applicate di recente sui mutui, per una maggiore tutela in fase contrattuale sul finanziamento della casa e con nuove regole circa la fase di recupero di debito prolungato nei confronti delle banche.

Clausola di inadempimento sui nuovi mutui del 2016

L'Italia ha realizzato delle nuove regole in materia di mutui, soprattutto in relazione a quanto richiesto più volte dall'Unione Europea e per regolare al meglio la fase contrattuale firmata tra banca e cliente per la concessione del finanziamento sulla casa. Ad esempio, è stata introdotta una clausola di inadempimento per tutti i nuovi mutui, che prevede nuove procedure nel caso di mancato pagamento delle rate da parte del cliente. In particolare, laddove non si proceda al pagamento di 18 rate, si autorizza la banca a procedere alla vendita diretta dell'immobile, senza attendere procedure formali per la richiesta in Tribunale e utilizzare il ricavato per coprire il debito maturato con il non pagamento delle rate. Tale clausola, tuttavia, potrà essere utilizzata solo nel caso dei nuovi contratti, poichè parliamo di una procedura frutto dell'entrata in vigore di un nuovo decreto sui mutui.

Clausola di inadempimento sui mutui e le regole da verificare nei nuovi contratti.

Procedura diretta per la vendita dell'immobile al mancato pagamento di 18 rate

Con le nuove regole sui mutui, aumenta quindi l'attenzione che il cliente deve porre nella fase contrattuale e nel concentrarsi non solo sul costo del finanziamento in senso stretto come spese di istruttoria bancaria, spese notarili, perizie tecniche e tasse statali, ma anche su altri elementi in contratto come la clausola di inadempimento. Laddove la stessa sia presente, infatti, l'accettazione da parte del cliente in fase contrattuale, autorizza la banca a potersi rivalere sull'immobile nel caso in cui non si proceda al pagamento di 18 rate e senza l'intervento di un Tribunale.

Il ricavato della vendita, è poi utilizzato per coprire il debito del cliente e scioglierlo dallo stato di inadempienza al finanziamento, oltre che dare diritto a poter ottenere una eventuale eccedenza di capitale dalla suddetta vendita. Questo perchè la clausola di inadempimento, prevede solo una semplificazione delle procedure da applicare nel caso in cui il debitore non paghi e a coprire solo quanto dovuto con la fase della vendita, restituendo a quest'ultimo eventuali cifre aggiuntive.

I casi di non validità della clausola di inadempimento sui mutui

La clausola di inadempimento, non è obbligatoria nei nuovi mutui, ma è comunque una misura che molte banche potrebbero inserire nella fase contrattuale per una garanzia sul pagamento e per ridurre i tempi di recupero del debito. E' quindi da controllare già in fase di contratto, con una eventuale assistenza di un terzo (ad esempio un avvocato) per valutare le modalità e le condizioni poste sul mutuo per la clausola di inadempimento.

Non sarà invece valida e considerata quindi nulla, nel caso di mutui con la surroga, poichè parliamo di una procedura di rinegoziazione di alcune condizioni di finanziamento sulla casa e passaggio ad una nuova banca e che di fatto non cambia un mutuo comunque stipulato prima dell'approvazione delle nuove direttive. Inoltre, per i vecchi contratti di mutuo o nel caso di rifiuto nella fase contrattuale del mutuo della clausola di inadempimento, saranno applicate le vecchie regole:

  • Sette rate non pagate (e non 18) per procedere alla richiesta del pagamento da parte della banca al debitore e avviare nel caso procedure per l'esproprio.
  • Obbligo di intervento del Tribunale e successiva autorizzazione per la fase di pignoramento e vendita all'asta della casa.

 Tabella: Differenze per la vendita della casa da parte della banca a seguito delle nuove direttive sui mutui.

 

Nuovi mutui 2016

Mutui prima del 2016

NUMERO RATE PER LA VENDITA DELLA CASA 18 rate anche non consecutive non pagate 7 rate non pagate
PROCEDURE VENDITA CASA Dirette e senza l'intervento del Tribunale Intervento del Tribunale per autorizzare sia il pignoramento e sia la vendita all'asta.

Dalla tabella allegata, emerge una chiara differenza rispetto alla nuova fase contrattuale dei mutui e del consenso da parte del cliente nell'accettare la clausola di inadempimento per i nuovi mutui 2016. Le rate per la vendita dell'immobile, infatti, sono maggiori rispetto alla precedente procedura, ma autorizzano anche ad una vendita più diretta e veloce della casa da parte della banca per il pagamento delle suddette rate e conseguente obbligo del debitore di lasciare la casa. In caso di rifiuto di tale clausola, invece, il numero di rate non pagate per la vendita della casa è di 7, con tempi maggiori per l'autorizzazione al pignoramento e alla vendita della casa da parte del Tribunale.

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Iolanda Piccirillo

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