Acquisto casa, quali verifiche fare prima di accendere un mutuo

Prima di acquistare la casa dei nostri sogni è necessario verificarne lo stato e richiedere la documentazione che attesti vecchi pagamenti. Vediamo quali sono le mosse giuste che precedono la richiesta di finanziamento alla banca o alla società finanziaria.

L'acquisto della prima casa rappresenta un traguardo importante per tutti, un passo fondamentale nella vita di ognuno di noi. A questa azione bisogna accompagnare un'attenta verifica di atti e condizioni dell'immobile affinché non si incorra in spiacevoli sorprese. Il consiglio è studiare attentamente ogni piccolo dettaglio per evitare di effettuare un acquisto sbagliato e cosa ancor più grave perdere una consistente somma di denaro.

La provenienza e la regolarità dell'immobile vanno sempre verificate

Prima di acquistare casa e magari pentirci di una scelta fatta rapidamente, è necessario controllare la regolarità dell'immobile.

Regolarità edilizia

Ogni immobile deve rispondere a precisi requisiti ed attenersi sistematicamente a determinate regolamentazioni e normative, che necessitano a lora volta di essere rispettate, oltre che aggiornate, a seguito delle differenti e possibili variazioni messe in atto dalle decisioni nazionali in materia di edilizia.

Ogni stabile è infatti depositario, presso le sezioni comunali residenziali apposite e specifiche, del progetto di costruzione o aggiornamento dello stesso, approvato e conforme alle normative edilizie vigenti che, nel tempo e ai fini della permanenza nella regolarità, dovrà essere categoricamente aggiornato secondo le eventuali variazioni e modificazioni del progetto iniziale.

Prima di acquistare una casa, bisognerà effettuare tutti i controlli inerenti le documentazioni e la conformità normativa, al fine di evitare brutte sorprese così come noie amministrative.

Come fare? Procediamo a piccoli passi e valutiamo attentamente le nostre mosse.

Conformità urbanistica e catastale

In questo caso bisognerà effettuare la verifica:

  1. della conformità urbanistica dell'immobile;
  2. della conformità catastale dell'immobile.

La conformità urbanistica raffigura il rapporto tra lo stato dell'immobile al momento dell'eventuale acquisto e lo stato in deposito all'archivio comunale di riferimento residenziale.
Le condizioni di paragone dovranno essere le stesse poiché, in caso contrario, una differenza non sarebbe altro che la prova inconfutabile di variazioni subite dall'immobile nel corso degli anni non regolarmente denunciate. La soluzione, in tale circostanza, sarà quella di invitare il proprietario a sanare il progetto. In caso contrario, a vendita avvenuta, l'acquirente diverrebbe infatti il nuovo responsabile anche per quanto riguarda i vizi presenti.

La conformità catastale rappresenta, invece, il paragone tra la planimetria catastale e lo stato attuale dell'immobile, la rispondenza tra quanto indicato e rappresentato all'interno del documento planimetrico a confronto con lo stato reale dei luoghi.

Quali controlli potranno essere effettuati?

In accordo con il venditore possiamo richiedere i dati al Comune di localizzazione dell'immobile oppure tramite incarico conferito a un tecnico specializzato.
La seconda opzione è certamente la più consigliata al fine dell'ottenimento del risultato migliore. Un tecnico specializzato, infatti, avrà l'obbligo di effettuare tutti i controlli previsti rilasciando una dichiarazione ufficiale inerente l'assenza di abusi edilizi.

Attenzione alle ipoteche: occhi aperti!

La prima richiesta da fare al venditore è quella di ricevere una copia dell'atto di acquisto dell'immobile definito anche "titolo di provenienza". Si tratta di un documento che servirà a garantirci che l'abitazione è realmente di proprietà di chi lo ha messo in vendita. Un'altra operazione importante da fare è quella di informarsi sulla insussistenza di ipoteche, che potrebbero gravare sull'abitazione. Solitamente questa "manovra" viene eseguita dal notaio, il quale effettua un controllo della visura catastale presso l'Agenzia del territorio. Se nell'immobile non sono presenti ipoteche è possibile concordare la vendita dell'abitazione. Nel caso in cui si trovi un'ipoteca, come quella sottoscritta con un mutuo, è necessario chiedere al venditore la cancellazione, laddove sia possibile. In caso contrario la vendita non può essere portata a termine.

Accordo di vendita

Mediante la figura del notaio è possibile sottoscrivere e registrare un accordo di vendita nei registri immobiliari; tale documentazione impedirà al venditore della casa di poterla vendere dopo che sia stata versata anche la caparra per acquistarla. Il notaio diviene una garanzia nel controllo e nella valutazione dell'immobile in quanto assicura proprio la regolarità di acquisto di un'abitazione.

Per evitare questo rischio è possibile eseguire un'ispezione ipotecaria al fine di ottenere informazioni riguardo:

  1. iscrizioni ovvero presenza di ipoteche connesse a contratti di finanziamento o mutuo;
  2. trascrizioni ovvero presenza di vincoli connessi a sequestri, pignoramenti o decreti ingiuntivi gravanti sull'immobile;
  3. annotazioni ovvero modifiche nei confronti degli atti precedenti;
  4. messe a disposizione dalle Conservatorie dei Registri Immobiliari provinciali.

Per effettuare l'ispezione ipotecaria sarà possibile compilare un apposito modulo scaricabile direttamente online attraverso il sito dell'Agenzia del Territorio, quindi restituirlo all'ufficio provinciale competente oppure procedere direttamente con il tutto per via telematica, sempre attraverso il sito dell'Agenzia del Territorio.

