Accollo del mutuo edilizio, cos'è e conviene?

Sempre più spesso agli acquirenti viene proposto l'accollo del mutuo preesistente. Valutiamo insieme cosa significa subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario e quali possibili rischi si nascondono dietro questa formula.

L'espressione "Accollo del mutuo" è ricorrente nel linguaggio parlato, ma non tutti conoscono esattamente la definizione di questo tipo di finanziamento che mira a supportare coloro che intendono acquistare una casa. L'accollo del mutuo si verifica quando si presenta la circostanza in cui si prende in carico il mutuo che già preme sull'immobile che si vuole acquistare, rilevandolo dal proprietario.

Chi acquista un appartamento di nuova costruzione si vedrà proporre dal costruttore l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile.

Se, ad esempio, abbiamo già scelto l'appartamento da acquisire, ma in precedenza tale immobile è stato comprato da chi oggi vende con un mutuo ipotecario, con l'accollo del mutuo possiamo prendere il posto del proprietario nel pagamento delle rate, a fronte, naturalmente, del passaggio di proprietà. Si tratta di un negozio giuridico regolato dall'articolo 1273 del Codice civile: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".

Nel momento in cui decidiamo di "ereditare" il debito altrui, possiamo trovarci di fronte a due contratti diversi.

L'accollo del mutuo è infatti sia liberatorio che cumulativo. Si parla di contratto di tipo cumulativo quando vecchio e nuovo proprietario sono debitori nei confronti dell'istituto di credito che ha erogato il mutuo. Obbligazione in solido per accollante e accollato significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l'adempimento di uno libera l'altro. Se l'accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l'accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.

L'accollo del mutuo è, invece, contratto di tipo liberatorio se il vecchio proprietario è del tutto escluso dai futuri obblighi di pagamento del debito residuo. La banca deve espressamente dichiarare di essere soddisfatta dall'accollante come unico nuovo debitore per liberare l'accollato: non esiste tacito consenso. Se, dunque, vogliamo comprare un immobile che risulta già di proprietà, noi futuri acquirenti ci troviamo di fronte a due strada: richiedere al venditore di estinguere il mutuo per avere una casa priva di ipoteche o richiedere di subentrare al suo posto nel debito della banca ed in questa seconda ipotesi si parla di accollo del mutuo. Ci si impegna al pagamento delle rate di mutuo residue. Tale accordo viene formalizzato nel rogito notarile.

Accollo del mutuo: quanti soggetti sono coinvolti?

Nel caso di accollo del mutuo i soggetti coinvolti sono, dunque, tre: la banca creditrice, l'accollato, ovvero l'intestatario originario del contratto di mutuo e l'accollante, il soggetto che subentra nel contratto di mutuo. La banca continuerà ad essere tutelata dalla garanzia dell'ipoteca del mutuo, iscritta nel momento in cui è stato erogato il finanziamento.

Accollo del mutuo: quanto conviene?

Anche se ad alcuni potrà sembrare alquanto strano delineare la possibilità di farsi carico di debiti altrui, l'accollo del mutuo rappresenta una scelta conveniente in diversi casi. Bisogna infatti considerare il tipo di contratto e impegno che è stato sottoscritto dal vecchio proprietario, che potrebbe aver ricevuto dalla sua banca condizioni più agevolate, che magari ad altri non sarebbero concesse. Nel momento in cui si "eredita" il mutuo altrui, si prendono in cambio anche le stesse condizioni contrattuali che aveva sottoscritto il vecchio proprietario con la sua banca. Il consiglio degli esperti è, infatti, quello di leggere con molta attenzione il suo contratto di mutuo prima di procedere. Spesso l'istituto di credito chiede anche il pagamento di una commissione per sancire la sostituzione.

Accollo del mutuo edilizio

L'accollo del mutuo edilizio per comprare una casa di nuova costruzione è sicuramente la prima proposta che il costruttore fa all'acquirente in modo che possa acquistare la quota del mutuo che grava sull'immobile.

Accollo del mutuo edilizio

Per accollo del mutuo edilizio si intende, invece, la formula di pagamento richiesta dal costruttore per acquistare un'abitazione di nuova costruzione. Il futuro mutuatario che desidera comprare un immobile nuovo può accollarsi la quota del mutuo edilizio che grava sull'edificio. In questo caso i mutui edilizi possono essere accollati solo fino all'80% del controvalore immobiliare. Se qualcuno avesse bisogno di importi maggiori, dovrà ricorrere ad un'altra forma di finanziamento. Il residuo 20% non viene, infatti, concesso dal mutuo ma deve essere garantito dall'acquirente. Questa forma di pagamento direttamente al costruttore non si discosta poi più di tanto dalle modalità richieste da un mutuo tradizionale per la prima casa, per cui se si ha la necessità di ottenere un'altra somma di denaro, è necessario fare richiesta di un altro finanziamento, prestito personale o mutuo per coprire queste spese aggiuntive. Gli interessi maturati in precedenza dovranno, però, restare a carico dell'impresa: questo aspetto non è assolutamente da trascurare. È sempre preferibile, inoltre, calcolare con calma e pazienza tutti i conteggi degli interessi effettuati dal costruttore. Insomma, come si dice? Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio!

Conviene al costruttore?

L'accollo del mutuo edilizio conviene all'impresa perché non estinguerà la quota di mutuo gravante sull'immobile con fondi propri.

 Accollo del mutuo edilizio: a cosa prestare attenzione?

La sottoscrizione di questo tipo di contratto con il costruttore rappresenta la stipula di un mutuo e dunque la formula finanziaria da noi scelta per acquistare la prima abitazione. Il costruttore trae ovviamente vantaggio dal fatto che l'acquirente si accolli la quota che grava sull'intero immobile perché non toccherà più a lui dover estinguere il debito. Prima di accendere questo tipo di mutuo edilizio, è sempre opportuno valutare il piano di rimborso, il tasso di interesse e l'erogazione del capitale. Non bisogna mai farsi prendere dall'ansia; è cauto procedere con calma prima di accendere un mutuo.

Accollo del mutuo: conviene all'acquirente?

L'accollo del mutuo edilizio per comprare un'abitazione di nuova costruzione rappresenta una formula conveniente soprattutto per le spese di apertura del mutuo che risultano ridotte rispetto ad altri tipi di finanziamenti (ad esempio le spese notarili). Gli esperti consigliano di documentare ogni passo con carte scritte in modo da poter valutare attentamente questa tipologia di mutuo. Fin dalla prima proposta si raccomanda di precisare per iscritto che ci si riserva comunque la facoltà di decidere successivamente se accettare o rifiutare questa formula di mutuo.

Accollo del mutuo edilizio: qual è il suo costo?

L'accollo del mutuo edilizio consente la riduzione delle spese notarili in quanto l'acquirente dovrà sborsare solo la quota di propria competenza. I costi per la perizia dell'immobile e per l'atto notarile sono, però, a carico del soggetto mutuatario. Una volta stabilito di voler procedere con l'accollo del mutuo edilizio, bisognerà recarsi in banca per richiedere le informazioni del caso e confrontare l'offerta scelta con le altre presenti presso l'istituto di credito di riferimento.

Di seguito una tabella che racchiude i principali costi per l'acquisto di una casa di nuova costruzione direttamente dall'edificatore:

IMPOSTE ACQUISTO CASA DI NUOVA COSTRUZIONE

IMPOSTE ACQUISTO CASA DI NUOVA COSTRUZIONE DA COSTRUTTORE CON ACCOLLO MUTUO EDILIZIO [1]

IVA 4%
IMPOSTA REGISTRO 168 EURO
IMPOSTA IPOTECARIA 168 EURO
IMPOSTA CATASTALE 168 EURO
PERIZIA IMMOBILE 250 EURO CIRCA
ATTO NOTARILE FINO A 2.000EURO

Accollo mutuo edilizio: ecco una simulazione delle imposte

Immaginiamo ora una simulazione dei costi per l'acquisto di un'abitazione di nuova costruzione con un accollo di mutuo di

IMPOSTE ACQUISTO CASA DI NUOVA COSTRUZIONE

IMPOSTE ACQUISTO CASA DI NUOVA COSTRUZIONE DA COSTRUTTORE CON ACCOLLO MUTUO EDILIZIO [1]

IVA 4.000 EURO
IMPOSTA REGISTRO +168 EURO
IMPOSTA IPOTECARIA +168 EURO
IMPOSTA CATASTALE +168 EURO
PERIZIA IMMOBILE +250 EURO CIRCA
ATTO NOTARILE + 2.000EURO
COSTO COMPLESSIVO IMPOSTE 6.754 EURO

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Dott.ssa Tiziana Casciaro

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