Richiesta al venditore: che cos'è precisamente una scheda catastale?

Per una verifica sulla corrispondenza dei dati alla realtà delle caratteristiche dell'immobile il futuro acquirente potrà richiedere al venditore una scheda catastale. Come già detto in precedenza, questo documento racchiude i punti fondamentali di un'abitazione che ci consentono di capire se si tratta di un immobile agibile, abitabile e soprattutto conforme alla legge.

 

DATI RICHIESTI

INFORMAZIONI SULL'IMMOBILE 

ESTREMI E COPIA TITOLI ABILITATIVI EDILIZI; CONCESSIONE EDILIZIA INDISPENSABILE PER LA DISPOSIZIONE ALLA VENDITA
PRODUZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE PER LA VERIFICA IN COMUNE CONDONO EDILIZIO SE PRESENTE
COPIA CERTIFICATO DI AGIBILITA' SE RILASCIATO

Acquisto casa con mutuo: rivolgersi alla banca

Nel momento in cui decidiamo di acquistare la prima casa con il mutuo, la prima cosa da fare è quella di rivolgersi presso l'Istituto di credito a cui intendiamo fare richiesta di finanziamento. Gli esperti consigliano di dirigersi primariamente presso l'ente di credito di fiducia, quello in cui abbiamo il nostro conto corrente, in modo da poter spiegare la nostra idea di acquistare casa con accesso al mutuo e di poter valutare la sostenibilità di accettazione del finanziamento da parte della stessa banca. Ovviamente ciò non vuol dire che non si devono valutare anche le altre proposte di mutuo offerte dagli altri Istituti di credito, ma è importante prima interpellare la propria banca che, per non perdere il proprio cliente, potrebbe farci delle buone proposte.

Rivolgersi in banca per verificare la fattibilità di richiesta del mutuo è anche importante per valutare il capitale massimo erogabile, in rapporto alla nostra condizione reddituale e altri fattori legati alla tipologia del mutuo che si intende richiedere.

Facciamo un esempio pratico:

Se ci rivolgiamo al nostro istituto di credito di fiducia e l'operatore ci informa che il capitale massimo erogabile in base alla nostra retribuzione è di 100.000 euro, ma abbiamo intenzione di acquistare una casa di 200.000 euro, e non abbiamo la somma per coprire il capitale residuo, allora in base a quanto prospettato dalla banca capiremo di non poter acquistare questa tipologia di immobile. Per questo motivo – consigliano gli esperti - è sempre molto importante verificare quale somma la banca è disposta a concedervi per l'acquisto del vostro immobile.

Acquisto casa: valutiamo le detrazioni delle spese di mediazione

Dobbiamo ricordare che le spese di mediazione immobiliare sostenute possono avere una detrazione Irpef del 19%, a condizione che l'immobile sia adibito a prima casa, ovvero che il soggetto che acquista l'abitazione trasferisca la sua residenza nell'abitazione. I limiti dello sgravio Irpef sono applicati su importo non superiore ai 1.000 euro, che nella loro restituzione si esauriscono in un unico anno di imposta. Per poter richiedere la detrazione Irpef, dobbiamo documentare tutte le spese sostenute per i compensi erogati all'agenzia immobiliare tramite fatture emesse dallo stesso mediatore immobiliare, una copia del rogito con l'ammontare della spesa sostenuta, il numero di partita Iva dell'agente immobiliare. Qualora in cui invece si sia firmato il contratto preliminare di acquisto e la vendita non sia andata a buon fine, questo filmato dettagliato ci spiegherà come comportarci.

Prima dell'acquisto dobbiamo controllare l'immobile: pendenze e impianti a norma

Prima dell'acquisto della prima casa, bisogna effettuare determinate verifiche che ci permettano di stabilire che non ci siano pendenze di alcun tipo e che gli impianti domestici siano installati a norma di legge. Per questo ultimo punto, come già anticipato, bisognerà richiedere il certificato di conformità. Se decidiamo di acquistare una casa che fa parte di un condominio, dobbiamo chiedere al venditore di poter controllare la documentazione che fa riferimento al saldo delle spese condominiali. Se ci fossero delle pendenze, queste andrebbero infatti a carico del nuovo acquirente.

Si tratta di consigli fondamentali per non rischiare di pagare i debiti degli altri quando si acquista una nuova casa. Per evitare tale seccatura è possibile richiedere la documentazione necessaria alla valutazione della pendenza di debiti, delle parti comuni o a uso esclusivo dell'abitazione che si sta acquistando, e la conformità degli impianti domestici nell'immobile, eliminando la possibilità di spendere ulteriori somme per eseguire dei lavori all'interno della casa. Si ricorda che tutta la documentazione va sottoposta alla valutazione del notaio.

Controllo dell'immobile
VALUTARE L'IMMOBILE DOCUMENTAZIONE DA RICHIEDERE INFORMAZIONI SULL'IMMOBILE
PENDENZE DI VARIO TIPO DICHIARAZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO CHE CERTIFICA CHE SULL'IMMOBILE NON GRAVANO DEBITI O PENDENZE DI NESSUN TIPO; REGOLAMENTO CONDOMINIALE COPIA
DEBITI CONDOMINIALI NON SALDATI CERTIFICAZIONE SULL'USO DELLE PARTI COMUNI ED INDIVIDUALI VERIFICARE GLI SPAZI COMPRESI NELL'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE
CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI DOMESTICI CERTIFICATO DI CONFORMITA' COPIA

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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